Evolution des taux hypothécaires en suisse 2026 : faut-il acheter en 2025 ?
- Contexte 2025 : faits établis qui conditionnent 2026
- Prévision 2026 : évolution des taux hypothécaires en Suisse
- Règles d’accessibilité et exigences prudentielles (SBA/FINMA)
- Acheter en 2025 ou attendre 2026 ?
- Encadrés cantonaux : points d’attention
- Guide pratique : 10 étapes pour décider
- Foire aux questions (FAQ)
- Sources (liens officiels et références de marché)
Vous hésitez entre acheter en fin d’année 2025 ou patienter jusqu’en 2026 ? Cette page vous propose une analyse complète et neutre de la prévision du taux hypothécaire suisse 2026, replacée dans le cadre réglementaire de la Suisse, avec des scénarios chiffrés et un plan d’action orienté décision. L’objectif est double: vous informer et vous faciliter le passage à l’entretien avec un expert qui ne vous coûtera pas un sou.
Contexte 2025 : faits établis qui conditionnent 2026
Décisions monétaires
Depuis le 20 juin 2025, la Banque nationale suisse (BNS) maintient son taux directeur à 0,00 %. Ce niveau, confirmé lors de la décision du 25 septembre 2025, est le socle de l’environnement du taux variable à court terme (SARON). Il n’implique pas automatiquement des taux fixes identiques, mais il ancre le coût de l’argent à court terme. C’est donc un critère des plus importants dans la prévision taux du hypothécaire suisse en 2026.
Taux de référence des loyers
L’Office fédéral du logement (OFL) a annoncé la baisse du taux d’intérêt de référence à 1,25 % avec effet au 02.09.2025 et publications trimestrielles. Cet indicateur affecte l’évolution des loyers et, indirectement, l’arbitrage louer/acheter. Vous allez devoir choisir : payer un loyer à un propriétaire qui va utiliser votre argent pour payer les intérêts de sa propre hypothèque ou obtenir un prêt hypothécaire vous-même et payer les intérêts de votre prêt.
Mouvements de marché observés
Selon des baromètres de la place financière et immobilière suisse (UBS, Comparis, Wüest Partner), les taux fixes 5–10 ans ont fluctué modérément en 2025, tandis que les coûts variables indexés SARON sont restés proches de leur taux le plus bas. Les prix résidentiels ont progressé de façon hétérogène selon cantons, avec des ajustements plus marqués sur certains segments.
Prévision 2026 : évolution des taux hypothécaires en Suisse
Signal BNS et chaîne de transmission
La tendance du taux hypothécaire suisse en 2026 dépendra d’abord de l’orientation de la BNS. Un maintien prolongé à 0,00 % soutiendrait des taux SARON bas ; à l’inverse, une normalisation graduelle se répercuterait avec un décalage. Les taux fixes, eux, incorporent les anticipations via la courbe des swaps* : ils peuvent bouger avant la décision, à la hausse comme à la baisse.
Scénario central
Base de travail pour 2026 : stabilisation à bas niveau par rapport à la moyenne 2024–2025, avec de légères oscillations dues aux surprises macro (inflation importée, cycle mondial, devises). Dans ce cadre, l’évolution du taux hypothécaire en Suisse resterait contenue.
Scénarios alternatifs
- Rebond de l’inflation : tension des swaps et remontée des fixes 7–10 ans.
- Ralentissement marqué : détente supplémentaire des fixes, SARON inchangé si BNS reste à 0,00 %.
- Volatilité de change : mouvements techniques temporaires sur les marges.
Règles d’accessibilité et exigences prudentielles (SBA/FINMA)
Le test d’accessibilité expliqué
Pour un dossier standard en résidence principale, les banques simulent vos charges à un taux imputé d’environ 5 % (indépendamment du taux de marché), ajoutent des frais d’entretien (0,8–1,0 %/an) et vérifient que l’effort théorique ne dépasse pas ≈ 33 % du revenu brut durable. Ce filtre vise la résilience budgétaire.
Apport et amortissement
En règle générale, au moins 20 % d’apport est requis, dont 10 % de fonds propres « durs » (hors 2e pilier). La dette doit être ramenée à 66 % de la valeur de nantissement dans un délai standard (amortissement direct/indirect).
Conséquences pratiques
- Un taux de marché bas n’assouplit pas le test : préparez votre dossier (revenus, fonds propres, charges).
- La qualité de l’objet (énergie, PPE, localisation) influe sur la décision et la marge.
- Des exceptions existent mais restent encadrées et suivies.
Acheter en 2025 ou attendre 2026 ?
Quand avancer l’achat en 2025
Si le bien ciblé est rare, si votre dossier passe le test d’accessibilité et si votre horizon est long, acheter en 2025 permet de sécuriser le bien et un coût de financement bas. Vous réduisez le risque de voir le prix du bien s’échapper.
Quand patienter
Si votre apport est limite, si vous anticipez un changement de situation (revenu, permis, fiscalité) ou si vous souhaitez compléter des fonds propres, attendre début 2026 peut améliorer votre profil.
Erreurs à éviter
- Focaliser uniquement sur le « taux » et négliger l’effort à 33 %.
- Sous‑estimer les travaux énergétiques et charges PPE.
- Reporter pour attendre un point bas « parfait » : la disponibilité des biens prime souvent.
Encadrés cantonaux : points d’attention
Vaud (VD)
Baisse du taux de référence à 1,25 % applicable dès le 02.09.2025 ; frais d’achat à anticiper (émoluments, droits). Vigilance sur les travaux de rénovation énergétique.
Genève (GE)
Marché tendu et délais d’instruction spécifiques. Les charges PPE et la fiscalité locale pèsent dans le budget global.
Zurich (ZH)
Concurrence élevée sur les biens « prêts à habiter ». Être pré‑qualifié et réactif demeure déterminant.
Berne (BE)
Grand écart ville/campagne : attention à la desserte, aux coûts d’énergie et à la valeur locative.
Guide pratique : 10 étapes pour décider
Étape 1 : cadrer votre budget
Calculez l’effort à 33 % avec un taux imputé de 5 % et 1 % d’entretien. Ajustez le budget si nécessaire. Faites une simulation complète avec notre calculateur d’hypothèque en ligne gratuit.
Étape 2 : optimiser les fonds propres
Vérifiez la part de vos fonds propres et les implications fiscales d’un retrait de 2e pilier. Préservez une réserve de liquidité.
Étape 3 : comparer les prêteurs (banques et assurances)
Annoncez le profil, l’objet et demandez des offres structurées (marge, frais, options d’amortissement, possibilités de conversion). Un courtier professionnel vous proposera tout cela gratuitement et vous donnera toutes les explications nécessaires pour faire le meilleur choix.
Étape 4 : choisir la stratégie de taux
100 % fixe, 100 % SARON ou hypothèque combinée (mixte)? Un panachage (p. ex. 60/40) amortit le risque de timing.
Étape 5 : planifier l’amortissement
Direct ou indirect via 3a ? Visez la réduction à 66 % dans le délai requis tout en préservant la flexibilité.
Étape 6 : auditer le bien
Technique, juridique, PPE, énergie, servitudes. Un bien sain évite des coûts futurs non anticipés. Votre courtier en prêt hypothécaire vous assistera dans l’analyse des documents de la PPE et pourra ainsi vous éviter des mauvaises surprises.
Étape 7 : anticiper les charges
Assurances, entretien, rénovation, fiscalité cantonale. Simulez sur 10 ans.
Étape 8 : sécuriser le calendrier
Si le bien correspond à vos critères, avancer en 2025 peut éviter une surenchère ultérieure. Sinon, préparez‑vous pour début 2026.
Étape 9 : préparer les pièces
Revenus, extraits, avoirs, estimations, relevés 2e/3e piliers, pièces d’identité/résidence.
Étape 10 : passer à l’action
Un entretien avec un spécialiste permet d’affiner la structure, d’éviter des impasses et de gagner du temps. Planifier un entretien avec un expert
Statistiques et jalons à surveiller en 2026
- Décisions BNS (trimestrielles) : taux directeur et communication.
- Publications OFL : taux de référence (mars, juin, septembre, décembre).
- Baromètres de taux (UBS, Comparis, MoneyPark) et indices de prix (Wüest Partner).
Foire aux questions (FAQ)
La prévision taux hypothécaire suisse 2026 annonce‑t‑elle des baisses ?
Le scénario central est une stabilisation à bas niveau. Des baisses supplémentaires ne peuvent être exclues, mais elles ne doivent pas constituer l’unique motif de votre décision.
Le taux variable SARON est‑il toujours moins cher qu’un taux fixe ?
Pas systématiquement. À court terme, il peut être inférieur ; un taux fixe “achète” de la visibilité. Beaucoup d’emprunteurs optent pour un taux mixte.
Comment fonctionne l’effort à ≈ 33 % ?
On additionne intérêts imputés, entretien et amortissement requis, puis on rapporte au revenu brut durable. Au‑delà, l’accessibilité est compromise.
Quand convertir une tranche SARON en fixe ?
Lorsqu’un niveau vous convient et que votre horizon de stabilité augmente (naissance, projet pro, etc.). Prévoir des fenêtres de conversion.
Le taux de référence à 1,25 % change‑t‑il la donne pour l’investissement locatif ?
Il peut réduire la croissance des loyers sous contrainte contractuelle, mais améliore la capacité d’absorption des locataires. Le rendement net se calcule bien au‑delà de ce seul paramètre.
Quels frais d’achat prévoir ?
Notaire, droits/émoluments, taxe hypothécaire selon canton, frais de dossier et d’expertise. Les montants varient sensiblement.
Qu’est-ce que je risque d’attendre 2026 ?
Perdre un bien adapté, subir une hausse des prix localement ou un resserrement d’octroi. À l’inverse, attendre peut renforcer vos fonds propres : évaluez votre balance bénéfices/risques.
Dois‑je viser 5, 7 ou 10 ans pour un taux hypothécaire fixe ?
Alignez la durée sur vos projets de vie et votre tolérance au risque. Un panachage 5/10 ans est courant pour lisser.
Acheter en 2025 ou 2026 : quel est l’argument décisif ?
La qualité du bien et votre capacité durable priment sur un pari de court terme sur les taux.
Sources (liens officiels et références de marché)
- BNS – Taux directeur ; décision du 25.09.2025.
- OFL/BWO – Taux d’intérêt de référence ; communiqué 01.09.2025.
- Wüest Partner – Marché immobilier en Suisse 2025.
- FINMA – Guidance 02/2025 (accessibilité, amortissement, standards SBA).
Disclaimer
Ce contenu est informatif. Les tableaux et exemples sont indicatifs et ne constituent ni une offre ni une promesse de taux. L’octroi d’un crédit hypothécaire dépend de votre situation personnelle, de la politique des prêteurs et du cadre légal (SBA/FINMA). Une analyse personnalisée est indispensable avant toute décision.
*Un swap de taux d’intérêt est comme un accord où deux personnes échangent la façon de payer des intérêts : l’une paie un taux fixe et reçoit un taux variable, l’autre fait l’inverse, le tout calculé sur un montant “virtuel” (on n’échange pas le capital). Dans l’hypothèque, les banques utilisent ce mécanisme pour transformer un coût variable (p. ex. lié au SARON) en coût fixe sur 5–10 ans ; c’est ce qui aide à déterminer les taux fixes proposés aux clients : taux swap (pour la même durée) + marge de la banque. Si les taux de marché (swaps) montent, les taux fixes ont tendance à monter ; s’ils baissent, ils tendent à baisser.
