Definition der Leibrente: Ihre Immobilie in der Schweiz gegen Leibrente verkaufen
Die Leibrente ist ein Immobilienverkauf, bei dem der Verkäufer eine Liegenschaft gegen einen Preis überträgt, der teilweise sofort und/oder in Form einer Rente bis zu seinem Tod bezahlt wird. In der Schweiz bedeutet eine Immobilie auf Leibrente zu verkaufen häufig, Eigentum, Wohnrecht, Rente und Zahlungssicherheiten getrennt zu regeln.
Wie funktioniert ein Verkauf auf Leibrente in der Schweiz?
Bei einem Verkauf auf Leibrente erhält der Verkäufer in der Regel ein Anfangskapital, manchmal Bouquet genannt, und danach eine vom Käufer bezahlte periodische Rente. Entscheidend ist nicht nur der Preis der Immobilie, sondern die Aufteilung dieses Preises zwischen Sofortzahlung, Leibrente und einem allfälligen Recht, in der Wohnung zu bleiben.
Eine Immobilie auf Leibrente kann «frei» oder «bewohnt» verkauft werden. Bei einer freien Leibrente kann der Käufer die Wohnung rasch nutzen. Bei einer bewohnten Leibrente behalten Sie ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung, was den wirtschaftlichen Wert mindert, der auf den Käufer übergeht, weil dieser Eigentümer wird, ohne vollständig über die Immobilie verfügen zu können.
Immobilienverkauf auf Leibrente und Hypothekarkredit
Ein Immobilienverkauf auf Leibrente lässt sich nicht wie ein klassischer Immobilienkauf mit einer Standardhypothek behandeln. Die Bank prüft den effektiven Wert der Immobilie, aber auch die vertraglich vorgesehenen Beschränkungen: zu zahlende Rente, Nutzung der Wohnung, Wohnrecht, Nutzniessung, Alter des Verkäufers und Wiederverkaufsmöglichkeit.
Für den Käufer liegt das Hauptrisiko im versicherungsmathematischen Bereich: Wenn der Verkäufer lange lebt, kann die Gesamtsumme der Rente den ursprünglich geschätzten Marktpreis übersteigen. Für den Verkäufer ist das zentrale Risiko die Zahlungsfähigkeit des Käufers. Der Vertrag muss daher solide Sicherheiten vorsehen, zum Beispiel eine Eintragung im Grundbuch, Sicherheiten oder präzise Klauseln bei Nichtzahlung.
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Was prüfen, bevor Sie eine Immobilie auf Leibrente verkaufen?
Vor einem Verkauf auf Leibrente müssen Sie drei Werte vergleichen: den Verkehrswert der Immobilie, den Wert des beibehaltenen Wohnrechts oder der Nutzniessung und den wahrscheinlichen heutigen Wert der künftigen Renten. Ein häufiger Fehler besteht darin, nur auf den monatlichen Rentenbetrag zu schauen, obwohl die richtige Berechnung auf dem Gleichgewicht zwischen Sicherheit, Steuern, wahrscheinlicher Dauer und Kontrollverlust über die Immobilie beruht.
Die Leibrente in der Schweiz verlangt auch besondere Aufmerksamkeit bei den Kosten. Der Vertrag muss festlegen, wer den laufenden Unterhalt, grössere Arbeiten, allfällige Hypothekarzinsen, Versicherungen, Steuern und Kosten des Stockwerkeigentums (STWE) bezahlt. Ohne klare Aufteilung kann die Leibrente konfliktträchtig werden, besonders wenn die Immobilie nach dem Verkauf umfangreiche Renovationen benötigt.
