Qu’est-ce qu’une copropriété en Suisse (PPE) : Comment acheter et gérer ?

De plus en plus de ménages choisissent la copropriété en Suisse, sous forme de propriété par étage (PPE), pour devenir propriétaires à un coût d’entrée plus abordable qu’une maison individuelle. Mais acheter un appartement en PPE ne signifie pas seulement financer un logement : vous entrez dans une communauté, avec des règles, des charges communes et des décisions collectives qui auront un impact durable sur votre patrimoine.

Nous vous expliquons ici, étape par étape, ce que recouvre la copropriété par étage, comment se déroule l’achat, comment évaluer votre budget hypothécaire, et comment bien gérer votre statut de copropriétaire en Suisse. L’objectif est de vous aider à prendre des décisions éclairées et, si nécessaire, à vous faire accompagner par un expert hypothécaire pour optimiser votre projet. Parler de mon projet de PPE avec un expert

Définition de la copropriété par étage (PPE) en Suisse

Une forme particulière de copropriété

En Suisse, la propriété par étage (PPE) est définie par le Code civil suisse (CC), principalement aux art. 712a à 712t, en complément des règles générales de la copropriété (art. 646 ss CC). La PPE est une forme particulière de copropriété dans laquelle plusieurs personnes possèdent ensemble un immeuble, tout en ayant chacune un droit exclusif sur une unité déterminée (p. ex. un appartement, un duplex, une place de parc fermée).

Concrètement, chaque copropriétaire détient :

• une quote-part de copropriété sur l’ensemble de la parcelle et du bâtiment (façades, toiture, cage d’escalier, techniques, terrain, etc.) ;
• un droit d’usage et d’aménagement exclusif sur son unité (lot PPE) décrite précisément au registre foncier (surface, étage, dépendances, etc.).

Cela signifie que vous êtes propriétaire de votre appartement, mais que vous partagez et financez avec les autres copropriétaires toutes les parties communes de l’immeuble.

Cadre légal et évolutions en cours

Le régime de la PPE a été introduit en Suisse dans les années 1960 ( il est défini par les articles du chapitre III du Code Civil (CC) ). Depuis, il est devenu un pilier de l’accession à la propriété. Selon l’Office fédéral du logement (OFL), environ 36% des ménages suisses vivent aujourd’hui dans un logement en propriété (maison individuelle ou PPE), un taux relativement faible en comparaison européenne.

Face à l’essor de la copropriété et aux difficultés rencontrées pour financer les rénovations des immeubles, la Confédération a lancé en 2024 une procédure de consultation pour adapter le droit de la propriété par étage. Les pistes de réforme concernent notamment :

• la clarification des règles de constitution de la PPE, y compris pour les ventes « sur plan » ;
• le renforcement des instruments permettant de constituer et d’alimenter un fonds de rénovation ;
• de nouvelles règles sur les décisions de l’assemblée des copropriétaires et les sanctions en cas de non-paiement répété des charges.

À la date du 4 décembre 2025, ces modifications sont à l’état de projet : elles n’ont pas encore été intégrées dans le Code civil. Lors de votre achat, il reste donc indispensable de vous référer à la législation en vigueur (Code civil suisse, droit cantonal du registre foncier) et à la documentation officielle (Confédération, cantons, registre foncier compétent).

Comment fonctionne une copropriété (PPE) au quotidien ?

Parties communes et parties privatives

Dans une PPE, on distingue deux catégories principales :

• Les parties privatives (lot PPE) : votre appartement, vos balcons privatifs, votre cave ou votre place de parc intérieure si elles sont rattachées à votre lot. Vous y jouissez d’un droit exclusif, dans le respect des règlements.
• Les parties communes : structure porteuse, toiture, façade, ascenseurs, chaufferie, locaux techniques, locaux vélos, accès, terrain, etc. Ces éléments appartiennent à tous les copropriétaires au prorata de leurs quotes-parts.

Le règlement de PPE et l’état descriptif du registre foncier précisent ce qui est considéré comme privatif ou commun. C’est un point à analyser attentivement avant d’acheter, car il détermine la répartition des frais d’entretien et de rénovation.

Assemblée des copropriétaires, administrateur et règlement

La communauté est structurée de manière proche d’une association :

• l’assemblée des copropriétaires est l’organe suprême ;
• un administrateur de PPE (professionnel ou copropriétaire) gère au quotidien les finances, les contrats et les travaux ;
• le règlement de copropriété fixe les règles de vie commune, la répartition des charges, le fonctionnement de l’assemblée et les majorités requises pour les décisions.

Le règlement de PPE et, le cas échéant, un règlement de maison complètent la loi et s’imposent à tous les copropriétaires. Ils définissent par exemple :

• les règles d’utilisation des parties communes (silence, lessiveries, locaux vélos, jardins) ;
• les règles relatives aux animaux, à la location courte durée ou aux activités professionnelles ;
• les modalités de convocation, de vote et de contestation des décisions de l’assemblée.

Avant tout achat, il est essentiel de lire le règlement de PPE en détail, pour éviter de découvrir après coup des restrictions importantes (p. ex. interdiction de louer à court terme (voir questions fréquentes plus bas), limitations pour les travaux d’aménagement, règles strictes sur le stationnement, etc.).

Vous pouvez aménager et modifier votre appartement comme vous le désirez, à condition que vous ne contreveniez pas aux règlements communaux de construction ni au règlement de PPE.

Comment acheter un appartement en PPE en Suisse : étapes

Clarifier vos besoins et votre budget hypothécaire

Avant de visiter des appartements, il est recommandé d’évaluer précisément votre budget hypothécaire en tenant compte des pratiques des établissements financiers en Suisse. En règle générale, les banques appliquent les principes suivants :

• un apport propre d’au moins 20% du prix d’achat, dont une partie doit provenir de fonds « durs » (épargne, héritage, etc.) ;
• un taux d’intérêt théorique d’environ 4.5%–5% pour tester votre capacité financière, même si les taux du marché sont plus bas ;
• des frais d’entretien et annexes estimés à environ 1% du prix du bien par an ;
• une charge totale (intérêts, amortissement, entretien) qui ne devrait idéalement pas dépasser environ 33% de votre revenu brut.

Cette approche permet de s’assurer que votre budget reste supportable à long terme, y compris en cas de hausse des taux ou de travaux imprévus dans la copropriété.

Analyse des documents de la PPE

Pour l’achat d’un appartement en propriété par étage, il ne suffit pas de vérifier le plan et l’état de l’appartement. Il faut aussi analyser la santé globale de la communauté de copropriétaires :

• règlement de PPE, règlement de maison, procès-verbaux des dernières assemblées ;
• comptes annuels, budget, état du fonds de rénovation ;
• rapports techniques ou diagnostics (chauffage, façade, toiture, ascenseur, etc.) ;
• projets de travaux importants (rénovation énergétique, changement de chauffage fossile, mise en conformité, bornes de recharge, etc.).

Des travaux majeurs prévus à court ou moyen terme peuvent avoir un impact significatif sur les charges futures et sur votre capacité à supporter la dette hypothécaire. Mieux vaut les intégrer dès le départ dans votre planification.

Promesse d’achat, financement et acte notarié

Une fois votre choix arrêté, les étapes principales sont les suivantes :

• promesse ou contrat de réservation (selon le promoteur ou le vendeur) ;
• décision de crédit hypothécaire de votre banque ou de votre courtier ;
• signature de l’acte de vente devant notaire, avec inscription au registre foncier.

Le notaire veille au respect du droit fédéral et cantonal (droits de mutation, taxes, inscription au registre foncier). Il perçoit aussi la plupart des frais d’acquisition (émoluments, droits d’enregistrement), qui varient selon les cantons et peuvent représenter entre 2% et 5% du prix du bien.

Scénarios chiffrés d’achat d’un appartement en PPE en Suisse

Les exemples ci-dessous illustrent, à titre purement indicatif, l’impact financier de trois projets d’achat en copropriété (PPE) en Suisse. Les hypothèses utilisées sont les suivantes :

• apport propre : 20% du prix du bien ;
• montant d’hypothèque : 80% du prix du bien ;
• taux d’intérêt théorique annuel : 4.5% (pour évaluer l’effort financier) ;
• frais d’entretien annuels : 1% du prix du bien ;
• effort financier cible : environ 33% du revenu brut du ménage.

Scénario 1 : appartement en PPE à CHF 500’000.–

Rubrique	Montant indicatif
Prix du bien	CHF 500’000.–
Apport propre (20%)	CHF 100’000.–
Montant d’hypothèque (80%)	CHF 400’000.–
Frais d’acquisition (notaire, droits de mutation, registre foncier, env. 3%)	CHF 15’000.–
Intérêts annuels théoriques de la dette (4.5%)	CHF 18’000.–
Frais d’entretien annuels estimés (1% du prix)	CHF 5’000.–

Scénario 2 : appartement en PPE à CHF 750’000.–

Rubrique	Montant indicatif
Prix du bien	CHF 750’000.–
Apport propre (20%)	CHF 150’000.–
Montant d’hypothèque (80%)	CHF 600’000.–
Frais d’acquisition (env. 3%)	CHF 22’500.–
Intérêts annuels théoriques (4.5%)	CHF 27’000.–
Frais d’entretien annuels estimés (1% du prix)	CHF 7’500.–

Scénario 3 : appartement en PPE à CHF 1’000’000.–

Rubrique	Montant indicatif
Prix du bien	CHF 1’000’000.–
Apport propre (20%)	CHF 200’000.–
Montant d’hypothèque (80%)	CHF 800’000.–
Frais d’acquisition (env. 3%)	CHF 30’000.–
Intérêts annuels théoriques (4.5%)	CHF 36’000.–
Frais d’entretien annuels estimés (1% du prix)	CHF 10’000.–

Dans ces trois scénarios, les montants d’intérêts et de frais d’entretien doivent encore être complétés par l’amortissement de la partie d’hypothèque dépassant les deux tiers de la valeur du bien, selon les pratiques usuelles en Suisse. Ils montrent toutefois l’ordre de grandeur de l’effort annuel à prévoir pour un achat en copropriété.

Les valeurs indiquées ci-dessus sont purement indicatives et peuvent varier fortement selon le canton, la commune, le profil de risque, le type de bien, le prêteur, la stratégie fiscale et l’évolution des taux d’intérêt. Vérifier mon budget pour un achat en PPE

Gestion d’une copropriété en Suisse : charges, fonds de rénovation et gouvernance

Charges de copropriété et répartition

Les charges de copropriété couvrent l’ensemble des frais liés aux parties communes :

• entretien courant (nettoyage, petites réparations, jardinage) ;
• frais d’exploitation (chauffage commun, eau chaude, électricité des communs, ascenseurs) ;
• honoraires de l’administrateur de PPE ;
• assurance bâtiment, impôts fonciers le cas échéant ;
• alimentation du fonds de rénovation.

La répartition entre copropriétaires est fixée dans le règlement de PPE, en principe selon les quotes-parts, avec parfois des clés différentes pour certains postes (p. ex. ascenseur, parkings, surfaces commerciales). Une bonne compréhension de cette répartition est essentielle pour anticiper correctement votre budget annuel.

Fonds de rénovation : un outil indispensable pour préserver la valeur

Le fonds de rénovation est une réserve financière constituée par la communauté pour financer les travaux importants sur les parties communes (toiture, façade, chauffage, étanchéité, ascenseurs, etc.). Le Code civil ne rend pas ce fonds obligatoire, mais de nombreuses organisations spécialisées et associations de copropriétaires recommandent d’alimenter régulièrement un fonds représentant plusieurs pour cent de la valeur d’assurance du bâtiment.

Dans la pratique, de nombreuses PPE visent des contributions annuelles correspondant à 0.3% à 0.5% de la valeur d’assurance du bâtiment, voire davantage pour les immeubles plus anciens ou énergivores. Le détail des montants et des règles d’utilisation du fonds figure dans le règlement de PPE ou dans les décisions de l’assemblée.

Un fonds de rénovation bien alimenté réduit le risque de contributions extraordinaires élevées, souvent difficiles à supporter pour certains copropriétaires. Lors de votre analyse, portez une attention particulière à :

• l’âge de l’immeuble et l’état des principaux éléments (toit, façade, chauffage) ;
• le niveau actuel du fonds de rénovation par rapport aux travaux à prévoir ;
• les décisions récentes de l’assemblée en matière de contributions et de travaux.

Gouvernance, majorité et conflits potentiels

Comme dans toute communauté, des conflits peuvent survenir (bruit, stationnement, fumée, travaux, etc.). Le droit de la PPE prévoit des règles pour les décisions (majorités simple, qualifiée ou unanimité) et des instruments pour faire respecter les obligations des copropriétaires (hypothèque légale, recours au juge, etc.).

Une bonne gouvernance repose sur :

• un règlement de PPE clair et à jour ;
• un administrateur compétent et indépendant ;
• des procès-verbaux complets, envoyés rapidement à tous les copropriétaires ;
• une communication transparente sur les projets de travaux et les implications financières.

Si vous êtes sensible à ces aspects, il peut être judicieux, dès l’achat, de vérifier la qualité de la gestion et le climat de la communauté (taux de participation aux assemblées, nombre de litiges, etc.).

Spécificités cantonales et encadrés pratiques pour la Suisse

Droits de mutation et frais d’acquisition selon les cantons

Les frais d’acquisition pour un achat en copropriété en Suisse varient sensiblement d’un canton à l’autre. Ils comprennent généralement :

• les droits de mutation (impôt sur le transfert de propriété) ;
• les émoluments du registre foncier ;
• les honoraires du notaire.

Dans certains cantons, tout ou partie des droits de mutation peut être réduit lors de l’acquisition d’une résidence principale, ou lors d’un transfert au sein de la famille. Dans d’autres, les taux sont plus élevés et peuvent atteindre 3% ou plus. Lors de la planification de votre apport, il est donc important de tenir compte de ces différences cantonales.

Exemples de cadres cantonaux

Plusieurs cantons publient des directives détaillées concernant la constitution et la gestion de la PPE, par exemple :

• directives cantonales sur la constitution des dossiers PPE (plans de répartition, état descriptif), mises à jour ces dernières années ;
• recommandations sur la mensuration officielle, les mentions au registre foncier et les documents à fournir lors d’une modification de la PPE ;
• guides pratiques pour l’installation de bornes de recharge pour véhicules électriques en copropriété.

Ces documents permettent aux acheteurs, aux notaires et aux gérances d’appliquer de manière homogène les exigences légales. Ils illustrent aussi le rôle des cantons dans l’encadrement concret de la propriété par étage en Suisse.

Impôt sur la valeur locative et déductions

En tant que propriétaire par étage, vous êtes en principe imposé sur la valeur locative de votre logement, que vous occupez vous-même. En contrepartie, vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires et certains frais d’entretien, selon le droit fiscal fédéral et cantonal. Le choix entre entretien effectif et forfaitaire, ainsi que la planification des travaux, peut avoir un impact significatif sur votre charge fiscale globale.

Les règles fiscales étant complexes et variables d’un canton à l’autre, il est recommandé de les examiner avec un spécialiste lorsque vous planifiez un projet d’achat en PPE, surtout si vous êtes également investisseur ou propriétaire d’une entreprise.

Avantages, risques et erreurs fréquentes en copropriété (PPE)

Principaux avantages de la PPE

L’achat d’un appartement en propriété par étage offre plusieurs avantages :

• un accès à la propriété souvent plus abordable qu’une maison individuelle dans la même région ;
• une mutualisation des coûts d’entretien et de rénovation des parties communes ;
• un potentiel de valorisation du patrimoine en cas d’évolution favorable du marché ;
• une possibilité de mise en location (dans le respect du règlement) pour compléter vos revenus ou constituer un portefeuille d’investissement immobilier.

Principaux risques et sources de tension

La copropriété implique cependant certains risques et inconvénients :

• décisions collectives parfois difficiles à prendre, en particulier pour les gros travaux ou les rénovations énergétiques ;
• risque de sous-dotation du fonds de rénovation, qui peut conduire à des contributions extraordinaires élevées ;
• différences de vision entre copropriétaires (standard de qualité, priorités, horizon de détention) ;
• comportements problématiques de certains copropriétaires (retards de paiement, non-respect du règlement, nuisances).

Un examen attentif des procès-verbaux d’assemblée et un dialogue direct avec l’administrateur peuvent vous donner une bonne idée du climat de la communauté avant de vous engager.

Erreurs fréquentes à éviter

Parmi les erreurs récurrentes lors d’un achat en copropriété en Suisse, on peut citer :

• ne pas lire en détail le règlement de PPE et les procès-verbaux récents ;
• sous-estimer les coûts d’entretien à long terme et le besoin de rénovation énergétique ;
• focaliser uniquement sur le prix au m², sans analyser la qualité de la gestion et le niveau des charges ;
• ignorer l’impact fiscal (valeur locative, déductions, impôt sur la fortune).

En prenant le temps d’analyser ces éléments, idéalement avec un expert, vous augmentez vos chances de faire un investissement solide et durable.

Questions fréquentes sur la copropriété (PPE) en Suisse

Pour terminer : avertissement important

La copropriété en Suisse, sous forme de propriété par étage, représente une voie privilégiée pour accéder à la propriété tout en partageant les coûts et la responsabilité de l’immeuble. Bien préparé, un achat en PPE peut constituer un investissement solide, tant pour y vivre que pour diversifier votre patrimoine.

Cependant, la réussite de votre projet repose sur une analyse approfondie du bien, de la communauté de copropriétaires, du règlement de PPE, du fonds de rénovation, des charges et de votre stratégie de financement. Les évolutions légales en cours et les particularités cantonales renforcent l’intérêt d’un accompagnement par un spécialiste qui connaît en détail le marché et le cadre réglementaire suisses.

Disclaimer : Les informations présentées dans cet article sont fournies à titre général et informatif. Elles ne constituent ni une recommandation d’investissement, ni un conseil juridique, fiscal ou financier personnalisé. Les exemples chiffrés sont purement indicatifs et ne préjugent pas des conditions qui pourraient vous être proposées par un établissement financier. Avant toute décision d’achat, de financement ou de vente d’un bien immobilier en PPE en Suisse, il est recommandé de consulter un expert qualifié (conseiller hypothécaire, avocat, notaire, fiscaliste).