Ammortamento indiretto: definizione

Con l’ammortamento indiretto, non rimborsate subito il capitale alla banca. Versate invece importi regolari su un prodotto previdenziale o di risparmio dato in pegno, che servirà a rimborsare l’ipoteca alla scadenza.

Il prodotto previdenziale è spesso un pilastro 3a o un’assicurazione sulla vita vincolata, dato in pegno a favore della banca. Alla scadenza concordata, il capitale accumulato su questo prodotto serve a rimborsare una parte determinata dell’ipoteca.

Nel contesto svizzero si parla di ipoteche di primo e secondo rango. L’ammortamento indiretto è spesso utilizzato per ridurre la parte dell’ipoteca cosiddetta di «secondo rango», che deve essere diminuita entro un determinato termine (di norma 15 anni o al più tardi fino al pensionamento). Invece di ridurre direttamente l’ipoteca ogni anno, accumulate un capitale nell’ambito della previdenza, che verrà utilizzato in una o più tranche per rimborsare l’importo richiesto dalla banca.

Meccanismi dell’ammortamento indiretto

Con l’ammortamento indiretto, i vostri versamenti regolari si suddividono in due flussi:

1. gli interessi ipotecari, calcolati sul debito totale, che rimane più elevato rispetto a uno schema di ammortamento diretto;
2. i contributi di risparmio, versati su un prodotto previdenziale o di risparmio dato in pegno (pilastro 3a, assicurazione sulla vita, eventualmente pilastro 3b o un’altra soluzione strutturata).

A differenza dell’ammortamento diretto, il vostro debito ipotecario non diminuisce nel corso degli anni: per la parte interessata rimane al livello iniziale. Ciò significa che pagate interessi su un importo più elevato per tutta la durata dell’ammortamento indiretto. Il principale vantaggio riguarda quindi l’aspetto fiscale e previdenziale:

• Gli interessi ipotecari restano elevati e quindi fiscalmente deducibili per un periodo più lungo (salvo le regole fiscali del vostro Cantone e la vostra situazione personale).
• I versamenti nel pilastro 3a sono generalmente deducibili dal reddito imponibile entro i limiti di legge, permettendo un’ulteriore ottimizzazione fiscale.
• Il capitale risparmiato nell’ambito della previdenza può beneficiare di un trattamento fiscale privilegiato e, in linea di principio, generare un rendimento (interessi, performance di fondi d’investimento, partecipazione agli utili di un’assicurazione, ecc.).

Tuttavia, l’ammortamento indiretto comporta anche svantaggi e rischi:

• Rimanete più a lungo fortemente indebitati: il debito ipotecario resta elevato, aumentando la vostra esposizione in caso di riduzione del reddito, aumento dei tassi o calo del valore dell’immobile.
• Dipendete dalla performance del prodotto di risparmio: se il pilastro 3a o l’assicurazione vincolata presenta un rendimento inferiore alle attese, il capitale accumulato potrebbe non essere sufficiente per rimborsare integralmente l’importo previsto.
• Se il capitale ricostituito è troppo basso, la banca può richiedere un complemento di garanzie, un ammortamento aggiuntivo o un adeguamento della struttura di finanziamento (ad esempio, aumento dell’ammortamento o riduzione dell’ipoteca).

In sintesi, l’ammortamento indiretto può essere interessante per i proprietari che desiderano ottimizzare la fiscalità e rafforzare la previdenza per la vecchiaia, accettando al contempo di mantenere un debito ipotecario più elevato per un lungo periodo. La scelta tra ammortamento diretto e ammortamento indiretto dovrebbe essere sempre analizzata in funzione della situazione personale, della tolleranza al rischio e dell’orizzonte di pianificazione (pensionamento, trasmissione, rivendita, ecc.).

Esempio di ammortamento indiretto

Immaginiamo un’ipoteca di 700 000 CHF su un’abitazione in Svizzera. La banca richiede che 200 000 CHF siano ammortizzati in 15 anni per riportare il debito a 500 000 CHF. Potete scegliere tra ammortamento diretto e ammortamento indiretto.

Con un ammortamento diretto, rimborsereste ogni anno circa 13 300 CHF di capitale (200 000 CHF ÷ 15). Con un ammortamento indiretto, il meccanismo è diverso:

• Il debito ipotecario rimane a 700 000 CHF per tutta la durata di 15 anni per la parte interessata;
• Pagate gli interessi su 700 000 CHF;
• Invece di rimborsare 13 300 CHF direttamente alla banca, versate questi 13 300 CHF ogni anno su un pilastro 3a o su un’assicurazione sulla vita vincolata, dato in pegno a favore della banca.

Supponiamo:

• Tasso d’interesse ipotecario: 2 % annuo;
• Versamento annuo nell’ambito dell’ammortamento indiretto: 13 300 CHF;
• Rendimento medio del pilastro 3a: 2 % annuo (ipotesi semplificata).

1. Flusso degli interessi

• Interessi annui su 700 000 CHF: 700 000 × 2 % = 14 000 CHF. Poiché il debito non diminuisce, questi interessi restano approssimativamente allo stesso livello da un anno all’altro (in pratica possono variare in funzione dell’evoluzione dei tassi e delle condizioni contrattuali).

• 2. Risparmio nel pilastro 3a

• Ogni anno versate 13 300 CHF nel pilastro 3a.
• Dopo 15 anni, senza considerare le spese e con un rendimento annuo del 2 %, il capitale finale sarà superiore alla semplice somma dei versamenti (15 × 13 300 = 199 500 CHF).
• Grazie al rendimento, il capitale accumulato potrebbe ad esempio raggiungere poco più di 215 000 CHF (ordine di grandezza, l’obiettivo è illustrare il principio della capitalizzazione).

Al termine dei 15 anni:

• Utilizzate il capitale del pilastro 3a (circa 200 000–215 000 CHF in questo esempio) per rimborsare i 200 000 CHF richiesti dalla banca.
• L’ipoteca viene così ridotta da 700 000 CHF a 500 000 CHF, come se aveste ammortizzato direttamente.

Sono possibili diversi scenari:

Se la performance del prodotto è buona:
Il capitale accumulato supera leggermente i 200 000 CHF. Potete rimborsare l’importo previsto ed eventualmente conservare un piccolo surplus di previdenza (a seconda della struttura del contratto e delle condizioni fiscali). Avete beneficiato di un’ottimizzazione fiscale (deduzione degli interessi e dei versamenti 3a) e di un rendimento aggiuntivo.

Se la performance è nella media :
Il capitale è vicino a 200 000 CHF. Potete rimborsare l’importo richiesto, ma resta poco margine. Avete comunque beneficiato della deduzione fiscale sui contributi 3a e sugli interessi ipotecari, ma il vantaggio complessivo rispetto a un ammortamento diretto è più limitato.

Se il prodotto ha sottoperformato :
Il capitale disponibile non raggiunge i 200 000 CHF, ad esempio solo 170 000 CHF. In questo caso mancano 30 000 CHF per raggiungere il livello di ammortamento atteso. La banca può richiedere:
– un versamento complementare (apporto proprio supplementare),
– un adeguamento della struttura dell’ipoteca,
– oppure un altro tipo di garanzia

Questo esempio mostra che l’ammortamento indiretto permette di combinare finanziamento ipotecario, previdenza e ottimizzazione fiscale, ma implica anche un rischio legato al rendimento del prodotto di risparmio e al mantenimento di un debito elevato per tutta la durata.

Guide relative all’ammortamento

• Evoluzione dei tassi ipotecari nel 2026
• Ammortamento diretto o indiretto
• Ipoteca a tasso fisso e l’ammortamento indiretto