Wie wählen Sie Ihre Hypothek?

• Die 3 Hauptarten von Hypotheken in der Schweiz verstehen
• Ihre Entscheidungsmethode in 6 Schritten
• Beispiele für die Wahl zwischen Festzins-, SARON- und Mischhypothek
• Zinssätze richtig lesen, ohne die falsche Frage zu stellen
• Empfehlungen für eine wirklich passende Hypothek

Die 3 Hauptarten von Hypotheken in der Schweiz verstehen

Bevor Sie nach der besten Hypothek suchen, sollten Sie definieren, was „am besten“ für Sie bedeutet: der heute tiefste Zinssatz oder die Hypothek, die über mehrere Jahre trägt – auch dann, wenn die Zinsen steigen oder sich Ihre Situation verändert. Eine passende Hypothek ist die, die zu Ihrem Immobilienprojekt, Ihrer Risikobereitschaft und Ihrem geplanten Anlagehorizont passt.

Festhypothek: Sicherheit und Planbarkeit

Eine Festhypothek ist ein Darlehen, bei dem der Zinssatz für eine vereinbarte Laufzeit festgelegt wird (oft 2, 5, 10 Jahre, manchmal länger). Das gibt Ihnen eine stabile monatliche Belastung (Zinskosten) und damit eine sehr gute Planbarkeit. Im Gegenzug profitieren Sie nicht automatisch von Zinssenkungen, die nach Vertragsabschluss eintreten.

Ein wichtiger Punkt, den Sie gleich zu Beginn verstehen sollten: In der Schweiz ist eine Festhypothek in der Regel ein Vertrag mit fester Laufzeit. Wenn Sie vor Ablauf aussteigen möchten (Verkauf, Scheidung, Umzug), riskieren Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung (oft als Ausstiegsentschädigung bezeichnet). Diese hängt vom Vertragszins, vom Marktzins zum Zeitpunkt des Ausstiegs und von der verbleibenden Restlaufzeit ab.

SARON-Hypothek: variabler Zinssatz, am Markt indexiert

Die SARON-Hypothek (variabler Geldmarktzinssatz) ist ein Modell, bei dem der zu zahlende Zins von einem Referenzzinssatz des Schweizer Geldmarkts, dem SARON, abhängt, zu dem eine mit dem Kreditgeber verhandelte Marge (der „Spread“) hinzukommt. Konkret: SARON-Zinssatz + Marge, periodisch neu berechnet (oft vierteljährlich, je nach Vertrag).

Wichtige Klarstellung: Der SARON ist ein Referenzzinssatz; Ihr effektiver Zinssatz umfasst fast immer eine feste Marge, die von Ihrem Dossier abhängt (Eigenmittel, Einkommen, Objekt, Verschuldungsgrad, Qualität der Versicherung usw.). Der SARON kann steigen oder fallen; Ihre Marge bleibt in der Regel während einer bestimmten Periode stabil.

Dieses Modell wird oft gewählt, wenn Sie eine gewisse Variabilität akzeptieren und im Gegenzug auf längere Sicht tiefere Gesamtkosten erwarten, insbesondere wenn der Markt eher fallend oder stabil ist. Der Nachteil liegt auf der Hand: Steigen die Zinsen, steigt Ihre Zinsbelastung rasch mit.

Mischhypothek: Festhypothek und SARON zur Risikostreuung kombinieren

Eine Mischhypothek (oft auch kombinierte Hypothek genannt) besteht darin, die Finanzierung auf eine feste Tranche und eine SARON-Tranche aufzuteilen. Zum Beispiel: 60% Festhypothek über 10 Jahre und 40% SARON. Das Ziel ist einfach: Sie blockieren einen Teil des Risikos (die feste Tranche) und behalten zugleich einen flexiblen Teil (die SARON-Tranche), um von allfälligen Zinssenkungen zu profitieren und Spielraum zu bewahren.

Diese Wahl ist oft sinnvoll, wenn Sie zwischen Sicherheit und Flexibilität schwanken oder ein „Alles-oder-nichts“-Risiko vermeiden möchten. Richtig strukturiert kann die Mischhypothek eine passende Lösung für eine Zwischensituation sein: insgesamt komfortables Budget, aber kein Wunsch, 100% der Schuld einem Zinsanstiegsrisiko auszusetzen.

Ihre Entscheidungsmethode in 6 Schritten

Um Ihre Hypothek sauber zu wählen, sollten Sie nicht von einem Zinssatz ausgehen, den Sie „im Internet gesehen“ haben. Starten Sie lieber mit einer reproduzierbaren Methode, die zu einer kohärenten Wahl führt – also einer im praktischen Sinn guten Hypothek. Ein professioneller Hypothekarmakler (kostenlos) begleitet Sie in diesem Prozess.

Schritt 1: Ihren Horizont definieren (voraussichtliche Haltedauer)

Der Horizont ist die Zeitspanne, während der Sie das Objekt behalten und/oder dieselbe Strategie verfolgen möchten. Wenn Sie sich sagen: „Vielleicht verkaufen wir in 3 Jahren“, wird eine Festhypothek über 10 Jahre wegen des Risikos einer vorzeitigen Auflösung heikler. Wenn Sie sich nahezu sicher sind, die Immobilie 10 Jahre zu halten, erscheint eine langfristige Festhypothek naheliegender.

Nützlicher Tipp: Unterscheiden Sie zwischen „Besitzdauer der Immobilie“ und „gewünschter Bindungsdauer“. Sie können das Objekt 15 Jahre behalten und Ihre Strategie trotzdem alle 3 bis 5 Jahre neu beurteilen (z.B. durch das Aufteilen in Tranchen).

Schritt 2: Ihre Toleranz gegenüber Variabilität messen

Hier geht es um Ihre Fähigkeit, einen Zinsanstieg bei der Hypothek zu verkraften, ohne finanziell unter Druck zu geraten. Ein einfacher Ansatz: Nehmen Sie Ihre Schuld (z.B. 700 000 CHF) und simulieren Sie einen Anstieg von +1% und dann +2% auf den variablen Teil. Grafik 2 illustriert diesen Mechanismus (schematisches Beispiel). Wenn Ihnen die Auswirkungen „verkraftbar“ erscheinen, bleibt der SARON (ganz oder teilweise) eine Option. Wenn Sie der Effekt unruhig macht, gewinnt die Festhypothek an Attraktivität.

Planen Sie in Ihrem Budget ausserdem einen Puffer ein: eine monatliche Sicherheitsmarge, die nicht von einem optimistischen Szenario (Bonus, Lohnerhöhung usw.) abhängt.

Schritt 3: Ihr Risikoprofil analysieren (Einkommen, Familie, Vermögen)

Ihr Profil verändert, was für Sie eine „gute Hypothek“ ist. Häufige Beispiele:

• Stabiles, hohes Einkommen, starke Sparfähigkeit: Sie können mehr Variabilität tragen, also mehr SARON (sofern Sie ihn psychologisch akzeptieren).
• Stabiles, aber knappes Einkommen, wenig monatlicher Spielraum: Eine Festhypothek (oder eine Mischung mit hohem Festanteil) bringt mehr Ruhe.
• Wachsende Familie, potenzielle Mehrausgaben (Kita, Schule, Gesundheit): Häufig hat Planungssicherheit Vorrang.
• Hohe liquide Mittel: Variabilität ist weniger problematisch, da Sie Schocks abfedern können.

Eine wichtige Unterscheidung gleich zu Beginn: Liquidität (verfügbares Geld) ist nicht dasselbe wie Gesamtvermögen. Eine „teure“ Immobilie bezahlt Ihre monatlichen Zinsen nicht. Für eine SARON-Hypothek sind Liquidität und Puffer besonders wichtig.

Schritt 4: Bei konstantem Szenario vergleichen (nicht nur den heutigen Zinssatz)

Wenn Sie Festhypothek und SARON vergleichen, besteht die Versuchung darin, einfach den aktuell tiefsten Zinssatz zu wählen. Das ist aber keine Methode. Vergleichen Sie stattdessen:

• ein „stabiles“ Szenario (Zinsen ähnlich wie heute),
• ein „Anstiegs“-Szenario (+1% bis +2%),
• ein „Rückgangs“-Szenario (falls Sie es für plausibel halten).

Ziel ist es zu sehen, welche Option auch unter weniger günstigen Bedingungen eine passende Hypothek bleibt. Sie suchen nicht nach Perfektion, sondern nach Robustheit.

Schritt 5: Entscheiden, ob Sie aufteilen wollen (Mischstrategie)

Das Aufteilen wird oft unterschätzt. Eine Mischhypothek kann man auch als Diversifizierungsstrategie sehen: Sie reduzieren das Risiko des „falschen Timings“. Wenn Sie zum Beispiel 100% fixieren, während die Zinsen hoch sind, blockieren Sie diesen hohen Satz lange. Lassen Sie 100% im SARON kurz vor einem Anstieg, spüren Sie den Sprung sofort.

Eine klassische (illustrative) Aufteilung:

• 50% Festhypothek / 50% SARON: einfaches Gleichgewicht,
• 70% Festhypothek / 30% SARON: Priorität auf Stabilität,
• 30% Festhypothek / 70% SARON: Priorität auf erwartete Kosten (mit solider Reserve).

Ihre Hypothekartype kann also „gemischt“ sein, auch wenn Ihre Bank einfach von „zwei Tranchen“ spricht (eine Festhypothek + eine SARON-Hypothek). Achten Sie darauf, dies nicht mit Hypotheken 1. und 2. Ranges zu verwechseln.

Schritt 6: Verhandeln und die Klauseln prüfen

Oft wird über den Zinssatz gesprochen, aber eine bessere Hypothek hängt auch von den Klauseln ab:

• Häufigkeit der SARON-Anpassung, Berechnungsmethode (Durchschnitt, Periode),
• angewendete Marge und Bedingungen für deren Überprüfung,
• Gebühren und Regeln für die Kündigung (insbesondere bei Festhypotheken),
• Möglichkeiten, Tranchen aufzuteilen, umzuwandeln oder zu verlängern,
• Bedingungen der Amortisation (direkt/indirekt) und Flexibilität.

Eine falsch verstandene Klausel kann mehr kosten als ein Unterschied von 0,10% beim Zinssatz.

Konkrete Beispiele für die Wahl zwischen Festhypothek, SARON und Mischhypothek

Die folgenden Beispiele sind illustrativ (sie dienen dem Verständnis der Mechanismen). Sie zeigen, wie die Wahl Ihrer Hypothek intuitiv werden kann, sobald Sie in Szenarien denken.

Beispiel A: Paar mit knappem Budget und langfristigem Projekt

Objekt für 900 000 CHF, Eigenmittel 180 000 CHF, Hypothek 720 000 CHF. Das Paar hat stabiles Einkommen, aber wenig monatlichen Spielraum. Ziel: ruhig schlafen und eine zu stark schwankende Belastung vermeiden.

• Naheliegende Option: Festhypothek (oder Mischhypothek mit klarem Festfokus).
• Warum: Budgetstabilität ist wichtiger als ein möglicher Vorteil, falls die Zinsen sinken.
• Vernünftige Variante: 70% Festhypothek / 30% SARON, wenn das Paar doch etwas Flexibilität behalten möchte.

Hier ist die passende Hypothek diejenige, die die Wahrscheinlichkeit finanziellen Stresses reduziert – nicht diejenige, die auf dem Papier die tiefsten theoretischen Kosten hat.

Beispiel B: Hohes Einkommen, starke Sparfähigkeit, Risikobereitschaft

Hypothek 800 000 CHF, komfortable monatliche Ersparnis, hohe liquide Reserve. Die Person akzeptiert, dass ein variabler Zinssatz steigen kann, und möchte die Möglichkeit behalten, bei Bedarf zu konvertieren.

• Naheliegende Option: SARON oder Mischhypothek (eher SARON-orientiert).
• Warum: Die Variabilität ist verkraftbar, und der potenzielle Vorteil über die Zeit kann interessant sein.
• Zu beachten: Einen Puffer behalten und sich eine klare Regel setzen („Wenn der Satz um +1,5% steigt, konvertiere ich einen Teil in fest“).

Dieses Profil kann häufig eine passende SARON-Hypothek wählen, vorausgesetzt, es verwechselt nicht „Ich kann zahlen“ mit „Ich fühle mich wohl“.

Beispiel C: Unsicherheit bezüglich Verkauf oder Renovation

Sie planen ein grösseres Renovationsprojekt in 2 bis 4 Jahren oder einen möglichen Verkauf (berufliche Veränderung). Sie möchten das Risiko einer Ausstiegsentschädigung begrenzen.

• Naheliegende Option: SARON oder kurze Festhypothek (2–3 Jahre), eventuell Mischhypothek mit kleiner Festtranche.
• Warum: mehr Flexibilität, falls Sie Ihre Finanzierung neu organisieren müssen.
• Zu beachten: Wenn Ihr Budget die Variabilität schlecht toleriert, kompensieren Sie mit einem grösseren Puffer oder einem höheren Festanteil.

In diesem Fall besteht die Hauptaufgabe bei der Wahl Ihrer Hypothek darin, das vertragliche Risiko (Ausstieg, Refinanzierung) ebenso zu steuern wie das Zinsrisiko.

Zinssätze lesen, ohne die falsche Frage zu stellen

Ein häufiger Irrtum ist zu glauben, es gäbe eine universell „beste Hypothek“. In Wirklichkeit variieren die Zinssätze je nach Laufzeit und Markt, und die Angebote unterscheiden sich je nach Dossier.

Grafik 1 hilft Ihnen (schematisch), zwei wichtige Ideen zu visualisieren:

• Festzinsen können lange tief bleiben und dann in bestimmten Perioden schnell steigen.
• Der SARON kann sehr tief sein (je nach Periode sogar negativ) und sich dann bei einem Wechsel der Geldpolitik deutlich nach oben anpassen.

Der praktische Punkt: Treffen Sie Ihre Wahl nicht aufgrund der letzten Nachkommastelle. Entscheidend sind Ihre Fähigkeit, Variabilität zu verkraften, und Ihr Horizont.

Praktische Empfehlungen für eine wirklich passende Hypothek

Zum Schluss folgt eine umsetzbare Zusammenfassung, wie Sie Ihre Hypothek wählen können, ohne sich im Detail zu verlieren.

• Sie wollen Stabilität (knappes Budget, Familie, kleiner Puffer): Bevorzugen Sie eine Festhypothek oder eine Mischhypothek mit grossem Festanteil.
• Sie akzeptieren Variabilität (hoher Spielraum, Reserven, Disziplin): SARON ist möglich, sonst Mischhypothek mit SARON-Fokus.
• Sie sind unsicher (Verkauf, Renovation, Lebensveränderung): SARON oder kurze Festhypothek; vermeiden Sie einen langen Fixzins ohne Plan B.
• Sie zögern: Eine Mischhypothek ist oft die beste praktische Antwort, weil sie das Risiko schlechten Timings reduziert.

Denken Sie ausserdem daran, dass sich eine Hypothek auch durch Verhandlung der Marge, der Ausstiegskonditionen und der Tranchierung optimieren lässt – nicht nur durch die Wahl des Hypothekentyps. Suchen Sie einen professionellen Hypothekarmakler in Ihrer Region, um sich die Arbeit und die Verhandlung mit mehreren Kreditgebern zu erleichtern.

Disclaimer: Dieser Inhalt dient ausschliesslich Informations- und Bildungszwecken. Er stellt weder eine Finanz-, Rechts- oder Steuerberatung noch ein Kreditangebot dar. Die tatsächlichen Bedingungen (Zinssätze, Margen, Gebühren, Entschädigungen) hängen von Ihrer Situation, dem finanzierten Objekt und der Politik des Kreditgebers ab. Bevor Sie unterschreiben, vergleichen Sie mehrere Angebote und lassen Sie wichtige Vertragsklauseln (Laufzeit, vorzeitiger Ausstieg, SARON-Berechnung, Marge, Amortisation) prüfen.