Tassi ipotecari attuali

Il tasso ipotecario è un elemento chiave per l’acquisto di un immobile, perché riflette il costo del credito. In altre parole, determina le rate mensili per l’intera durata del prestito. Ma oltre al tasso nominale, entrano in gioco molti parametri, come il tipo di mutuo, la durata, l’andamento del mercato e il profilo del mutuatario. Cerchiamo di capire meglio i dettagli dei tassi ipotecari svizzeri per aiutarti a vedere le cose più chiaramente e fare le scelte migliori.

Confronto dei tassi ipotecari svizzeri

Cos’è il tasso di interesse di un mutuo e come viene calcolato?

Il tasso di interesse del mutuo corrisponde al costo annuo del finanziamento concesso dalla banca. È una percentuale che si applica al capitale preso in prestito e, insieme alla durata del rimborso, determina l’importo delle rate.

Componente principale del costo totale di un mutuo, il tasso di interesse non è fisso una volta per tutte. Varia costantemente a seconda di:

• Politica monetaria della Banca nazionale svizzera (BNS)
• Inflazione
• Stato di salute dell’economia
• Condizioni di rifinanziamento per gli istituti di credito

A questo si aggiungono fattori più specifici per ogni pratica, come la qualità del mutuatario, l’entità del suo contributo personale, l’importo e la durata del prestito, o il ranking del mutuo. Tutti parametri che spiegano la grande variabilità dei tassi offerti sul mercato.

Quali sono gli attuali tassi dei mutui?

All’inizio del 2025, i tassi ipotecari svizzeri si attestano su livelli relativamente bassi, nonostante una leggera ripresa iniziata nel 2022. Tuttavia, le differenze rimangono significative a seconda del modello di tasso (fisso, variabile, Saron), dell’orizzonte temporale, delle esigenze delle banche e dell’ubicazione dell’immobile.

Secondo le dimensioni del nostro partner Swiss Life, uno dei principali attori del settore, le tariffe più interessanti sono attualmente:

• 1,45% per un tasso fisso a 5 anni
• 1,62% per un tasso fisso a 10 anni
• Tasso SARON a 3 mesi + margine dello 0,80% per finanziamenti a tasso variabile

Si tratta di livelli indicativi, condizioni che un buon broker può migliorare fino allo 0,5% preparando un dossier solido e mettendo in competizione le banche.

Fattori economici che influenzano i tassi dei mutui

Il tasso di interesse guida della BNS funge da principio guida. Quando l’istituto emittente lo aumenta per frenare l’inflazione e rallentare il surriscaldamento, i tassi ipotecari seguono automaticamente l’andamento, con un impatto immediato sui mutui a tasso variabile.

Allo stesso tempo, le banche stanno trasferendo i crescenti costi di rifinanziamento sui tassi dei mutui nuovi e rinnovati. Questa tendenza si accentua quando l’inflazione aumenta e l’economia opera a piena capacità. Al contrario, un rallentamento dell’economia e aspettative di crescita negative incoraggiano le banche a esercitare cautela e a moderare i tassi di interesse.

I diversi tipi di tassi ipotecari in Svizzera

Tassi di interesse fissi

Apprezzato da quasi l’80% dei mutuatari in Svizzera, il mutuo a tasso fisso è interessante per la sua chiarezza. Come suggerisce il nome, il tasso di interesse è fisso per un periodo di tempo specifico, generalmente compreso tra 1 e 25 anni.

Svantaggio principale: impossibilità di beneficiare di un possibile calo dei tassi lungo il percorso. Un tasso fisso a lungo termine, tuttavia, offre una protezione efficace in caso di brusco aumento. Senza contare che più lungo è l’orizzonte temporale, maggiore è il tasso, poiché le banche si coprono dal rischio di fluttuazioni.

Tassi ipotecari di riferimento SARON

Disponibili dalla fine del 2017, i mutui indicizzati al SARON stanno riscuotendo un interesse crescente. Questo acronimo sta per il nuovo tasso interbancario di riferimento del franco svizzero, che sostituirà gradualmente il Libor.

Determinato quotidianamente sulla base delle transazioni concluse sul mercato monetario, il SARON (Swiss Average Rate Overnight) riflette il costo effettivo a cui le banche si prestano denaro quotidianamente. Questo meccanismo è concepito per essere più trasparente e rappresentativo del Libor, che si basa su quotazioni dichiarate.

In concreto, le banche offrono il mutuo Saron con un tasso ricalcolato trimestralmente. Questo include una media del SARON su 1 o 3 mesi (attualmente prossima allo 0%), più un margine specifico per ciascun istituto. Il vantaggio? Una curva dei rendimenti più vantaggiosa rispetto a un prestito a tasso fisso, poiché il tasso Saron si avvicina maggiormente alla politica monetaria della BNS.

Il rovescio della medaglia? Le fluttuazioni trimestrali rendono più difficile fare previsioni di bilancio. E attenzione all’effetto cricchetto in caso di un forte aumento dei tassi a breve termine! Il mutuo Saron è quindi rivolto a mutuatari che hanno familiarità con il rischio e sono disposti ad accettare la variabilità per generare un guadagno finanziario.

Attualmente, Swiss Life offre un tasso Saron a 3 mesi + margine dello 0,80%, ridotto allo 0,70% per un mutuo green.

Tassi ipotecari variabili

Oggetto di ogni fantasia negli anni ’80 a causa del loro prezzo imbattibile, i mutui a tasso variabile hanno perso il loro fascino. E per una buona ragione: il tasso di interesse fluttua liberamente in base alla politica commerciale della banca, generalmente legata ai suoi costi di rifinanziamento. Un meccanismo opaco che espone il mutuatario a improvvisi aumenti delle rate mensili.

L’unica garanzia: il tasso variabile può essere modificato solo a intervalli regolari (in linea di principio ogni trimestre) e non in modo casuale. Tuttavia, questo non è sufficiente a proteggere da un’improvvisa inversione di tendenza, come nel 1989-1990, quando alcuni tassi aumentarono dal 5 all’8% in pochi mesi!

Fortunatamente, questi picchi sono ormai superati, con i tassi variabili che attualmente oscillano tra il 2,75% (1° posto) e il 3,25% (2° posto) presso Swiss Life. Non si tratta di livelli trascurabili, ma vanno considerati con cautela, dato il previsto aumento dei tassi nei prossimi anni.

Mutui “verdi”

Cavalcando l’onda della transizione energetica, le principali banche hanno ampliato la loro offerta di mutui “green”. Questa tipologia di mutui è riservata agli immobili ad alta prestazione energetica (marchio Minergie, ristrutturazione termica completa), e gli sforzi compiuti vengono premiati con uno sconto sul tasso di interesse.

A seconda dell’istituto e del modello scelto, il “bonus verde” varia tra lo 0,10% e lo 0,20% rispetto a un mutuo tradizionale.

• 0,15 punti sui tassi fissi
• 0,10 punti sui tassi Saron

Ottieni la tariffa migliore/button>

Ottieni la migliore tariffa con i nostri esperti

Evoluzione dei tassi dei mutui

Dopo un decennio di tassi storicamente bassi, il mercato ipotecario svizzero ha registrato un atterraggio morbido dal 2022. Sotto l’effetto dell’inflazione e dell’aumento dei tassi d’interesse da parte della BNS, i tassi a lungo termine (fissi a 10 anni e oltre) hanno superato la soglia del 2%, mentre i tassi Saron sono saliti a circa l’1%

Secondo il consenso degli economisti, questa normalizzazione dovrebbe proseguire gradualmente fino al 2025-2026, prima che i tassi si stabilizzino. La tendenza al rialzo sarà ancora più pronunciata man mano che la BNS intensifica la stretta monetaria per riportare l’inflazione verso l’obiettivo dell’1%, mentre la crescita economica rimane dinamica, con pressioni su prezzi e salari, e le banche vedono le loro condizioni di rifinanziamento restringersi sui mercati.

Tuttavia, non c’è fretta di aspettarselo, come durante le crisi obbligazionarie del 1994 o del 2022. I tutori della stabilità finanziaria hanno imparato la lezione del passato e hanno rafforzato gli strumenti per contenere gli eccessi. Questo dovrebbe rassicurare i potenziali proprietari di immobili che si stanno preparando ad affrontare questo periodo di incertezza.

Aspetti legali dei tassi ipotecari in Svizzera

Il quadro normativo federale che disciplina i tassi ipotecari

In Svizzera non esiste una regolamentazione federale rigorosa sui tassi ipotecari. Ogni istituto rimane libero di stabilire la propria struttura tariffaria, adattandosi al mercato e alla propria politica creditizia.

Tuttavia, il quadro giuridico non è inesistente: diverse leggi e ordinanze disciplinano la concessione di mutui ipotecari per prevenire il sovraindebitamento delle famiglie e i rischi sistemici. Le tutele in vigore includono:

• Contributo personale obbligatorio del 20%, di cui almeno il 10% in contanti (escluso il 2° pilastro)
• Mutuo con un limite massimo dell’80% del valore dell’immobile costituito in pegno
• Obbligo teorico di rimborso integrale del prestito entro 15 anni
• Onere finanziario limitato al 33% del reddito (fino al 40% con il 2° pilastro)

Contratti di mutuo

Oltre agli aspetti “tecnici” come importo, tasso e durata, i contratti di mutuo contengono numerose clausole apparentemente innocue, ma che hanno conseguenze di vasta portata nella pratica.

Esempi di clausole comuni da esaminare attentamente:

• L’obbligo di occupare l’immobile come residenza principale
• Il divieto di trasferire o subaffittare l’immobile senza previo accordo
• La possibilità di estinguere anticipatamente il mutuo in caso di inadempimento
• L’addebito di interessi di mora tra il 5 e il 6% in caso di mancato pagamento
• L’imputazione di rate rateali a titolo di interessi
• La riscossione di commissioni di istruttoria, di garanzia e di gestione
• L’indennizzo in caso di estinzione anticipata di un mutuo a tasso fisso

I nostri consigli per ottenere il miglior tasso ipotecario in Svizzera

Quali sono i criteri per ottenere un tasso favorevole?

Per attrarre le banche e assicurarsi il tasso più competitivo, l’ingrediente chiave è un profilo del mutuatario impeccabile con un reddito confortevole e regolare (contratto a tempo indeterminato, lavoratore autonomo), una situazione finanziaria sana, un rapporto debito/reddito limitato e un progetto immobiliare coerente.

Ma per fare davvero la differenza, sono essenziali altri asset come:

• Un acconto consistente, preferibilmente superiore al 20% previsto dalla normativa
• Risparmi disponibili dopo l’acquisto per coprire spese impreviste
• Un immobile di alta qualità in una posizione ambita con un forte potenziale
• Un solido rapporto bancario con asset aggiuntivi
• Sottoscrizione di un’assicurazione sul prestito che copra morte e invalidità
• Un approccio upstream (6-12 mesi) per anticipare le esigenze di finanziamento

Strategie di negoziazione con le banche

Confronta sistematicamente le banche

In altre parole, prepara almeno tre offerte indicative basate su una richiesta standardizzata. Questo fornisce un confronto informativo per evidenziare le differenze e negoziare la proposta migliore!

Metti in evidenza il tuo patrimonio e la tua situazione generale

Metti in evidenza i punti di forza del tuo profilo al tuo contatto. Durata del rapporto, possesso di altri prodotti (risparmi, assicurazioni sulla vita, investimenti), stabilità professionale, qualità dell’immobile, solide garanzie, ecc. Questi sono tutti argomenti da presentare per ottenere un gesto di benevolenza. Allo stesso modo, offrire di trasferire tutti i tuoi flussi di cassa (stipendio, affitto, risparmi) all’istituto di credito è un segnale positivo agli occhi degli analisti del credito.

Rivolgiti a un broker specializzato

Oltre alla sua competenza di mercato, un mediatore creditizio ha accresciuto il suo potere negoziale con le banche, con le quali gestisce volumi ingenti. Un vantaggio fondamentale per ottenere le migliori condizioni senza incorrere in responsabilità!

Le condizioni per beneficiare della riduzione tariffaria

In determinate situazioni specifiche, le banche sono talvolta disposte a offrire uno sconto sul tasso standard. Questo è particolarmente vero quando si stipula un’assicurazione sul prestito che copra morte e invalidità, una garanzia rassicurante per l’istituto di credito.

Analogamente, la domiciliazione dei redditi e dei principali flussi bancari (affitti, risparmi, investimenti) consente l’acquisizione di condizioni dedicate, di tipo “a pacchetto”, in cambio di un impegno di fedeltà ed esclusività. Questa logica si applica anche ad alcuni profili a basso rischio come medici, dipendenti pubblici o notai.

Anche i mutuatari che finanziano un importo elevato (oltre un milione di franchi) si trovano in una posizione di forza nelle trattative, poiché le banche sono più accomodanti sui progetti che generano un margine significativo. Per non parlare degli acquirenti di un immobile nuovo (VEFA) garantito dalla banca, che è meno rischioso di una vendita privata. Allo stesso modo, optare per un immobile che soddisfa i più recenti standard energetici, o impegnarsi in una ristrutturazione termica completa, apre la strada ai “mutui verdi” agevolati.

Impatto della durata del tasso d’interesse sul costo complessivo del prestito

La scelta della durata ha un impatto significativo sul costo totale del prestito e sull’onere del rimborso. Ecco alcuni esempi numerici, basati sui tassi Swiss Life più recenti per un mutuo di CHF 500.000:

Termine	Tasso fisso	Costo totale degli interessi
5 anni	1,45%	36’250 CHF
10 anni	1,62%	81’000 CHF
15 anni	1,80%	135’000 CHF

Osserviamo che un tasso fisso su 15 anni costa quasi 100.000 CHF in più rispetto a un tasso su 5 anni! Un costo aggiuntivo significativo, spiegabile con il premio di rischio integrato dalla banca su lunghi periodi.

Tuttavia, la scelta non dovrebbe limitarsi esclusivamente a criteri matematici: un tasso a breve termine è certamente meno costoso, ma espone al rischio di un rinnovo sfavorevole in caso di un forte aumento dei tassi di interesse alla scadenza. Al contrario, un tasso a lungo termine offre una sicurezza gradita in un contesto volatile, anche se ciò significa pagare di più per questa assicurazione.

In pratica, l’ideale è spesso segmentare il finanziamento, ad esempio, con un terzo di tasso fisso a 5 anni e due terzi di tasso fisso a 10 anni.

Per aiutarti a pianificare in anticipo, il nostro calcolatore di mutui esegue tutti questi calcoli per te. Si basa sui principali criteri analizzati dagli istituti di credito (importo, tasso, durata, ammortamento, reddito, contributo, debito). Da questi dati, il nostro algoritmo calcola con precisione le tue rate mensili del mutuo, inclusi interessi e ammortamento, il costo totale del tuo prestito nel corso della durata, distinguendo tra capitale e interessi, l’evoluzione del tuo debito nel corso degli anni e la tua capacità finanziaria massima in base agli standard di debito.

Consigli per trovare il giusto equilibrio tra durata e tasso di interesse

L’orizzonte temporale di detenzione dell’immobile e la sua destinazione d’uso

Si tratta di un acquisto a lungo termine o di una soluzione temporanea? State valutando una rivendita o un rimborso anticipato a medio termine? Il finanziamento deve essere allineato a queste scadenze per evitare punti ciechi.

Facilità di vita e capacità di risparmio

Entrano anche in gioco: maggiore è lo sforzo di ammortamento, maggiore è la possibilità di garantire il tasso nel tempo. Al contrario, un budget limitato è più propenso a favorire un prestito a breve termine, anche se ciò significa correre un rischio sull’evoluzione dei tassi ipotecari.

Sensibilità al rischio

In altre parole, la necessità di visibilità. Questo è fondamentale: alcune persone mal tollerano l’incertezza e sono disposte a pagare il prezzo per la tranquillità. Altre, più speculative, scommettono su tassi persistentemente bassi. Ognuno deve trovare il proprio equilibrio!

Tendenze presenti e future dei tassi di interesse

In un ciclo di restrizione monetaria come quello attuale, potrebbe essere saggio proteggersi con scadenze lunghe. Al contrario, in un periodo di allentamento monetario, si potrebbe optare per prestiti a breve termine per sfruttare il calo. Infine, anche la ricerca di flessibilità può guidare il vostro pensiero: alcuni istituti (come UBS o Crédit Suisse) offrono formule ibride con tassi fissi rinnovabili o condizioni di rimborso anticipato. Questa è un’opzione che vale la pena esplorare per evitare di rimanere intrappolati in un quadro eccessivamente rigido.

L’arte del giusto mix è una questione di dosaggio ed equilibrio: i nostri esperti sono qui per aiutarvi a trovare la soluzione perfetta per il vostro profilo.

Ottieni il tuo mutuo al miglior tasso attuale!

Come potete vedere, i tassi dei mutui sono un argomento complesso e in continua evoluzione che richiede un supporto personalizzato per fare le scelte giuste al momento giusto. Se state valutando l’acquisto di un immobile, il nostro team di specialisti finanziari è a vostra disposizione per fornirvi una valutazione personalizzata e indipendente. In programma:

• Analisi approfondita della tua situazione e della tua capacità di indebitamento
• Consulenza informata sul tasso di interesse e sulla strategia di durata più appropriati
• Preparazione di una domanda di finanziamento convincente e credibile
• Offerta competitiva tra la nostra rete di partner bancari
• Negoziazione delle migliori condizioni e del tasso più vantaggioso
• Supporto personalizzato fino allo svincolo dei fondi presso lo studio notarile

Il nostro valore aggiunto? Risparmiare tempo e denaro, offrirti la massima tranquillità e portare a termine il tuo progetto al miglior prezzo! Non aspettare oltre e contattaci per fissare un appuntamento con un mediatore creditizio. I nostri servizi sono gratuiti e senza impegno, dandoti l’opportunità di gettare le basi per il tuo successo immobiliare.