Capacité financière: définition
La capacité financière désigne votre aptitude à assumer durablement toutes les charges liées à votre logement (intérêts, amortissement, entretien, autres dettes), sans mettre en péril votre budget ni dépasser les normes d’endettement des banques et assurances.
La question est « Jusqu’à quel niveau de charges mensuelles votre ménage peut-il raisonnablement monter, tout en gardant des réserves pour les imprévus et les autres projets ? ».
Les établissements prêteurs ne se limitent pas à regarder vos revenus actuels et le taux d’intérêt du jour. Ils appliquent un test de capacité financière prudent pour vérifier que vous seriez encore en mesure de payer votre hypothèque si les taux remontaient ou si vos dépenses augmentaient légèrement. Une bonne capacité financière implique des revenus stables, une structure de dettes saine et une marge de manœuvre suffisante après toutes les charges fixes.
Comment les banques suisses calculent la capacité financière ?
Pour évaluer votre capacité financière, les banques (prêteurs) additionnent en général :
- Les intérêts hypothécaires théoriques : calculés avec un taux d’intérêt de calcul volontairement élevé (souvent autour de 4,5–5 %), et non le taux hypothécaire du marché du moment.
- L’amortissement : part du capital remboursée chaque année pour arriver à un niveau d’hypothèque d’environ 65 % de la valeur du bien dans un délai typique de 15 ans.
- Les frais d’entretien et charges courantes : souvent estimés à env. 1 % de la valeur du bien par an (par exemple entretien, petites rénovations, charges PPE).
La somme de ces trois éléments doit en principe rester inférieure à environ un tiers de votre revenu brut annuel ou mensuel. Si vos charges totales dépassent ce seuil, votre capacité financière est jugée insuffisante et la banque peut exiger davantage de fonds propres, un bien moins cher ou refuser le financement.
Autres éléments pris en compte
Au-delà de ce calcul standard, l’analyse de capacité financière inclut :
- Vos autres crédits (leasing auto, cartes de crédit, prêts personnels).
- Les pensions alimentaires ou autres engagements récurrents.
- La structure de vos revenus : salaires fixes, bonus variables, indépendance, rentes (les éléments variables sont souvent pris en compte avec prudence, voire partiellement).
- Votre âge et votre situation familiale (proche de la retraite, charges d’enfant).
L’objectif n’est pas seulement de respecter une formule, mais de vérifier que votre projet immobilier reste supportable à long terme, même en cas de changement de situation ou de hausse des taux.
Exemple détaillé de calcul de capacité financière
Prenons un exemple concret pour illustrer la notion de capacité financière :
- Prix du bien : 1 000 000 CHF
- Fonds propres : 200 000 CHF
- Montant d’hypothèque : 800 000 CHF
- Revenu brut du ménage : 10 000 CHF par mois (120 000 CHF par an)
La banque calcule les charges théoriques comme suit :
- Intérêts théoriques (taux de calcul 5 %)
- 800 000 CHF × 5 % = 40 000 CHF/an ≈ 3 333 CHF/mois
- Amortissement (par ex. 1 % par an jusqu’à 65 % de la valeur)
- 800 000 CHF × 1 % = 8 000 CHF/an ≈ 667 CHF/mois
- Frais d’entretien et charges (par ex. 1 % de la valeur du bien)
- 1 000 000 CHF × 1 % = 10 000 CHF/an ≈ 833 CHF/mois
Total des charges théoriques logement : 3 333 + 667 + 833 ≈ 4 833 CHF par mois.
En parallèle, la banque applique la règle du tiers :
- 1/3 du revenu brut mensuel : 10 000 CHF × 1/3 ≈ 3 333 CHF.
Dans cet exemple, les charges théoriques de 4 833 CHF dépassent nettement la limite de 3 333 CHF. La capacité financière est donc jugée insuffisante sous sa définition stricte et le projet, dans cette configuration, ne serait en principe pas accepté.
Pour rendre le projet finançable, plusieurs solutions sont possibles :
- augmenter les fonds propres (par ex. plus de liquidités ou de 2ème pilier) pour réduire le montant d’hypothèque;
- choisir un bien moins cher, par exemple 800 000 CHF au lieu de 1 000 000 CHF;
- réduire d’autres dettes (leasing, crédits) afin d’alléger votre budget.
À l’inverse, si pour un autre bien les charges théoriques calculées ne sont que de 2 800 CHF par mois, alors que la limite de 1/3 du revenu est à 3 333 CHF, votre taux d’endettement reste dans la zone jugée acceptable.
Comment améliorer votre capacité financière
Si votre projet est à la limite ou légèrement au-dessus des normes, voici quelques pistes pour améliorer votre capacité financière :
- réduire vos dettes existantes avant de déposer votre demande d’hypothèque;
- augmenter vos fonds propres, par exemple via l’épargne, la prévoyance (2e pilier / 3e pilier, dans le respect des règles) ou un soutien familial;
- revoir le budget de votre projet : surface, localisation, type de bien, afin de diminuer le prix d’achat et donc l’hypothèque;
- stabiliser vos revenus (par ex. passer d’un contrat temporaire à un contrat fixe, limiter les revenus trop variables).
Ressources à propos de la capacité financière
- Votre budget et capacité financière
- Conseils et capacité d’emprunt
- Les étapes pour financer votre bien et votre capacité financière
