Come calcolare la vostra capacità di credito ipotecario?

Il calcolo della capacità d’indebitamento serve a stimare quanto può prendere in prestito per finanziare un’abitazione in Svizzera, nell’ambito di un’ipoteca. Molte persone si pongono la domanda in modo diretto: quanto posso prendere in prestito o quanto si può prendere in prestito con il mio salario? La risposta non è solo una regola “matematica”: riflette una logica bancaria che verifica se il suo progetto resta sostenibile nel tempo, anche se le condizioni di mercato diventano meno favorevoli.

Capire cosa misura la capacità d’indebitamento in Svizzera

Quando richiedete un finanziamento, il prestatore cerca di convalidare la vostra capacità d’indebitamento ipotecaria. In concreto, verifica che i vostri costi abitativi restino sostenibili rispetto al vostro reddito.

Definizioni di base da conoscere (da capire prima di calcolare)

• Capacità d’indebitamento : è l’importo di ipoteca che un prestatore accetta di concedervi in base al vostro reddito, alle vostre spese e alle sue regole interne.
• Mezzi propri : sono i vostri apporti personali (risparmi, una parte della previdenza a determinate condizioni, donazione, ecc.). Nel linguaggio comune, è “l’apporto”. In un calcolo, è la parte del prezzo dell’immobile che non finanziate tramite l’ipoteca.
• Valore dell’immobile : è il prezzo d’acquisto (o un valore trattenuto dalla banca se ritiene che il prezzo sia troppo elevato rispetto al mercato).
• Importo dell’ipoteca : è la parte finanziata dal prestatore. Formula semplice : ipoteca = valore dell’immobile – mezzi propri.
• Tasso d’anticipo : è la percentuale finanziata dall’ipoteca. Esempio : immobile a 1 000 000 CHF, mezzi propri 250 000 CHF → ipoteca 750 000 CHF → tasso d’anticipo 75%.
• Costi abitativi (in senso bancario) : non è la vostra rata reale “al tasso del giorno”. È una stima prudente dei costi annui dell’abitazione, utilizzata per testare la solidità del progetto.

La logica del test: costi teorici e una soglia di indebitamento

In Svizzera, molte analisi si basano su una regola pratica: i costi teorici dell’abitazione non dovrebbero superare circa un terzo del vostro reddito (spesso reddito lordo annuo, secondo le politiche interne). Questo non significa che un terzo sia il vostro budget “comodo”, ma che è un riferimento usato per decidere se il finanziamento è sostenibile.

I costi teorici sommano generalmente tre blocchi :

1. Interessi calcolati a un tasso prudente
   Anziché usare solo il tasso realmente proposto al momento T, la banca utilizza spesso un tasso teorico più elevato (logica di prudenza). L’obiettivo: verificare che riuscite ancora a sostenere i costi se i tassi risalgono.
2. Manutenzione e spese
   Una stima forfettaria della manutenzione dell’immobile (spesso espressa come percentuale annua del valore dell’abitazione). Questo importo mira a coprire l’usura, le piccole riparazioni e una parte delle spese ricorrenti.
3. Ammortamento (rimborso pianificato)
   In Svizzera, è comune distinguere una parte dell’ipoteca che deve rientrare in un piano di ammortamento (riduzione del debito) secondo una traiettoria definita. Dipende dal livello di finanziamento e dalle regole applicate.

Il metodo per calcolare la propria capacità d’indebitamento (versione “bancaria”, semplificata ma utile)

Per calcolare capacità d’indebitamento, potete seguire un metodo strutturato. Non sostituisce l’analisi completa di un istituto, ma vi dà una stima coerente e vi aiuta a capire quali leve influenzano il risultato.

Passi e formula di lavoro

Passo 1 — Definire i dati di partenza

• Reddito lordo annuo del nucleo familiare (salari, eventualmente una parte del bonus se volete essere prudenti, ecc.).
• Mezzi propri disponibili (in CHF) o in percentuale del prezzo dell’immobile.
• Valore dell’immobile obiettivo (in CHF).

Passo 2 — Ricavare l’ipoteca

• Ipoteca = Valore dell’immobile – Mezzi propri.

Passo 3 — Separare “prima tranche” e quota da ammortizzare (logica 1° rango / 2° rango)
Per capire l’ammortamento, si usa spesso questa lettura :

• Fino a circa 2/3 del valore dell’immobile : è la zona generalmente considerata “più stabile” (spesso chiamata 1° rango nel linguaggio comune).
• Oltre circa 2/3 : è la zona che, in molti schemi, deve essere ammortizzata per riportare il debito a 2/3 entro un orizzonte tipico (spesso 15 anni).
  Questa parte è talvolta chiamata “2° rango” (nel senso pratico del calcolo).

Non serve essere esperti di terminologia: ricordate soprattutto questo — più il vostro finanziamento supera 2/3, più l’ammortamento pesa nel calcolo.

Passo 4 — Calcolare i costi annui teorici
Per una stima semplice (e leggibile), potete considerare :

• Interessi teorici = Ipoteca × 5%
• Manutenzione/spese = Valore dell’immobile × 1%
• Ammortamento (quota oltre 2/3) = (Ipoteca – 2/3 × Valore dell’immobile), se positivo, poi ÷ 15

Passo 5 — Verificare la sostenibilità dei costi

• Soglia dei costi = Reddito lordo annuo × 1/3
• Condizione : Costi teorici ≤ Soglia dei costi

Perché questo metodo è utile?
Perché risponde alla domanda “quanto posso prendere in prestito” mostrandovi cosa blocca : l’interesse teorico, la manutenzione o l’ammortamento. In molti dossier, è l’ammortamento della quota oltre 2/3 che fa pendere il risultato, soprattutto quando i mezzi propri sono vicini al minimo.

Esempi numerici: calcolare la capacità d’indebitamento passo dopo passo

Gli esempi qui sotto utilizzano ipotesi di lavoro costanti, per confrontare facilmente le situazioni:

• Interessi teorici: 5% all’anno
• Manutenzione/spese: 1% all’anno
• Ammortamento: riduzione della quota oltre 2/3 in 15 anni
• Soglia di sforzo: 1/3 del reddito lordo annuo

Queste ipotesi sono volutamente semplificate. Servono a calcolare capacità d’indebitamento in modo coerente, non a riprodurre esattamente il foglio di calcolo di una banca.

Esempio 1 — Reddito 180 000 CHF/anno, mezzi propri 20%: “quanto si può prendere in prestito?”

Dati

• Reddito lordo annuo: 180 000 CHF
• Soglia dei costi (1/3): 60 000 CHF/anno
• Mezzi propri: 20%
• Immobile considerato: 1 020 000 CHF

1) Ipoteca

• Mezzi propri = 1 020 000 × 20% = 204 000 CHF
• Ipoteca = 1 020 000 – 204 000 = 816 000 CHF

2) Interessi teorici

• 816 000 × 5% = 40 800 CHF/anno

3) Manutenzione/charges

• 1 020 000 × 1% = 10 200 CHF/anno

4) Quota oltre 2/3 (da ammortizzare in questo modello)

• 2/3 di 1 020 000 = 680 000 CHF
• Quota oltre = 816 000 – 680 000 = 136 000 CHF
• Ammortamento annuo ≈ 136 000 ÷ 15 = 9 067 CHF/anno (arrotondato)

5) Costi teorici totali

• 40 800 + 10 200 + 9 067 = 60 067 CHF/anno

Nota
Siete molto vicini alla soglia (60 000 CHF/anno). Nella pratica, a seconda dell’istituto, degli arrotondamenti e delle vostre altre spese, il progetto può passare, passare con condizioni o richiedere un aggiustamento (immobile un po’ meno caro, mezzi propri un po’ più elevati o una struttura diversa).

Questo caso illustra bene il punto seguente: con il 20% di mezzi propri, la quota oltre 2/3 è spesso significativa e l’ammortamento diventa un elemento importante del calcolo.

Esempio 2 — Reddito 120 000 CHF/anno, mezzi propri 30%: più mezzi propri cambiano la dinamica

Dati

• Reddito lordo annuo: 120 000 CHF
• Soglia dei costi: 40 000 CHF/anno
• Mezzi propri: 30%
• Immobile considerato: 845 000 CHF

1) Ipoteca

• Mezzi propri = 845 000 × 30% = 253 500 CHF
• Ipoteca = 845 000 – 253 500 = 591 500 CHF

2) Interessi teorici

• 591 500 × 5% = 29 575 CHF/anno

3) Manutenzione/charges

• 845 000 × 1% = 8 450 CHF/anno

4) Quota oltre 2/3

• 2/3 di 845 000 ≈ 563 333 CHF
• Quota oltre = 591 500 – 563 333 ≈ 28 167 CHF
• Ammortamento annuo ≈ 28 167 ÷ 15 ≈ 1 878 CHF/anno

5) Costi teorici totali

• 29 575 + 8 450 + 1 878 ≈ 39 903 CHF/anno

Nota
Qui passate sotto la soglia con un piccolo margine. La differenza non è solo “un apporto più elevato”: con il 30% di mezzi propri, la quota oltre 2/3 diventa piccola, quindi l’ammortamento pesa molto meno. È un esempio concreto di una leva potente sulla capacità d’indebitamento.

Esempio 3 — Coppia, reddito 250 000 CHF/anno, mezzi propri 25%: effetto combinato di reddito e apporto

Dati

• Reddito lordo annuo: 250 000 CHF
• Soglia dei costi: 83 333 CHF/anno (1/3)
• Mezzi propri: 25%
• Cerchiamo un valore dell’immobile compatibile con i costi

Per semplificare, testiamo un valore dell’immobile e verifichiamo se “passa”. Proviamo 1 570 000 CHF.

1) Ipoteca

• Mezzi propri = 1 570 000 × 25% = 392 500 CHF
• Ipoteca = 1 570 000 – 392 500 = 1 177 500 CHF

2) Interessi teorici

• 1 177 500 × 5% = 58 875 CHF/anno

3) Manutenzione/charges

• 1 570 000 × 1% = 15 700 CHF/anno

4) Quota oltre 2/3

• 2/3 di 1 570 000 ≈ 1 046 667 CHF
• Quota oltre = 1 177 500 – 1 046 667 ≈ 130 833 CHF
• Ammortamento annuo ≈ 130 833 ÷ 15 ≈ 8 722 CHF/anno

5) Costi teorici totali

• 58 875 + 15 700 + 8 722 ≈ 83 297 CHF/anno

Nota
Siete molto vicini alla soglia. Questo tipo di situazione è frequente: un reddito elevato “permette” un valore dell’immobile elevato, ma l’ammortamento della quota oltre 2/3 torna rapidamente in gioco. In un dossier reale, le vostre altre spese (custodia dei figli, leasing, imposte, ecc.), la stabilità dei redditi e l’analisi alla pensione possono spostare l’ago della bilancia.

I fattori che fanno variare la vostra capacità d’indebitamento (e gli errori più frequenti)

Anche con un buon metodo, due nuclei familiari con lo stesso salario possono ottenere risultati diversi. Ecco i principali fattori che influenzano il calcolo della capacità d’indebitamento.

Mezzi propri: doppio effetto (ipoteca più bassa + ammortamento più basso)

Più sono elevati i vostri mezzi propri:

• più l’ipoteca diminuisce (quindi diminuiscono gli interessi teorici),
• e soprattutto, più riducete la quota oltre i 2/3 (quindi diminuisce l’ammortamento).

Per questo passare dal 20% al 30% di mezzi propri può migliorare la vostra capacità d’indebitamento più di quanto si immagini all’inizio.

Reddito: natura, stabilità e impegni già esistenti

Il reddito non è solo un numero:

• uno stipendio fisso è generalmente più semplice da considerare,
• un bonus può essere considerato parzialmente in base allo storico,
• un reddito da indipendente può richiedere più esercizi contabili,
• un secondo reddito nel nucleo familiare può migliorare la capacità, ma contano anche i costi del nucleo (figli, assegni, ecc.).

Parallelamente, i debiti e gli impegni esistenti (leasing, crediti, obblighi) riducono il vostro margine di manovra, anche se il calcolo “alloggio” risulta ok.

Prezzo dell’immobile: la banca può considerare un valore diverso

In alcuni casi, il finanziatore non considera esattamente il prezzo pagato, ma un valore di riferimento legato alla sua visione del mercato. Questo può cambiare l’ipoteca, il rapporto di anticipo e quindi la vostra capacità.

La voce “manutenzione”: forfait utile, ma realtà variabile

L’1% è un riferimento, ma:

• una casa con lavori importanti a breve termine può costare di più,
• una PPE può avere un fondo di rinnovo e spese che cambiano la realtà,
• un immobile molto efficiente dal punto di vista energetico può ridurre alcuni costi, ma non tutti.

Ammortamento diretto vs indiretto: cosa cambia (e cosa non cambia)

• Ammortamento diretto : rimborsate il debito.
• Ammortamento indiretto : accumulate in una soluzione (spesso pilastro 3a pignorabile a seconda della struttura) mantenendo il debito più elevato.

A seconda degli approcci e degli obiettivi (fiscalità, pianificazione, previdenza), l’una o l’altra soluzione può essere pertinente. In termini di “sostenibilità dei costi”, la banca verificherà soprattutto che il percorso di ammortamento rispetti i suoi requisiti.

Errori frequenti quando ci si chiede “quanto posso prendere in prestito”

1. Usare solo la rata al tasso del momento
   In Svizzera, l’analisi si basa spesso su un tasso teorico prudente. Quindi un simulatore basato solo sul tasso di mercato può dare un’impressione troppo ottimista.
2. Dimenticare manutenzione e spese
   Anche se la rata sembra bassa, manutenzione e spese esistono. Ignorarle falserebbe il calcolo.
3. Trascurare l’effetto del superamento dei 2/3
   Molti dossier “bloccati” lo sono perché l’ammortamento della quota oltre i 2/3 pesa in modo importante.
4. Sottostimare l’impatto degli altri debiti
   Un leasing, un credito privato o obblighi regolari possono cambiare la conclusione.

Risposte brevi ad altre domande relative alla capacità d’indebitamento

Avvertenza: Le informazioni e gli esempi presenti in questa pagina sono forniti esclusivamente a scopo informativo e si basano su un modello volutamente semplificato (tasso teorico, forfait per manutenzione e spese, ammortamento della parte eccedente i due terzi, soglia pari a circa un terzo del reddito). Le prassi effettive variano a seconda delle banche e delle assicurazioni (redditi considerati, spese prese in conto, regole interne, analisi alla pensione, arrotondamenti, ecc.).
Questa pagina non costituisce né un’offerta di finanziamento né una consulenza personalizzata e non contiene alcuna promessa di tasso. Per una decisione vincolante, fate verificare la vostra situazione con dati completi da un professionista.