Assicurazione tutti i rischi cantiere: definizione
L’assicurazione lavori di costruzione, spesso chiamata assicurazione di cantiere o assicurazione tutti i rischi cantiere, è una copertura che protegge un progetto immobiliare per tutta la durata dei lavori, che si tratti di una nuova costruzione, di una trasformazione importante o di una ristrutturazione significativa.
In concreto, l’assicurazione lavori di costruzione copre, secondo le condizioni di polizza, i danni materiali subiti dall’opera in corso, dai materiali già consegnati in cantiere e, talvolta, da alcune installazioni di cantiere, quando derivano da un evento improvviso e imprevisto: errore di esecuzione, difetto di materiale, errore di pianificazione, intemperie, vandalismo, furto, caduta di oggetti, ecc.
In altre parole, l’assicurazione lavori di costruzione mira a mettere in sicurezza finanziaria il committente (proprietario, investitore, promotore) e, se del caso, l’impresa generale fino alla consegna finale dell’edificio. Interviene in un momento in cui il valore in gioco è già molto elevato – l’edificio è parzialmente costruito – ma in cui le garanzie classiche (responsabilità civile, assicurazioni private degli artigiani, ecc.) non coprono l’insieme dei rischi. È proprio questo il ruolo dell’assicurazione di cantiere: colmare questa zona di vulnerabilità tra l’inizio dei lavori e la ricezione dell’opera.
Utilità e funzionamento dell’assicurazione di cantiere
Nel contesto di un progetto immobiliare in Svizzera, l’assicurazione lavori di costruzione svolge un ruolo centrale nella gestione dei rischi durante la fase di cantiere. Senza assicurazione di cantiere, il proprietario o l’investitore dovrebbe sostenere personalmente la maggior parte dei costi legati a un sinistro durante i lavori, che si tratti di un crollo parziale, di un danno causato da una tempesta o di un atto di vandalismo. Questi costi possono rapidamente raggiungere decine di migliaia, se non centinaia di migliaia, di franchi e compromettere il budget complessivo, il calendario del progetto e, indirettamente, il finanziamento ipotecario.
Con un’assicurazione lavori di costruzione correttamente dimensionata, i sovracosti legati alla riparazione della struttura, alla sostituzione dei materiali danneggiati o al ripristino della conformità di alcuni elementi sono presi a carico dall’assicuratore, entro i limiti e le franchigie previste dal contratto. L’assicurazione lavori di costruzione può intervenire, per esempio, in caso di :
- errore di esecuzione (getto di calcestruzzo errato, impermeabilizzazione posata male, isolamento non corretto) ;
- difetto di materiale (pannelli, finestre, elementi prefabbricati difettosi) ;
- evento naturale (forti precipitazioni, frana, tempesta, grandine) ;
- incendio o esplosione in cantiere ;
- vandalismo o furto di materiali e attrezzature.
Molte polizze di assicurazione lavori di costruzione includono anche la protezione contro vandalismo e furto in cantiere, così come alcuni danni causati da terzi non identificati. In questo quadro, l’assicurazione di cantiere completa le assicurazioni di responsabilità civile dei vari soggetti coinvolti (architetti, ingegneri, artigiani), che non sempre bastano a coprire tutti i danni potenziali su un grande cantiere.
Dal punto di vista delle banche e degli istituti di credito ipotecario, la presenza di un’assicurazione lavori di costruzione è spesso molto apprezzata e, per i progetti importanti, talvolta richiesta. Dimostra che i principali rischi durante la fase di costruzione sono identificati e in parte trasferiti a un assicuratore. Per l’investitore o il futuro proprietario, stipulare un’assicurazione lavori di costruzione significa proteggere il proprio apporto personale, i propri fondi investiti e il finanziamento ipotecario. Può inoltre ridurre i ritardi, perché permette un intervento rapido prima di rivalersi, se del caso, sul responsabile.
È quindi importante analizzare in dettaglio l’estensione della copertura della propria assicurazione lavori di costruzione :
- durata della protezione (dall’inizio dei lavori fino all’accettazione dell’opera, e talvolta fino alla fine di alcune garanzie di costruzione) ;
- somma assicurata, che dovrebbe corrispondere al costo totale dei lavori ;
- esclusioni specifiche (ad esempio alcuni difetti puramente estetici, l’usura normale o errori di progettazione non coperti) ;
- importo della franchigia a carico del proprietario ;
- eventuali estensioni di garanzia (ad esempio copertura delle spese extra per limitare un ritardo di cantiere).
A seconda della dimensione e della complessità del progetto, l’assicurazione lavori di costruzione può essere sottoscritta dal committente, dal promotore o, più raramente, dall’impresa generale, con una chiara designazione dei beneficiari in caso di sinistro. In ogni caso, l’obiettivo resta lo stesso: grazie all’assicurazione di cantiere o all’assicurazione tutti i rischi cantiere, mettere in sicurezza l’investimento immobiliare fino alla consegna.
Esempio completo di assicurazione lavori di costruzione
Immaginiamo la costruzione di una casa unifamiliare in Svizzera con un costo totale di 1 200 000 CHF, lavori compresi. Il proprietario, che finanzia il progetto in parte con un’ipoteca, decide di sottoscrivere un’assicurazione lavori di costruzione che copre l’intero cantiere, dallo scavo fino alla consegna delle chiavi. La somma assicurata corrisponde al valore dei lavori e dell’edificio in corso di realizzazione. L’assicurazione di cantiere viene stipulata per l’intera durata prevista dei lavori, con una franchigia di 5 000 CHF per sinistro.
Alcune settimane dopo l’inizio del grosso lavoro, quando i muri del piano terra e una parte del primo piano sono già costruiti, una violenta tempesta colpisce la regione. Raffiche di vento strappano una parte dell’impalcatura e proiettano elementi metallici contro la struttura in costruzione. Una porzione della muratura si fessura, la cassaforma della soletta superiore è danneggiata, una parte del tetto provvisorio è distrutta e diverse palette di materiali stoccati in cantiere (isolamento, mattoni, membrane impermeabilizzanti) diventano inutilizzabili.
Senza assicurazione lavori di costruzione, il proprietario dovrebbe pagare di tasca propria :
- il ripristino della muratura fessurata (demolizione parziale, ricostruzione, controllo statico) ;
- il riposizionamento di protezioni temporanee contro le intemperie ;
- la sostituzione dei materiali danneggiati o diventati inutilizzabili ;
- i costi aggiuntivi legati al ritardo del cantiere (prolungamento dell’affitto dell’abitazione attuale, rinvii di appuntamenti con gli artigiani, ecc.).
La fattura totale potrebbe facilmente arrivare a 60 000–80 000 CHF, se non di più, e mettere in difficoltà il finanziamento del progetto.
Grazie all’assicurazione lavori di costruzione in essere, l’evento viene dichiarato all’assicuratore. Dopo perizia, la compagnia conferma che i danni sono coperti dalla polizza di assicurazione di cantiere :
- si fa carico della riparazione della struttura e del ripristino della muratura ;
- rimborsa la sostituzione dei materiali colpiti, entro i limiti previsti dal contratto ;
- partecipa ai costi aggiuntivi legati al ritardo, secondo le condizioni speciali dell’assicurazione tutti i rischi cantiere.
Il proprietario sostiene solo la franchigia di 5 000 CHF. Il cantiere può riprendere rapidamente, senza rimettere in discussione l’equilibrio finanziario del progetto né il calendario complessivo. Questo esempio mostra concretamente come un’assicurazione lavori di costruzione ben scelta protegga il committente e metta in sicurezza il finanziamento in caso di sinistro prima della consegna finale dell’edificio, laddove una semplice assicurazione di responsabilità civile sarebbe insufficiente.
