Wie werden die Notarkosten in der Schweiz berechnet?

• Was genau umfasst der Begriff «Notarkosten» in der Schweiz?
• Notarkosten: Berechnung und Faktoren, die die Rechnung beeinflussen
• Konkrete Beispiele nach Kanton: Waadt, Genf, Zürich, Bern
• Visueller Vergleich der Notarkosten nach Kanton
• Welche Kantone berechnen „auf die gleiche Weise“?
• Wie Sie Ihre Notarkosten reduzieren (ohne böse Überraschungen)

Was genau umfassen die Notarkosten in der Schweiz?

In der Praxis sprechen viele Haushalte von „Notarkosten“, um alles zu bezeichnen, was bei der Unterzeichnung bezahlt wird: Kaufvertrag, Formalitäten, Eintragung im Grundbuch, manchmal Handänderungssteuern usw. Selbst institutionelle Akteure erinnern jedoch daran, dass diese Bezeichnung irreführend sein kann, weil nicht alles der Vergütung des Notars entspricht.

Was Sie dem Notar bezahlen (im engeren Sinn)

Je nach Kanton umfasst die Rechnung „Notar“ im engeren Sinn in der Regel:

• Emolumente / Honorare im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag (Ausarbeitung, Beurkundung, Prüfungen, Koordination).
• MWST auf den Teil „notarielle Leistung“, sofern diese der MWST unterliegt (in vielen Kantonen üblich).
• Auslagen (Kopien, Auszüge, Verwaltungskosten, Versand): oft gering, aber real.

Was ich hier nicht einrechne (was Sie aber häufig in anderen Rechnern/Artikeln sehen):

• Handänderungssteuer / Übertragungssteuer (wo es sie gibt).
• Gebühren des Grundbuchs (Eintragung des Eigentümerwechsels).
  Diese Elemente kommen häufig in „breit verständlichen“ Erklärungen zu den Erwerbsnebenkosten vor.

Notarkosten: Berechnung und Faktoren, die die Rechnung beeinflussen

In der Praxis folgt die Berechnung der Notarkosten fast immer der Logik „Transaktionswert → Tarif“, aber die Form des Tarifs unterscheidet sich:

• Einfacher Prozentsatz / sehr standardisiert (oft in Kantonen mit Staatsnotariat oder bei bestimmten Urkunden sehr strikt geregelt).
• Degressiver Tarif nach Stufen (je höher der Preis ist, desto tiefer ist der durchschnittliche Prozentsatz).
• Reglementierter Tarif (Bandbreiten), moduliert nach Aufwand, Risiko und Komplexität.

Praktische Methode für „Wie berechnet man die Notarkosten?“

Um eine brauchbare Schätzung zu erhalten, gehen Sie so vor:

1. Legen Sie die Basis fest : Kaufpreis (oder massgebender Wert, falls der Kanton einen anderen Wert ansetzt).
2. Bestimmen Sie die Art der Urkunde : Kauf (Kaufvertrag) vs. Schuldbrief (oft separat verrechnet).
3. Wenden Sie den kantonalen Tarif an (fester Prozentsatz, degressive Stufen oder Raster/Bandbreite).
4. Fügen Sie die MWST hinzu , sofern die notarielle Leistung der MWST unterliegt.
5. Fügen Sie die Auslagen hinzu (kleine Posten), wenn Sie eine realistische Schätzung möchten.

Methodischer Hinweis (wichtig): Diese Grafik zeigt die Notarkosten ausschliesslich (im engeren Sinn) und nicht sämtliche Erwerbsnebenkosten.

Die Parameter, die den Betrag tatsächlich verändern

Selbst bei gleichem Kaufpreis können Ihre Notarkosten je nach folgenden Punkten variieren:

• Die rechtliche Komplexität (STWE, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte, aufschiebende Bedingungen, Nutzniessung usw.).
• Die Anzahl beteiligter Parteien (Banken, Eigentümergemeinschaften, Erbengemeinschaften).
• Ob zusätzlich zum Kaufvertrag eine Urkunde im Zusammenhang mit der Finanzierung (z. B. Schuldbrief) erstellt wird, die oft zusätzliche Kosten verursacht (aber separat).

Konkrete Beispiele nach Kanton: Waadt, Genf, Zürich, Bern

Unten nehme ich 4 Kantone und erkläre ihre Berechnungslogik, bevor ich konkrete Zahlenbeispiele gebe. Ziel ist, dass Sie verstehen, wie die Notarkosten berechnet werden, und nicht nur eine Gesamtsumme sehen.

Wichtiger Hinweis: Die folgenden Sätze/Grössenordnungen beziehen sich auf den Kaufvertrag und auf die Notarkosten im engeren Sinn (ohne Grundbuch und ohne Handänderungssteuer).

Kantone mit einfachem oder stark standardisiertem Prozentsatz: Zürich (ZH)

In Zürich findet man beim Kaufvertrag eine besonders gut nachvollziehbare Logik: Die beurkundung (Authentifizierung) wird proportional berechnet (oft in ‰ ausgedrückt). Öffentlich zugängliche Quellen und kantonale Erläuterungen nennen typischerweise 1 ‰ (0,1 %) für die Authentifizierung des Vertrags (MWST zusätzlich), während das Grundbuch separat ausgewiesen wird.
Man stellt zudem fest, dass es im Kanton seit Jahren keine Handänderungssteuer (Übertragungssteuer) mehr gibt, was erklärt, warum die „Nebenkosten“ dort bei gleichem Gesamtbudget oft tiefer wirken.

Beispiel (Zürich, Kauf CHF 1’000’000)

• Notarkosten (Authentifizierung): 0,10 % × 1’000’000 = CHF 1’000
• MWST 7,7 % (auf CHF 1’000): CHF 77
• Geschätzte „Notar“-Summe (ohne Auslagen): CHF 1’077

Kantone mit degressivem Tarif (oft als % angegeben): Genf (GE) und Waadt (VD)

In Genf erinnern offizielle Quellen daran, dass der Anteil „Emolumente“ einer degressiven Logik folgt: Je teurer die Immobilie, desto tiefer der durchschnittliche Prozentsatz. Als Grössenordnung wird erwähnt, dass ein Kaufakt bei einem Objekt zwischen etwa CHF 800’000 und CHF 1’000’000 bei rund 0,5 % liegt (Grössenordnung).

Im Kanton Waadt nennen romandische Quellen häufig eine Notarsvergütung in der Grössenordnung von 0,5 % bis 0,7 % (je nach Dossier) und unterscheiden diese Emolumente klar von den übrigen Kosten (Handänderungssteuer, Grundbuch).

Beispiel (Genf, Kauf CHF 1’000’000 – Grössenordnung)

• Notarkosten (Urkunde): 0,50 % × 1’000’000 = CHF 5’000
• MWST (falls auf die notarielle Leistung anwendbar): 7,7 % × 5’000 = CHF 385
• Geschätzte „Notar“-Summe (ohne Auslagen): CHF 5’385

Beispiel (Waadt, Kauf CHF 1’000’000 – mittleres Szenario)

• Notarkosten (Urkunde): 0,60 % × 1’000’000 = CHF 6’000
• MWST (falls anwendbar): 7,7 % × 6’000 = CHF 462
• Geschätzte „Notar“-Summe (ohne Auslagen): CHF 6’462

Diese Beispiele sind stimmig mit der Idee, dass der „Notar“-Anteil (im engeren Sinn) in den meisten Fällen unter 1 % des Kaufpreises bleibt, auch wenn die Gesamtrechnung „beim Notar“ (inkl. Grundbuch + Steuern) je nach Kanton deutlich höher ausfallen kann.

Kanton mit reglementiertem und moduliertem Tarif: Bern (BE)

In Bern sind die Emolumente durch einen rechtlichen/tarifarischen Rahmen (kantonale Verordnung) festgelegt, mit einer Logik, die weniger „ein einziger Prozentsatz“ und eher „Raster/Bandbreite“ ist. Öffentlich zugängliche Schätzungen nennen bei einer Immobilie von CHF 1’000’000 eine Grössenordnung von 0,35 % bis 0,56 % an Notarkosten (im engeren Sinn).

Beispiel (Bern, Kauf CHF 1’000’000 – mittleres Szenario)

• Notarkosten (Urkunde): 0,45 % × 1’000’000 = CHF 4’500
• MWST (falls anwendbar): 7,7 % × 4’500 = CHF 347
• Geschätzte „Notar“-Summe (ohne Auslagen): CHF 4’847

Visueller Vergleich der Notarkosten nach Kanton

Methodischer Hinweis (wichtig): Diese Grafik zeigt die Notarkosten ausschliesslich (im engeren Sinn) und nicht sämtliche Erwerbsnebenkosten.

Welche Kantone berechnen „auf die gleiche Weise“?

Ohne den Anspruch einer juristisch vollständigen Klassifikation können Sie die folgende pragmatische Einteilung im Kopf behalten:

1. Sehr standardisierte Berechnung (klarer Prozentsatz) : Kantone, in denen die Urkunde einer „Dreisatz“-Rechnung ähnelt (z. B. Zürich, oft mit 0,1 % für die Beurkundung des Vertrags).
2. Degressiver Tarif (oft als % zusammengefasst) : Kantone, in denen man typischerweise von einer Prozentbandbreite für die Urkunde spricht (z. B. Genf mit degressiven Durchschnittssätzen; Waadt oft mit ~0,5–0,7 % je nach Dossier).
3. Reglementierter Tarif mit Modulation : Kantone, in denen das Gesetz einen Rahmen vorgibt und das Ergebnis stärker von der Einordnung des Dossiers im Raster abhängt (z. B. Bern über eine kantonale Verordnung).

Wie Sie Ihre Notarkosten reduzieren (ohne böse Überraschungen)

Sie können Notarkosten nicht „optimieren“ wie einen Hypothekarzins, aber Sie können unnötige Mehrkosten vermeiden:

• Klären Sie, was im Angebot enthalten ist : „Notar im engeren Sinn“ vs. Grundbuch vs. Steuern.
• Bündeln Sie die Informationen (Zivilstand, Finanzierung, Grundbuchauszug, STWE-Unterlagen), um Rückfragen und zusätzliche Leistungen zu vermeiden.
• In Kantonen, in denen Wettbewerb stärker spielt, vergleichen Sie (bei gleicher Leistung) und verlangen Sie eine detaillierte Offerte. In anderen Kantonen ist der Spielraum kleiner, weil der Tarif stark reglementiert ist.