Valeur locative : ce que les propriétaires doivent savoir

Suppression de la valeur locative en Suisse : ce que les acheteurs doivent savoir

La valeur locative – parfois appelée revenu locatif imputé ou loyer fictif – a longtemps été un pilier de la fiscalité des propriétaires-occupants en Suisse. À la suite de la votation fédérale du 28 septembre 2025, le cadre change : l’abolition de cette imposition a été acceptée au niveau national, avec des conséquences importantes pour votre budget, vos déductions et vos décisions hypothécaires en Suisse. Cet article vous propose un guide clair, chiffré et orienté décision pour comprendre les impacts et préparer vos prochaines étapes.

Contexte : qu’est-ce que la valeur locative ?

La valeur locative est un montant théorique considéré comme un revenu locatif imputé au propriétaire qui habite son propre logement. Elle reflète le loyer qu’il “se paierait à lui-même” et est ajoutée aux revenus imposables. En contrepartie, le système antérieur autorise certaines déductions : intérêts hypothécaires, frais d’entretien au forfait ou effectifs, voire dépenses énergétiques selon régimes cantonaux.

Pourquoi cette imposition existait-elle ?

L’objectif historique était d’assurer une certaine neutralité fiscale entre locataires et propriétaires-occupants : si le locataire paie un loyer non déductible, le propriétaire-occupant ne doit pas être entièrement favorisé par la déductibilité des intérêts sans contrepartie. La valeur locative venait compenser cette asymétrie.

Terminologie utile

  • Valeur locative fiscale : montant théorique imposable du logement occupé par son propriétaire.
  • Revenu locatif imputé : formulation équivalente, souvent utilisée dans la vulgarisation.
  • Base imposable liée à l’occupation propre : périmètre doctrinal de la notion.

Où en est la suppression de la valeur locative ?

Le 28 septembre 2025, le peuple suisse et la majorité des cantons ont accepté la réforme mettant fin à l’imposition de la valeur locative pour les propriétaires-occupants, dans le cadre d’un paquet législatif comprenant aussi un impôt cantonal sur les résidences secondaires. L’entrée en vigueur effective dépend des actes d’exécution fédéraux et cantonaux. À la date de cette mise à jour, le calendrier officiel n’est pas encore publié : plusieurs communications évoquent une mise en œuvre à partir de la période fiscale 2028, sous réserve de confirmation réglementaire.

Dates et repères officiels (résumé)

  • Acceptation populaire et des cantons : 28 septembre 2025 (oui majoritaire).
  • Cadre fédéral : réforme de l’imposition de la propriété du logement, avec suppression de la valeur locative et redéfinition des déductions.
  • Entrée en vigueur : à fixer par le Conseil fédéral et coordonner avec les cantons.
Couple heureux : Réduction des coûts grâce à la valeur locative lors d'un prêt hypothécaire

Ce que cela change pour vous en Suisse

La suppression de la valeur locative modifie l’équilibre entre revenus imposables et déductions. Trois mécanismes font évoluer votre situation :

  1. Fin de l’imposition du loyer fictif pour la résidence principale.
  2. Révision des déductions : limitation ou suppression progressive de la déductibilité des intérêts hypothécaires et des frais d’entretien (selon la mise en œuvre).
  3. Différences cantonales : les cantons conservent des marges d’application, notamment pour les résidences secondaires et d’éventuelles taxes liées.

Gagnants et cas plus sensibles

  • Propriétaires peu endettés (p.ex. retraités ayant amorti une large part de l’hypothèque) : disparition du loyer fictif imposable alors que leurs déductions d’intérêts étaient déjà modestes.
  • Ménages très endettés : la baisse de déductibilité des intérêts peut réduire l’avantage fiscal net, surtout les premières années d’un financement.
  • Projets d’efficacité énergétique : certaines incitations (déductions/aides) pourraient être adaptées localement.

Résidences secondaires, usage mixte et biens locatifs

  • Résidences secondaires : introduction d’une fiscalité cantonale dédiée. Anticipez l’effet combiné sur votre charge fiscale nette.
  • Usage mixte (part privée/professionnelle) : une ventilation claire des surfaces et coûts demeure essentielle.
  • Biens locatifs (investissement) : pas de valeur locative au sens strict ; ce sont les revenus locatifs effectifs qui restent imposables, avec des règles de charges et d’amortissements spécifiques.

Exemple de calcul de la valeur locative dans le canton de Vaud

Vous trouverez un bon exemple ici et tous les détails sur la brochure du Canton de Vaud.

Étapes pour décider et optimiser votre stratégie en Suisse

1) Dresser un état des lieux

  • Revenus et stabilité : salaires, bonus, revenus annexes (consultez nos 8 meilleurs conseils)
  • Hypothèque : structure 1er/2e rang, échéances, index (SARON vs fixe).
  • Épargne de sécurité : préserver un coussin de 3 à 6 mois de charges.

2) Revoir votre structure de taux

Comparez l’intérêt d’un SARON plus flexible avec un fixe partiel ou segmenté. La baisse d’attractivité fiscale des intérêts pourrait déplacer le point d’équilibre financier vers la prévisibilité plutôt que l’optimisation purement fiscale.

3) Planifier l’amortissement

Si l’avantage de la déduction d’intérêts diminue, il peut devenir pertinent d’accélérer l’amortissement (selon liquidités et horizons). Attention à ne pas assécher votre trésorerie ni vos piliers.

4) Arbitrer les travaux d’entretien

Les régimes de déduction d’entretien pouvant évoluer, priorisez les interventions à fort impact énergétique et de valeur patrimoniale, en vérifiant la réglementation cantonale applicable.

5) Anticiper la résidence secondaire

Si vous possédez ou envisagez une résidence secondaire, intégrez l’effet de la fiscalité cantonale dédiée au coût total de détention. Les politiques peuvent varier entre cantons : suivez les annonces officielles.

Erreurs à éviter

  • Décider uniquement sur critère fiscal : votre sécurité financière prime.
  • Négliger le coussin de liquidités : il doit rester suffisant après tout arbitrage.
  • Tout convertir en fixe au même terme : la diversification des durées peut lisser le risque.
  • Ignorer les spécificités cantonales : [Lieu] et son canton peuvent appliquer des règles différenciées.

Avantages potentiels de la suppression

  • Simplification pour les propriétaires-occupants : disparition du loyer fictif imposable.
  • Lisibilité budgétaire : moins de dépendance à l’optimisation des intérêts déductibles.
  • Neutralité potentiellement renforcée entre profils peu et très endettés (selon paramètres finaux).

Questions fréquentes (FAQ)

La suppression s’applique-t-elle aussi aux résidences secondaires ?

La réforme prévoit une articulation spécifique avec des taxes cantonales sur les résidences secondaires. Suivez la communication de votre canton pour les modalités détaillées à [Lieu].

Quand la réforme entre-t-elle en vigueur ?

L’entrée en vigueur sera fixée par le Conseil fédéral. À ce jour, plusieurs analyses sectorielles évoquent un horizon possible à partir de la période fiscale 2028, sous réserve des étapes d’exécution et de coordination cantonale.

Que deviennent les déductions d’intérêts ?

La tendance va vers une limitation/suppression progressive pour les propriétaires-occupants, avec variantes selon la mise en œuvre finale. Le détail dépendra des textes d’application et des décisions cantonales.

Et les frais d’entretien ?

Des ajustements sont attendus. Selon la forme retenue localement, le forfait/les frais effectifs pourraient être redéfinis. L’objectif est d’éviter des incitations purement fiscales déconnectées de l’usage.

Je suis très endetté : suis-je pénalisé ?

Vous ne serez plus imposé sur la valeur locative, mais la baisse de déductibilité des intérêts peut réduire l’avantage net. D’où l’intérêt d’un bilan personnalisé.

Je suis proche de la retraite : est-ce favorable ?

Les propriétaires faiblement endettés, nombreux au moment de la retraite, pourraient bénéficier de la fin du loyer fictif imposable, tout en ayant peu d’intérêts à déduire. À confirmer selon votre canton.

Et pour un bien locatif (investissement) ?

La valeur locative ne s’applique pas aux biens loués : les loyers réels restent imposables, avec leurs règles de charges.

Dois-je rembourser plus vite mon hypothèque ?

Ce choix dépend de votre trésorerie, de vos objectifs et de la nouvelle balance fiscale. Simulez différents rythmes d’amortissement avec un spécialiste local.

Que faire si j’envisage des travaux énergétiques ?

Priorisez les travaux à fort gain de performance et renseignez-vous sur les régimes d’aide/déduction cantonaux qui subsistent ou évoluent avec la réforme.

Mon profil d’indépendant change-t-il la donne ?

En usage mixte (privé/pro), clarifiez les surfaces et charges. Les règles d’affectation professionnelle demeurent déterminantes

Se faire accompagner en Suisse

Votre situation est unique. Un court échange permet d’identifier vos marges de manœuvre, de comparer plusieurs structures (SARON/fixe/segmenté) et d’anticiper les effets cantonaux.

Conclusion

La suppression de la valeur locative redistribue les cartes pour les propriétaires-occupants à [Lieu]. Moins de loyer fictif imposable, mais des déductions plus mesurées : l’arbitrage financier se déplace vers la stabilité budgétaire, la bonne structure de taux et un rythme d’amortissement soutenable. Prenez le temps d’un diagnostic personnalisé pour sécuriser vos décisions. Obtenir une analyse personnalisée

Sources officielles et pages de référence

Disclaimer : Informations générales et indicatives, non constitutives de conseil fiscal, juridique ou financier. Les règles et déductions varient selon la Confédération et les cantons et peuvent évoluer. Aucune promesse de taux. Avant toute décision, demandez une analyse personnalisée auprès d’un expert à [Lieu].

Auteur : Jan Daiglon
Expert en prêt immobilier
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