Amortissement direct: définition

L’amortissement direct consiste à rembourser chaque année une partie du capital de votre hypothèque, en plus des intérêts, de sorte que votre dette diminue progressivement.

Concrètement, vous ne payez pas uniquement les intérêts à la banque : une part fixe ou planifiée de vos versements sert à réduire le montant emprunté. En Suisse, l’amortissement direct est généralement exigé sur la part de l’hypothèque qui dépasse environ 65 % de la valeur du bien, afin de ramener votre dette à un niveau jugé durable par les établissements financiers. Plus vous amortissez directement, plus votre hypothèque baisse vite et plus votre part de propriété augmente.

L’amortissement direct se distingue de l’amortissement indirect, où le capital n’est pas remboursé à la banque au fur et à mesure, mais est épargné sur un produit (souvent un pilier 3a) qui sera utilisé plus tard pour rembourser une partie de l’hypothèque en une fois. Avec l’amortissement direct, le montant de la dette est réduit année après année, ce qui en fait une solution simple et transparente pour beaucoup de propriétaires.

Mécanismes de l’amortissement direct

Avec l’amortissement direct, chaque mensualité (ou versement trimestriel, semestriel, voire annuel selon la banque) se compose de deux éléments :

les intérêts sur la dette hypothécaire encore ouverte ;
la part d’amortissement direct, qui réduit le capital emprunté.

Au début du crédit, vous payez des intérêts sur la totalité de l’hypothèque. Au fur et à mesure que l’amortissement direct fait baisser le capital, les intérêts diminuent, car ils sont calculés sur un montant de dette de plus en plus faible. Ce mécanisme allège progressivement vos charges d’intérêts et renforce votre sécurité patrimoniale : en cas de vente du bien ou de baisse de revenus, votre exposition à la dette est moindre.

Dans le contexte suisse, l’amortissement direct s’applique le plus souvent à la partie de l’hypothèque dite de « deuxième rang », qui doit être remboursée en général sur une période de 15 ans au maximum, ou au plus tard jusqu’à l’âge de la retraite. Une fois cette part amortie, il reste en principe une hypothèque de « premier rang », souvent autour de 65 % de la valeur du bien, qui n’est pas obligatoirement amortie. L’amortissement direct permet donc d’atteindre progressivement ce niveau cible.

Sur le plan fiscal, l’amortissement direct a un effet double :

vos intérêts hypothécaires diminuent avec le temps, ce qui réduit la déduction fiscale possible ;
en parallèle, votre fortune nette augmente, puisque votre dette baisse.

Selon votre situation personnelle (revenus, fortune, canton, durée de détention prévue du bien), l’amortissement direct peut être plus ou moins intéressant qu’un amortissement indirect. Mais du point de vue de la sécurité financière, l’amortissement direct présente l’avantage d’une diminution claire et régulière de la dette hypothécaire.

Exemple d’amortissement direct

Imaginons un logement en Suisse financé avec une hypothèque de 700 000 CHF. La banque exige que 200 000 CHF soient amortis sur 15 ans, afin de ramener la dette à 500 000 CHF (soit environ 50 % de la valeur du bien, si celui-ci vaut 1 000 000 CHF). Vous optez pour un amortissement direct.

Les 200 000 CHF doivent être remboursés en 15 ans. Cela représente un amortissement direct d’environ 13 300 CHF par an (200 000 CHF ÷ 15), soit un peu plus de 1 100 CHF par mois. Cette somme vient s’ajouter au paiement des intérêts.

Supposons que le taux d’intérêt de votre hypothèque soit de 2 % :

Année 1

Dette au début de l’année : 700 000 CHF
Intérêts annuels : 700 000 CHF × 2 % = 14 000 CHF
Amortissement direct : 13 300 CHF
Dette à la fin de l’année : 700 000 CHF – 13 300 CHF = 686 700 CHF

Année 2

Intérêts annuels : 686 700 CHF × 2 % ≈ 13 734 CHF
Amortissement direct : 13 300 CHF
Nouvelle dette : 686 700 CHF – 13 300 CHF = 673 400 CHF

Ce processus se répète chaque année. Le montant de l’amortissement direct reste identique (13 300 CHF par an dans cet exemple), tandis que les intérêts diminuent progressivement grâce à la baisse du capital. Au bout de 15 ans, vous avez amorti au total 200 000 CHF : l’hypothèque ne s’élève plus qu’à 500 000 CHF.

Grâce à l’amortissement direct, vos charges d’intérêts sont nettement plus faibles qu’au départ, et votre position financière est plus solide : la valeur du bien reste la même (ou peut augmenter), alors que votre dette a fortement diminué. C’est précisément l’objectif de l’amortissement direct : réduire durablement votre hypothèque tout en renforçant votre sécurité patrimoniale.