Credito di costruzione: definizione
Il credito di costruzione è una forma specifica di finanziamento immobiliare che serve a pagare, man mano, i lavori di costruzione, trasformazione o ristrutturazione di un immobile.
La formula “credito di costruzione” indica un credito messo a disposizione su un conto corrente temporaneo: il conto viene addebitato progressivamente al ritmo delle fatture (imprese, architetto, artigiani) e pagate interessi solo sugli importi effettivamente utilizzati. Nell’ambito di un finanziamento ipotecario in Svizzera, il credito di costruzione raggruppa generalmente il 1° e il 2° rango sotto un tasso unico durante la fase di cantiere, prima di essere trasformato, a fine lavori, in un’ipoteca « classica » (ipoteca fissa, SARON variabile, mista).
Come funziona il credito di costruzione durante i lavori
Per capire bene il concetto di credito di costruzione, immaginate un conto corrente dedicato al vostro progetto immobiliare:
• Apertura di un conto di costruzione
La banca apre un conto di credito di costruzione sul quale mette a disposizione l’importo massimo previsto per il progetto (ad esempio 800 000 CHF). Questo credito può finanziare sia la costruzione di una casa sia una trasformazione importante; si parla anche di credito di ristrutturazione.
• Sblocco dei fondi man mano che arrivano le fatture
Il conto viene addebitato solo quando arrivano le fatture: fatture di imprese, architetto, ingegneri, artigiani, ecc. Spesso le richieste di pagamento sono firmate dal direttore lavori e/o dall’architetto, poi trasmesse alla banca. Quest’ultima salda direttamente le fatture tramite il credito di costruzione, rispettando l’avanzamento del cantiere. Risultato: il credito viene utilizzato solo nella misura in cui i lavori sono effettivamente eseguiti.
• Interessi intercalari calcolati nel modo più accurato
Gli interessi del credito di costruzione – spesso chiamati interessi intercalari – sono calcolati solo sull’importo già utilizzato. Se, all’inizio del cantiere, sono stati sbloccati soltanto 200 000 CHF, pagate interessi su questi 200 000 CHF e non sull’importo totale previsto. A ogni nuovo pagamento di fattura, il saldo utilizzato aumenta e gli interessi vengono adeguati. Pagate quindi solo per i lavori già realizzati.
• Raggruppamento 1° e 2° rango, tasso unico
Durante la fase di cantiere, il credito di costruzione copre l’intero finanziamento (quota equivalente al 1° e al 2° rango) con un solo tasso d’interesse. Questo semplifica la gestione: avete un solo conto, un solo tasso e una visione d’insieme dei flussi in entrata (capitale proprio versato) e in uscita (pagamenti finanziati dalla banca).
• Monitoraggio e trasparenza
La banca tiene un estratto dettagliato di tutte le fatture pagate, degli importi finanziati tramite il credito di costruzione e dei versamenti effettuati con il vostro capitale proprio. Avete così una panoramica chiara dell’utilizzo del vostro apporto e dei capitali prestati. Questo consente di verificare che i pagamenti corrispondano all’avanzamento dei lavori e che il budget complessivo del progetto resti sotto controllo.
Dal credito di costruzione all’ipoteca: il consolidamento
Quando la costruzione, la trasformazione o il credito di ristrutturazione giunge al termine (edificio completato, consegna delle chiavi, lavori conclusi), il credito di costruzione viene trasformato in un’ipoteca standard. Si parla di consolidamento:
- La banca calcola l’importo finale utilizzato sul credito di costruzione (ad esempio 780 000 CHF).
- Gli interessi intercalari dovuti durante la fase di costruzione vengono integrati o regolati secondo le modalità concordate.
- Il saldo del credito di costruzione è convertito in una o più ipoteche « classiche » (ipoteca fissa, SARON variabile, mista), eventualmente ripartite tra 1° e 2° rango.
Dopo questo consolidamento, il credito di costruzione termina e si entra nella fase « normale » del finanziamento: pagate gli interessi ipotecari e, se del caso, l’ammortamento diretto o indiretto sull’ipoteca.
Esempio concreto di credito di costruzione per una casa unifamiliare
Fate costruire una casa in Svizzera con un costo totale di 1 200 000 CHF, di cui 300 000 CHF di capitale proprio e 900 000 CHF di finanziamento bancario. La banca attiva un credito di costruzione di 900 000 CHF.
Inizio del cantiere
- Fondazioni, struttura, primi acconti alle imprese: la banca paga, su presentazione delle fatture firmate, per un totale di 250 000 CHF.
- Il saldo utilizzato del credito di costruzione è quindi di 250 000 CHF.
- Pagate interessi intercalari solo su questi 250 000 CHF.
Metà cantiere
- I lavori avanzano: muratura, tetto, finestre, impianti tecnici.
- Nuove fatture per 350 000 CHF sono pagate tramite il credito di costruzione.
- Il saldo utilizzato sale a 600 000 CHF; gli interessi intercalari vengono ricalcolati su questo nuovo importo.
Fine del cantiere
- Finiture, cucina, sanitari, sistemazioni esterne: altre fatture per 300 000 CHF vengono pagate dalla banca.
- Alla fine, sono stati utilizzati 900 000 CHF sul credito di costruzione.
Quando la casa è terminata, il credito di costruzione viene consolidato:
- I 900 000 CHF vengono trasformati in ipoteche (ad esempio 650 000 CHF in 1° rango e 250 000 CHF in 2° rango).
- Scegliete la ripartizione tra ipoteca a tasso fisso, ipoteca SARON o mista.
- Gli interessi intercalari versati durante la fase di costruzione sono considerati nel calcolo complessivo del finanziamento.
