Indirekte Amortisation: Definition

Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie das Kapital nicht sofort an die Bank zurück. Stattdessen leisten Sie regelmässige Einzahlungen in ein verpfändetes Vorsorge- oder Sparprodukt, das die Hypothek bei Fälligkeit zurückzahlen wird.

Das Vorsorgeprodukt ist häufig ein Säule‑3a‑Konto oder eine gebundene Lebensversicherung, die zugunsten der Bank verpfändet wird. Zum vereinbarten Fälligkeitstermin dient das auf diesem Produkt angesparte Kapital dazu, einen festgelegten Teil der Hypothek zurückzuzahlen.

Im Schweizer Kontext spricht man von Hypotheken im 1. und 2. Rang. Die indirekte Amortisation wird häufig eingesetzt, um den Teil der Hypothek im sogenannten «2. Rang» zurückzuführen, der innerhalb einer bestimmten Frist reduziert werden muss (in der Regel 15 Jahre oder spätestens bis zur Pensionierung). Anstatt die Hypothek jedes Jahr direkt zu senken, bauen Sie in einem Vorsorgerahmen Kapital auf, das dann einmalig oder in mehreren Tranchen verwendet wird, um den von der Bank verlangten Betrag zurückzuzahlen..

Mechanismen der indirekten Amortisation

Bei der indirekten Amortisation setzen sich Ihre regelmässigen Zahlungen aus zwei Zahlungsströmen zusammen:

1. die Hypothekarzinsen, berechnet auf der gesamten Schuld, die höher bleibt als bei einem Modell der direkten Amortisation;
2. die Sparbeiträge, die in ein verpfändetes Vorsorge- oder Sparprodukt einbezahlt werden (Säule 3a, Lebensversicherung, gegebenenfalls Säule 3b oder eine andere strukturierte Lösung).

Im Gegensatz zur direkten Amortisation sinkt Ihre Hypothekarschuld über die Jahre nicht: Für den betreffenden Teil bleibt sie auf dem ursprünglichen Niveau. Das bedeutet, dass Sie während der gesamten Dauer der indirekten Amortisation Zinsen auf einen höheren Betrag bezahlen. Der Hauptvorteil liegt damit auf der steuerlichen Seite und in der Vorsorge:

• Die Hypothekarzinsen bleiben höher und sind damit während einer längeren Zeit steuerlich abzugsfähig (vorbehaltlich der steuerlichen Regeln Ihres Kantons und Ihrer persönlichen Situation).
• Die Einzahlungen in die Säule 3a sind in der Regel innerhalb der gesetzlichen Grenzen vom steuerbaren Einkommen abzugsfähig, was eine zusätzliche Steueroptimierung ermöglicht.
• Das in der Vorsorge angesparte Kapital kann von einer privilegierten Besteuerung profitieren und grundsätzlich eine Rendite erzielen (Zinsen, Performance von Anlagefonds, Überschussbeteiligung einer Versicherung usw.).

Die indirekte Amortisation hat jedoch auch Nachteile und Risiken:

• Sie bleiben länger hoch verschuldet: Die Hypothekarschuld bleibt hoch, was Ihre Anfälligkeit bei Einkommensrückgang, steigenden Zinsen oder einem Rückgang des Immobilienwerts erhöht.
• Sie sind von der Performance des Sparprodukts abhängig: Wenn die Säule 3a oder die gebundene Versicherung eine geringere Rendite als erwartet erzielt, kann das angesparte Kapital ungenügend sein, um den vorgesehenen Betrag vollständig zurückzuzahlen.
• Ist das angesparte Kapital zu tief, kann die Bank eine Zusatzsicherheit, eine zusätzliche Amortisation oder eine Anpassung der Finanzierungsstruktur verlangen (z. B. Erhöhung der Amortisation oder Reduktion der Hypothek).

Zusammengefasst kann die indirekte Amortisation für Eigentümerinnen und Eigentümer interessant sein, die ihre Steuern optimieren und ihre Altersvorsorge stärken möchten, dabei aber akzeptieren, über eine lange Zeit eine höhere Hypothekarschuld zu behalten. Die Wahl zwischen direkter Amortisation und indirekter Amortisation sollte immer anhand der persönlichen Situation, der Risikotoleranz und des Planungshorizonts (Pensionierung, Nachfolge, Verkauf usw.) beurteilt werden.

Beispiel einer indirekten Amortisation

Stellen wir uns eine Hypothek von 700 000 CHF für eine Wohnung in der Schweiz vor. Die Bank verlangt, dass 200 000 CHF innerhalb von 15 Jahren amortisiert werden, um die Schuld auf 500 000 CHF zu reduzieren. Sie haben die Wahl zwischen direkter Amortisation und indirekter Amortisation.

Bei einer direkten Amortisation würden Sie jedes Jahr rund 13 300 CHF Kapital zurückzahlen (200 000 CHF ÷ 15). Bei einer indirekten Amortisation ist der Mechanismus anders:

• Die Hypothekarschuld bleibt für den betreffenden Teil während der gesamten 15 Jahre bei 700 000 CHF;
• Sie bezahlen die Zinsen auf 700 000 CHF;
• Anstatt 13 300 CHF direkt an die Bank zurückzuzahlen, zahlen Sie diese 13 300 CHF jedes Jahr in die Säule 3a oder in eine gebundene Lebensversicherung ein, die zugunsten der Bank verpfändet ist.

Nehmen wir an:

• Hypothekarzinssatz: 2 % pro Jahr;
• Jährliche Einzahlung im Rahmen der indirekten Amortisation: 13 300 CHF;
• Durchschnittliche Rendite der Säule 3a: 2 % pro Jahr (vereinfachte Annahme).

1. Zinszahlungen

• Jährliche Zinsen auf 700 000 CHF: 700 000 × 2 % = 14 000 CHF. Da die Schuld nicht sinkt, bleiben diese Zinsen von Jahr zu Jahr ungefähr auf demselben Niveau (in der Praxis können sie sich je nach Zinsentwicklung und Vertragsbedingungen verändern).

• 2. Sparen in der Säule 3a

• Jedes Jahr zahlen Sie 13 300 CHF in die Säule 3a ein.
• Nach 15 Jahren wird das Endkapital – ohne Berücksichtigung von Gebühren und bei einer jährlichen Rendite von 2 % – höher sein als die reine Summe der Einzahlungen (15 × 13 300 = 199 500 CHF).
• Dank der Rendite könnte das angesparte Kapital beispielsweise etwas über 215 000 CHF erreichen (Grössenordnung, Ziel ist die Veranschaulichung des Kapitalisierungseffekts).

Am Ende der 15 Jahre:

• Sie verwenden das Kapital aus der Säule 3a (in diesem Beispiel rund 200 000–215 000 CHF), um die von der Bank verlangten 200 000 CHF zurückzuzahlen.
• Die Hypothek wird damit von 700 000 CHF auf 500 000 CHF reduziert – so, als hätten Sie direkt amortisiert.

Mehrere Szenarien sind möglich:

Wenn die Performance des Produkts gut ist:
Das angesparte Kapital liegt leicht über 200 000 CHF. Sie können den vorgesehenen Betrag zurückzahlen und gegebenenfalls einen kleinen Vorsorgeüberschuss behalten (je nach Vertragsstruktur und steuerlichen Rahmenbedingungen). Sie haben von einer Steueroptimierung (Abzug der Zinsen und der 3a‑Einzahlungen) und von einer zusätzlichen Rendite profitiert.

Wenn die Performance durchschnittlich ist :
Das Kapital liegt nahe bei 200 000 CHF. Sie können den verlangten Betrag zurückzahlen, aber es bleibt wenig Spielraum. Sie haben dennoch vom Steuerabzug auf den 3a‑Beiträgen und auf den Hypothekarzinsen profitiert, aber der Gesamtnutzen gegenüber einer direkten Amortisation ist begrenzter.

Wenn das Produkt unter den Erwartungen geblieben ist :
Das verfügbare Kapital erreicht die 200 000 CHF nicht, zum Beispiel nur 170 000 CHF. In diesem Fall fehlen 30 000 CHF, um das erwartete Amortisationsniveau zu erreichen. Die Bank kann verlangen:
– eine zusätzliche Einzahlung (zusätzliche Eigenmittel),
– eine Anpassung der Hypothekarstruktur,
– oder eine andere Art von Sicherheit

Dieses Beispiel zeigt, dass die indirekte Amortisation Hypothekarfinanzierung, Vorsorge und Steueroptimierung miteinander kombinieren kann, aber auch ein Risiko in Bezug auf die Rendite des Sparprodukts und die Beibehaltung einer hohen Schuld während der gesamten Dauer beinhaltet.

Leitfäden zur Amortisation

• Entwicklung der Hypothekarzinsen im Jahr 2026
• Amortisation direkt oder indirekt
• Festhypothek und die indirekte Amortisation