Valore locativo: cosa devono sapere gli acquirenti

• Contesto : che cos’è il valore locativo ?
• A che punto è l’abolizione del valore locativo ?
• Che cosa cambia per voi in Svizzera
• Scenari numerici con e senza valore locativo
• Passi per decidere e ottimizzare la vostra strategia in Svizzera
• Errori da evitare
• Vantaggi potenziali dell’abolizione
• Domande frequenti (FAQ)

Il valore locativo – talvolta chiamato reddito locativo imputato o canone fittizio – è stato a lungo un pilastro della fiscalità dei proprietari-occupanti in Svizzera. In seguito alla votazione federale del 28 settembre 2025, il quadro cambia : l’abolizione di tale imposizione è stata accettata a livello nazionale, con conseguenze importanti per il vostro budget, le vostre deduzioni e le vostre decisioni ipotecarie in Svizzera. Questo articolo vi propone una guida chiara, numerica e orientata alle decisioni per comprendere gli impatti e preparare le prossime tappe.

Contesto : che cos’è il valore locativo ?

Il valore locativo è un importo teorico considerato come reddito da locazione imputato al proprietario che abita il proprio alloggio. Riflette il canone che “si pagherebbe a sé stesso” ed è aggiunto ai redditi imponibili. In contropartita, il sistema precedente autorizza alcune deduzioni : interessi ipotecari, spese di manutenzione forfettarie o effettive e, a seconda dei regimi cantonali, anche spese energetiche.

Perché esisteva questa imposizione ?

L’obiettivo storico era garantire una certa neutralità fiscale tra inquilini e proprietari-occupanti : se l’inquilino paga un canone non deducibile, il proprietario-occupante non deve essere completamente favorito dalla deducibilità degli interessi senza contropartita. Il valore locativo compensava tale asimmetria.

Terminologia utile

• Valore locativo fiscale : importo teorico imponibile dell’abitazione occupata dal proprietario.
• Reddito locativo imputato : formulazione equivalente, spesso utilizzata nella divulgazione.
• Base imponibile legata all’occupazione propria : ambito dottrinale della nozione.

A che punto è l’abolizione del valore locativo ?

Il 28 settembre 2025 il popolo svizzero e la maggioranza dei cantoni hanno accettato la riforma che pone fine all’imposizione del valore locativo per i proprietari-occupanti, nell’ambito di un pacchetto legislativo che comprende anche un’imposta cantonale sulle seconde abitazioni. L’entrata in vigore effettiva dipende dagli atti di esecuzione federali e cantonali. Alla data del presente aggiornamento, il calendario ufficiale non è ancora pubblicato : diverse comunicazioni evocano un’implementazione a partire dal periodo fiscale 2028, salvo conferma normativa.

Date e riferimenti ufficiali (sintesi)

• Accettazione popolare e dei cantoni : 28 settembre 2025 (sì maggioritario).
• Quadro federale : riforma dell’imposizione della proprietà abitativa, con abolizione del valore locativo e ridefinizione delle deduzioni.
• Entrata in vigore : da fissare dal Consiglio federale e da coordinare con i cantoni.

Che cosa cambia per voi in Svizzera

L’abolizione del valore locativo modifica l’equilibrio tra redditi imponibili e deduzioni. Tre meccanismi fanno evolvere la vostra situazione :

1. Fine dell’imposizione del canone fittizio per l’abitazione principale.
2. Revisione delle deduzioni : limitazione o abolizione progressiva della deducibilità degli interessi ipotecari e delle spese di manutenzione (a seconda dell’attuazione).
3. Differenze cantonali : i cantoni mantengono margini di applicazione, in particolare per le seconde case e per eventuali imposte correlate.

Chi beneficia e casi più sensibili

• Proprietari poco indebitati (p.es. pensionati che hanno ammortizzato una larga parte dell’ipoteca) : scomparsa del canone fittizio imponibile mentre le loro deduzioni di interessi erano già modeste.
• Nuclei familiari molto indebitati : la minore deducibilità degli interessi può ridurre il vantaggio fiscale netto, soprattutto nei primi anni di un finanziamento.
• Progetti di efficienza energetica : alcuni incentivi (deduzioni/aiuti) potrebbero essere adattati a livello locale.

Seconde case, uso misto e immobili locativi

• Seconde case : introduzione di una fiscalità cantonale dedicata. Anticipate l’effetto combinato sul vostro carico fiscale netto.
• Uso misto (parte privata/professionale) : una chiara ripartizione delle superfici e dei costi resta essenziale.
• Immobili locativi (investimento) : nessun valore locativo in senso stretto ; restano imponibili i redditi da locazione effettivi, con regole specifiche su costi e ammortamenti.

Esempio di calcolo del valore locativo nel Cantone Vaud

Trovate un buon esempio qui e tutti i dettagli nella brochure del Cantone Vaud.

Passi per decidere e ottimizzare la vostra strategia in Svizzera

1) Fare un bilancio della situazione

• Redditi e stabilità : stipendi, bonus, redditi accessori (consultate i nostri 8 migliori consigli)
• Ipoteca : struttura 1°/2° rango, scadenze, indici (SARON vs fisso).
• Riserva di sicurezza : mantenere un cuscinetto di 3–6 mesi di spese.

2) Rivedere la vostra struttura dei tassi

Confrontate l’interesse di un SARON più flessibile con un fisso parziale o segmentato. La minore attrattività fiscale degli interessi potrebbe spostare il punto di equilibrio finanziario verso la prevedibilità più che verso la pura ottimizzazione fiscale.

3) Pianificare l’ammortamento

Se il vantaggio della deduzione degli interessi diminuisce, può diventare opportuno accelerare l’ammortamento (in base alla liquidità e all’orizzonte temporale). Fate attenzione a non prosciugare la vostra liquidità né i vostri pilastri.

4) Valutare gli interventi di manutenzione

Poiché i regimi di deduzione della manutenzione possono evolvere, date priorità agli interventi ad alto impatto energetico e di valore patrimoniale, verificando la normativa cantonale applicabile.

5) Anticipare la seconda casa

Se possedete o prevedete una seconda casa, integrate l’effetto della fiscalità cantonale dedicata nel costo totale di detenzione. Le politiche possono variare tra cantoni : seguite gli annunci ufficiali.

Errori da evitare

• Decidere solo in base al criterio fiscale : la vostra sicurezza finanziaria viene prima di tutto.
• Trascurare il cuscinetto di liquidità : deve restare sufficiente dopo ogni scelta.
• Convertire tutto a tasso fisso con la stessa scadenza : la diversificazione delle durate può attenuare il rischio.
• Ignorare le specificità cantonali : [Lieu] e il suo cantone possono applicare regole differenziate.

Vantaggi potenziali dell’abolizione

• Semplificazione per i proprietari-occupanti : scomparsa del canone fittizio imponibile.
• Maggiore leggibilità del budget : minore dipendenza dall’ottimizzazione degli interessi deducibili.
• Neutralità potenzialmente rafforzata tra profili poco e molto indebitati (a seconda dei parametri finali).

Domande frequenti (FAQ)

Farsi accompagnare in Svizzera

La vostra situazione è unica. Un breve confronto consente di individuare i vostri margini di manovra, confrontare diverse strutture (SARON/fisso/segmentato) e anticipare gli effetti cantonali.

Conclusione

L’abolizione del valore locativo rimescola le carte per i proprietari-occupanti a [Lieu]. Meno canone fittizio imponibile, ma deduzioni più misurate : la scelta finanziaria si sposta verso la stabilità di bilancio, la corretta struttura dei tassi e un ritmo di ammortamento sostenibile. Prendetevi il tempo per una diagnosi personalizzata per mettere al sicuro le vostre decisioni. Ottenere un’analisi personalizzata

Fonti ufficiali e pagine di riferimento

• Dipartimento federale delle finanze (DFF) — Riforma dell’imposizione della proprietà abitativa
• Confederazione — Pagina della votazione del 28.09.2025
• Cantone di Ginevra — Abolizione del valore locativo (29.09.2025)

Avvertenza : Informazioni generali e indicative, non costituenti consulenza fiscale, legale o finanziaria. Regole e deduzioni variano tra Confederazione e cantoni e possono evolvere. Nessuna promessa sui tassi. Prima di qualsiasi decisione, richiedete un’analisi personalizzata a un esperto a [Lieu].