Droits de mutation : définition

Le Droit de mutation est un impôt prélevé lors du transfert de propriété d’un bien immobilier, au moment où le logement change officiellement de propriétaire au registre foncier.

Concrètement, le Droit de mutation est calculé le plus souvent comme un pourcentage du prix d’achat (ou de la valeur officielle du bien) et vient s’ajouter aux autres frais d’acquisition comme les honoraires du notaire et les émoluments du registre foncier. Il s’agit d’un impôt cantonal (et parfois communal) : chaque canton détermine s’il perçoit un Droit de mutation, à quel taux et dans quelles situations des exonérations ou réductions sont possibles.

En Suisse, le Droit de mutation fait donc partie intégrante des frais d’achat à prévoir lorsque vous planifiez un financement hypothécaire. Selon le canton, le Droit de mutation peut représenter entre environ 1 % et plus de 3 % du prix d’achat, ce qui pèse fortement sur le budget global nécessaire pour devenir propriétaire. Dans plusieurs cantons romands (Vaud, Genève, Neuchâtel, Fribourg, Valais, Jura), le Droit de mutation constitue un poste de coût important, tandis que certains cantons alémaniques ont renoncé au Droit de mutation au sens strict et ne facturent que des émoluments de registre foncier et de notaire.

Explications

Le Droit de mutation a trois caractéristiques importantes à garder en tête :

1. Impôt cantonal / communal

• Le Droit de mutation est décidé par les cantons, parfois avec un supplément communal. Il n’existe pas d’équivalent fédéral : la Confédération ne perçoit aucun Droit de mutation.
• Dans certains cantons, l’impôt cantonal est complété par une taxe communale pouvant augmenter sensiblement le taux global (par exemple jusqu’à 3,3 % dans le canton de Vaud, ou 3,0 % à Genève).

2. Qui paie le Droit de mutation ?

• Dans la plupart des cantons, le Droit de mutation est à la charge de l’acheteur, sauf convention contraire dans l’acte notarié.
• Dans quelques cantons, le Droit de mutation est partagé entre vendeur et acheteur (par exemple à Bâle-Campagne ou dans certaines configurations en Lucerne ou Fribourg).
• Le notaire (ou l’office du registre foncier) collecte généralement l’intégralité des frais d’acquisition, y compris le Droit de mutation, avant la signature de l’acte.

3. Impact sur votre financement hypothécaire

• Le Droit de mutation fait partie des « frais d’acquisition » (avec notaire, registre foncier, cédule hypothécaire), qui représentent souvent 3 à 5 % du prix d’achat selon le canton.
• Ces frais – y compris le Droit de mutation – ne sont en général pas financés par la banque : ils doivent être couverts par vos propres liquidités, en plus de l’apport personnel exigé (souvent 20 %).
• Négliger le Droit de mutation dans votre budget de financement peut vous mettre en difficulté au moment de la signature chez le notaire, car la provision doit être disponible en cash.

Au-delà de la vente classique, le Droit de mutation peut aussi s’appliquer dans d’autres situations :

• transferts de propriété au sein d’une famille (avec parfois des taux réduits ou des exonérations) ;
• restructurations, échanges, partages successoraux, transferts à une société immobilière, etc.

Mais les règles sont très différentes d’un canton à l’autre. Pour un cas concret, il est indispensable de vérifier la législation de votre canton ou de demander un calcul détaillé au notaire.

Taux des droits de mutation par canton

Important : ce tableau donne une vue d’ensemble des niveaux de Droit de mutation. Les règles d’exonération, les réductions (usage propre, premier achat, transferts familiaux) et les suppléments communaux peuvent modifier sensiblement la facture finale. Ce tableau est donné à titre informatif seulement.

Exemple concret

Imaginons que vous achetiez un appartement en résidence principale au prix de 900 000 CHF. Voyons comment le Droit de mutation peut influencer votre budget dans deux cantons différents.

1. Canton de Vaud

Dans le canton de Vaud, le Droit de mutation cantonal est de 2,2 % et la commune peut ajouter jusqu’à 50 % de surtaxe, ce qui conduit très souvent à un taux global d’environ 3,3 %.

• Prix d’achat : 900 000 CHF
• Taux global de Droit de mutation (exemple) : 3,3 %
• Droit de mutation : 900 000 × 3,3 % = 29 700 CHF

À ces 29 700 CHF de Droit de mutation s’ajoutent encore les honoraires du notaire et les émoluments du registre foncier. Au total, les frais d’acquisition peuvent facilement atteindre 3,5 à 5 % du prix d’achat, soit 31 500 à 45 000 CHF dans cet exemple, que vous devez financer avec vos propres liquidités en plus de votre apport.

2. Canton de Zurich

Dans le canton de Zurich, le Droit de mutation a été supprimé. Il reste toutefois des frais (émoluments de notaire et de registre foncier), mais pas d’impôt proportionnel de type Droit de mutation :

• Prix d’achat : 900 000 CHF
• Droit de mutation : 0 CHF (aucun Droit de mutation cantonal)
• Frais de notaire et de registre : typiquement de l’ordre de 0,5 à 1,5 % du prix, selon les prestations et la complexité du dossier.

La différence est significative : pour le même bien à 900 000 CHF, vous pourriez payer près de 30 000 CHF de Droit de mutation dans le canton de Vaud, contre 0 CHF de Droit de mutation à Zurich (mais avec des frais fixes et proportionnels plus modestes).

Cet exemple illustre l’importance d’intégrer le Droit de mutation dès le début de votre réflexion sur le financement : selon le canton, le Droit de mutation peut représenter une dépense importante à régler en une seule fois, en plus de votre apport personnel et des autres frais liés au prêt hypothécaire.

Articles liés

• Conseils pour acheter
• Devenir propriétaire
• Les prix et coût de l’immobilier suisse