Wie berechnen Sie Ihre Tragbarkeit?

Der Berechnung der Kreditfähigkeit dient dazu, wie viel Sie aufnehmen können zu schätzen, um in der Schweiz im Rahmen einer Hypothek Wohneigentum zu finanzieren. Viele Menschen stellen die Frage ganz direkt: wie viel kann ich aufnehmen oder wie viel kann man aufnehmen mit meinem Lohn? Die Antwort ist nicht nur eine „mathematische“ Regel: Sie spiegelt eine bankübliche Logik wider, die prüft, ob Ihr Vorhaben langfristig tragbar bleibt, selbst wenn die Marktbedingungen ungünstiger werden.

Verstehen, was die Tragbarkeit in der Schweiz misst

Wenn Sie eine Finanzierung beantragen, versucht der Kreditgeber, Ihre hypothekarische Tragbarkeit zu prüfen. Konkret überprüft er, dass Ihre Wohnkosten im Verhältnis zu Ihrem Einkommen tragbar bleiben.

Grundbegriffe, die Sie kennen sollten (vor der Berechnung verstehen)

• Kreditfähigkeit : das ist der Hypothekarbetrag, den ein Kreditgeber Ihnen aufgrund Ihres Einkommens, Ihrer Belastungen und seiner internen Regeln zu gewähren bereit ist.
• Eigenmittel : das sind Ihre persönlichen Mittel (Ersparnisse, ein Teil der Vorsorge unter Bedingungen, Schenkung usw.). Im Alltag spricht man vom „Eigenanteil“. In einer Rechnung ist es der Teil des Kaufpreises, den Sie nicht über die Hypothek finanzieren.
• Objektwert : das ist der Kaufpreis (oder ein Wert, den die Bank ansetzt, wenn sie den Preis im Verhältnis zum Markt als zu hoch einschätzt).
• Hypothekarbetrag : das ist der vom Kreditgeber finanzierte Anteil. Einfache Formel : Hypothek = Objektwert – Eigenmittel.
• Belehnungsgrad : das ist der Prozentsatz, der durch die Hypothek finanziert wird. Beispiel : Objekt zu 1 000 000 CHF, Eigenmittel 250 000 CHF → Hypothek 750 000 CHF → Belehnungsgrad 75%.
• Wohnkosten (im banküblichen Sinn) : das ist nicht Ihre tatsächliche Monatsrate „zum aktuellen Zinssatz“. Es ist eine vorsichtige Schätzung der jährlichen Wohnkosten, mit der die Robustheit des Projekts getestet wird.

Die Logik des Tests: theoretische Kosten und eine Tragbarkeitsschwelle

In der Schweiz stützen sich viele Analysen auf eine praktische Faustregel: Die theoretischen Kosten des Wohnens sollten etwa ein Drittel Ihres Einkommens (oft Bruttojahreseinkommen, je nach internen Richtlinien) nicht überschreiten. Das bedeutet nicht, dass ein Drittel Ihr „Wohlfühl“-Budget ist, sondern dass es ein Richtwert ist, um zu entscheiden, ob die Finanzierung tragbar ist.

Die theoretischen Kosten setzen sich in der Regel aus drei Bausteinen zusammen:

1. Zinsen mit einem vorsichtigen Satz berechnet
   Anstatt nur den zum Zeitpunkt T effektiv angebotenen Zinssatz zu verwenden, rechnet die Bank häufig mit einem höheren theoretischen Zinssatz (Vorsichtsprinzip). Ziel: zu prüfen, ob Sie die Kosten auch dann noch tragen, wenn die Zinsen steigen.
2. Unterhalt und Nebenkosten
   Eine pauschale Schätzung des Unterhalts der Immobilie (oft als jährlicher Prozentsatz des Objektwerts ausgedrückt). Dieser Betrag soll Abnutzung, kleinere Reparaturen und einen Teil der laufenden Kosten abdecken.
3. Amortisation (geplanter Rückzahlungsanteil)
   In der Schweiz ist es üblich, einen Teil der Hypothek zu unterscheiden, der Teil eines Amortisationsplans (Schuldenabbau) entlang einer definierten Trajektorie sein muss. Das hängt vom Finanzierungsgrad und den angewendeten Regeln ab.

Die Methode, um die eigene Tragbarkeit zu berechnen (Bankversion, vereinfacht aber nützlich)

Um Tragbarkeit berechnen, können Sie einer strukturierten Methode folgen. Sie ersetzt nicht die vollständige Analyse eines Instituts, liefert Ihnen aber eine stimmige Schätzung und hilft Ihnen zu verstehen, welche Hebel das Ergebnis beeinflussen.

Schritte und Arbeitsformel

Schritt 1 — Ausgangsdaten festlegen

• Bruttojahreseinkommen des Haushalts (Löhne, ggf. ein Teil des Bonus, wenn Sie vorsichtig sein möchten, usw.).
• Eigenmittel verfügbar (in CHF) oder als Prozentsatz des Kaufpreises.
• Angestrebter Objektwert (in CHF).

Schritt 2 — Hypothek ableiten

• Hypothek = Objektwert – Eigenmittel.

Schritt 3 — „Erste Tranche“ und zu amortisierender Anteil trennen (Logik 1. Rang / 2. Rang)
Um die Amortisation zu verstehen, verwendet man oft folgende Lesart:

• Bis etwa 2/3 des Objektwerts : das ist der Bereich, der in der Regel als „stabiler“ gilt (im Alltag oft 1. Rang genannt).
• Über etwa 2/3 hinaus : das ist der Bereich, der in vielen Modellen amortisiert werden muss, um die Schuld innerhalb einer typischen Frist (oft 15 Jahre) auf 2/3 zurückzuführen.
  Dieser Teil wird manchmal als „2. Rang“ bezeichnet (im praktischen Sinn der Rechnung).

Sie müssen kein Terminologie-Profi sein: Merken Sie sich vor allem dies — je mehr Ihre Finanzierung über 2/3 hinausgeht, desto stärker wiegt die Amortisation in der Rechnung.

Schritt 4 — Theoretische jährliche Kosten berechnen
Für eine einfache (und gut lesbare) Schätzung können Sie ansetzen:

• Theoretische Zinsen = Hypothek × 5%
• Unterhalt/Nebenkosten = Objektwert × 1%
• Amortisation (Anteil über 2/3) = (Hypothek – 2/3 × Objektwert), falls positiv, dann ÷ 15

Schritt 5 — Tragbarkeit der Kosten testen

• Kostenlimite = Bruttojahreseinkommen × 1/3
• Bedingung : Theoretische Kosten ≤ Kostenlimite

Warum ist diese Methode nützlich?
Weil sie die Frage „wie viel kann ich aufnehmen“ beantwortet, indem sie Ihnen zeigt, was blockiert : der theoretische Zins, der Unterhalt oder die Amortisation. In vielen Dossiers ist es die Amortisation des Anteils über 2/3, die das Ergebnis kippen lässt, insbesondere wenn die Eigenmittel nahe am Minimum liegen.

Zahlenbeispiele: Ihre Tragbarkeit Schritt für Schritt berechnen

Die folgenden Beispiele verwenden konstante Arbeitshypothesen, damit die Situationen leicht vergleichbar sind:

• Theoretische Zinsen: 5% pro Jahr
• Unterhalt/Kosten: 1% pro Jahr
• Amortisation: Rückführung des Anteils über 2/3 innerhalb von 15 Jahren
• Belastungsgrenze: 1/3 des Bruttojahreseinkommens

Diese Annahmen sind bewusst vereinfacht. Sie dienen dazu, Tragbarkeit berechnen konsistent zu schätzen, nicht um die Rechenlogik einer Bank exakt zu reproduzieren.

Beispiel 1 — Einkommen 180 000 CHF/Jahr, Eigenmittel 20%: „Wie viel kann man aufnehmen?“

Daten

• Bruttojahreseinkommen: 180 000 CHF
• Kostenlimite (1/3): 60 000 CHF/Jahr
• Eigenmittel: 20%
• Anvisiertes Objekt: 1 020 000 CHF

1) Hypothek

• Eigenmittel = 1 020 000 × 20% = 204 000 CHF
• Hypothek = 1 020 000 – 204 000 = 816 000 CHF

2) Theoretische Zinsen

• 816 000 × 5% = 40 800 CHF/Jahr

3) Unterhalt/charges

• 1 020 000 × 1% = 10 200 CHF/Jahr

4) Anteil über 2/3 (in diesem Modell zu amortisieren)

• 2/3 von 1 020 000 = 680 000 CHF
• Anteil darüber hinaus = 816 000 – 680 000 = 136 000 CHF
• Jährliche Amortisation ≈ 136 000 ÷ 15 = 9 067 CHF/Jahr (gerundet)

5) Theoretische Gesamtkosten

• 40 800 + 10 200 + 9 067 = 60 067 CHF/Jahr

Hinweis
Sie sind sehr nahe an der Limite (60 000 CHF/Jahr). In der Praxis kann das Projekt je nach Institut, Rundungen und Ihren übrigen Belastungen durchgehen, mit Auflagen durchgehen oder eine Anpassung erfordern (etwas günstigeres Objekt, etwas höhere Eigenmittel oder eine andere Struktur).

Dieser Fall zeigt gut: Bei 20% Eigenmitteln ist der Anteil über 2/3 oft beträchtlich, und die Amortisation wird zu einem zentralen Bestandteil der Rechnung.

Beispiel 2 — Einkommen 120 000 CHF/Jahr, Eigenmittel 30%: Mehr Eigenmittel verändern die Dynamik

Daten

• Bruttojahreseinkommen: 120 000 CHF
• Kostenlimite: 40 000 CHF/Jahr
• Eigenmittel: 30%
• Anvisiertes Objekt: 845 000 CHF

1) Hypothek

• Eigenmittel = 845 000 × 30% = 253 500 CHF
• Hypothek = 845 000 – 253 500 = 591 500 CHF

2) Theoretische Zinsen

• 591 500 × 5% = 29 575 CHF/Jahr

3) Unterhalt/charges

• 845 000 × 1% = 8 450 CHF/Jahr

4) Anteil über 2/3

• 2/3 von 845 000 ≈ 563 333 CHF
• Anteil darüber hinaus = 591 500 – 563 333 ≈ 28 167 CHF
• Jährliche Amortisation ≈ 28 167 ÷ 15 ≈ 1 878 CHF/Jahr

5) Theoretische Gesamtkosten

• 29 575 + 8 450 + 1 878 ≈ 39 903 CHF/Jahr

Hinweis
Hier liegen Sie mit einer kleinen Marge unter der Limite. Der Unterschied ist nicht nur „mehr Eigenmittel“: Bei 30% Eigenmitteln wird der Anteil über 2/3 klein, daher fällt die Amortisation deutlich weniger ins Gewicht. Das ist ein konkretes Beispiel für einen starken Hebel auf die Tragbarkeit.

Beispiel 3 — Paar, Einkommen 250 000 CHF/Jahr, Eigenmittel 25%: kombinierter Effekt von Einkommen und Eigenmitteln

Daten

• Bruttojahreseinkommen: 250 000 CHF
• Kostenlimite: 83 333 CHF/Jahr (1/3)
• Eigenmittel: 25%
• Wir suchen einen Objektwert, der mit den Kosten kompatibel ist

Der Einfachheit halber testen wir einen Objektwert und prüfen, ob er „durchgeht“. Versuchen wir 1 570 000 CHF.

1) Hypothek

• Eigenmittel = 1 570 000 × 25% = 392 500 CHF
• Hypothek = 1 570 000 – 392 500 = 1 177 500 CHF

2) Theoretische Zinsen

• 1 177 500 × 5% = 58 875 CHF/Jahr

3) Unterhalt/charges

• 1 570 000 × 1% = 15 700 CHF/Jahr

4) Anteil über 2/3

• 2/3 von 1 570 000 ≈ 1 046 667 CHF
• Anteil darüber hinaus = 1 177 500 – 1 046 667 ≈ 130 833 CHF
• Jährliche Amortisation ≈ 130 833 ÷ 15 ≈ 8 722 CHF/Jahr

5) Theoretische Gesamtkosten

• 58 875 + 15 700 + 8 722 ≈ 83 297 CHF/Jahr

Hinweis
Sie sind sehr nahe an der Limite. Solche Situationen sind häufig: Ein hohes Einkommen „ermöglicht“ einen hohen Objektwert, aber die Amortisation des Anteils über 2/3 wird schnell wieder relevant. In einem echten Dossier können Ihre übrigen Belastungen (Kinderbetreuung, Leasing, Steuern usw.), die Stabilität der Einkommen und die Analyse im Ruhestand den Ausschlag geben.

Die Faktoren, die Ihre Tragbarkeit beeinflussen (und häufige Fehler)

Selbst mit einer guten Methode können zwei Haushalte mit dem gleichen Lohn unterschiedliche Resultate erhalten. Hier sind die wichtigsten Faktoren, die die Berechnung der Tragbarkeit beeinflussen.

Eigenmittel: doppelter Effekt (niedrigere Hypothek + geringere Amortisation)

Je höher Ihre Eigenmittel sind:

• desto tiefer wird die Hypothek (damit sinken die theoretischen Zinsen),
• und vor allem: desto stärker reduzieren Sie den Anteil über 2/3 (damit sinkt die Amortisation).

Darum kann der Schritt von 20% auf 30% Eigenmittel Ihre Tragbarkeit stärker verbessern, als man anfangs vermuten würde.

Einkommen: Art, Stabilität und bestehende Verpflichtungen

Einkommen ist nicht nur eine Zahl:

• ein fixer Lohn ist in der Regel einfacher zu berücksichtigen,
• ein Bonus kann je nach Historie teilweise angerechnet werden,
• ein Einkommen aus Selbstständigkeit kann mehrere Geschäftsabschlüsse erfordern,
• ein zweites Einkommen im Haushalt kann die Tragbarkeit verbessern, aber die Haushaltskosten (Kinder, Unterhaltszahlungen usw.) zählen ebenfalls.

Parallel dazu reduzieren bestehende Schulden und Verpflichtungen (Leasing, Kredite, vertragliche Verpflichtungen) Ihren Spielraum, selbst wenn Ihre «Wohnkosten»-Rechnung aufgeht.

Objektpreis: Die Bank kann einen anderen Wert ansetzen

In gewissen Fällen übernimmt der Kreditgeber nicht exakt den bezahlten Preis, sondern einen Referenzwert, der seiner Marktsicht entspricht. Das kann die Hypothek, den Belehnungsgrad und damit Ihre Tragbarkeit verändern.

Der Posten «Unterhalt»: hilfreiche Pauschale, aber variable Realität

1% ist ein Richtwert, aber:

• ein Haus mit grösseren kurzfristigen Arbeiten kann mehr kosten,
• eine PPE kann einen Erneuerungsfonds und Nebenkosten haben, die die Realität verändern,
• ein energetisch sehr effizientes Objekt kann gewisse Kosten senken, aber nicht alle.

Direkte vs. indirekte Amortisation: was sich ändert (und was nicht)

• Direkte Amortisation : Sie reduzieren die Schuld.
• Indirekte Amortisation : Sie sparen in einer Lösung (oft Säule 3a, je nach Struktur verpfändbar), während die Schuld höher bleibt.

Je nach Ansatz und Ziel (Steuern, Planung, Vorsorge) kann das eine oder das andere sinnvoll sein. In Bezug auf die «Tragbarkeit» schaut die Bank vor allem, dass der Amortisationspfad ihre Anforderungen erfüllt.

Häufige Fehler, wenn man sich fragt: «Wie viel kann ich aufnehmen?»

1. Nur die Monatsrate zum aktuellen Zinssatz verwenden
   In der Schweiz basiert die Analyse oft auf einem vorsichtigen theoretischen Zinssatz. Ein Rechner, der nur den Marktzins verwendet, kann daher zu optimistisch wirken.
2. Unterhalt und Nebenkosten vergessen
   Auch wenn Ihre Monatsrate tief wirkt, Unterhalt und Nebenkosten fallen dennoch an. Wer sie ignoriert, verfälscht die Rechnung.
3. Den Effekt des Überschreitens von 2/3 unterschätzen
   Viele Dossiers «blockieren», weil die Amortisation des Anteils über 2/3 einen grossen Teil ausmacht.
4. Die Auswirkungen anderer Schulden unterschätzen
   Ein Leasing, ein Privatkredit oder regelmässige Verpflichtungen können das Ergebnis verändern.

Kurze Antworten auf weitere Fragen zur Tragbarkeit

Haftungsausschluss: Die Informationen und Beispiele auf dieser Seite dienen ausschließlich zu Informationszwecken und basieren auf einem bewusst vereinfachten Modell (theoretischer Zinssatz, pauschale Unterhalts- und Nebenkosten, Amortisation des Teils über zwei Drittel, Schwelle von rund einem Drittel des Einkommens). Die effektiven Praktiken unterscheiden sich je nach Bank oder Versicherung (berücksichtigte Einkommen, einbezogene Kosten, interne Richtlinien, Beurteilung bei Pensionierung, Rundungen usw.).
Diese Seite stellt weder ein Finanzierungsangebot noch eine individuelle Beratung dar und enthält keine Zusage zu Zinssätzen. Für eine verbindliche Entscheidung lassen Sie Ihre persönliche Situation anhand vollständiger Daten von einer Fachperson prüfen.