Direkte Amortisation: Definition

Die direkte Amortisation bedeutet, dass Sie jedes Jahr einen Teil des Kapitals Ihrer Hypothek zurückzahlen – zusätzlich zu den Zinsen –, sodass Ihre Schuld schrittweise sinkt.

Konkret zahlen Sie der Bank nicht nur Zinsen: Ein fester oder geplanter Anteil Ihrer Zahlungen dient dazu, den geliehenen Betrag zu reduzieren. In der Schweiz wird die direkte Amortisation in der Regel für den Teil der Hypothek verlangt, der rund 65 % des Immobilienwerts übersteigt, um Ihre Schuld auf ein von den Finanzinstituten als nachhaltig erachtetes Niveau zu senken. Je mehr Sie direkt amortisieren, desto schneller sinkt Ihre Hypothek und desto stärker steigt Ihr Eigenkapitalanteil.

Die direkte Amortisation unterscheidet sich von der indirekten Amortisation, bei der das Kapital nicht laufend an die Bank zurückbezahlt wird, sondern auf einem Produkt (oft Säule 3a) angespart wird, das später verwendet wird, um einen Teil der Hypothek auf einmal zurückzuzahlen. Bei der direkten Amortisation wird die Schuld Jahr für Jahr reduziert, was sie für viele Eigentümerinnen und Eigentümer zu einer einfachen und transparenten Lösung macht.

Mechanismen der direkten Amortisation

Bei der direkten Amortisation setzt sich jede Monatsrate (oder je nach Bank vierteljährliche, halbjährliche oder sogar jährliche Zahlung) aus zwei Bestandteilen zusammen:

1. die Zinsen auf die noch offene Hypothekarschuld;
2. der Anteil der direkten Amortisation, der das geliehene Kapital reduziert.

Zu Beginn der Finanzierung zahlen Sie Zinsen auf die gesamte Hypothek. Mit der Zeit senkt die direkte Amortisation das Kapital, und die Zinsen sinken, weil sie auf einer immer kleineren Schuld berechnet werden. Dieser Mechanismus reduziert Ihre Zinsbelastung schrittweise und erhöht Ihre Vermögenssicherheit: Bei einem Verkauf der Immobilie oder bei Einkommensrückgang ist Ihre Verschuldung geringer.

Im Schweizer Kontext spricht man von Hypotheken im 1. und 2. Rang. Die direkte Amortisation betrifft meist den Teil der Hypothek im sogenannten «2. Rang», der in der Regel innerhalb von maximal 15 Jahren oder spätestens bis zum Rentenalter zurückbezahlt werden muss. Ist dieser Teil amortisiert, bleibt grundsätzlich eine Hypothek im «1. Rang» – häufig rund 65 % des Immobilienwerts –, die nicht zwingend amortisiert werden muss. Die direkte Amortisation ermöglicht es somit, dieses Zielniveau schrittweise zu erreichen.

Steuerlich hat die direkte Amortisation einen doppelten Effekt:

• Ihre Hypothekarzinsen sinken im Laufe der Zeit, wodurch sich der mögliche Steuerabzug verringert;
• gleichzeitig steigt Ihr Nettovermögen, da Ihre Schuld abnimmt.

Je nach Ihrer persönlichen Situation (Einkommen, Vermögen, Kanton, geplante Haltedauer der Immobilie) kann die direkte Amortisation mehr oder weniger vorteilhaft sein als eine indirekte Amortisation. Aus Sicht der finanziellen Sicherheit bietet die direkte Amortisation jedoch den Vorteil einer klaren und regelmässigen Reduktion der Hypothekarschuld.

Beispiel einer direkten Amortisation

Stellen wir uns eine Immobilie in der Schweiz vor, die mit einer Hypothek von 700 000 CHF finanziert wird. Die Bank verlangt, dass 200 000 CHF innerhalb von 15 Jahren amortisiert werden, um die Schuld auf 500 000 CHF zu senken (also rund 50 % des Immobilienwerts, wenn dieser 1 000 000 CHF beträgt). Sie entscheiden sich für eine direkte Amortisation.

Die 200 000 CHF müssen innerhalb von 15 Jahren zurückbezahlt werden. Das entspricht einer direkten Amortisation von rund 13 300 CHF pro Jahr (200 000 CHF ÷ 15), also etwas mehr als 1 100 CHF pro Monat. Dieser Betrag kommt zusätzlich zur Zahlung der Zinsen hinzu.

Nehmen wir an, der Zinssatz Ihrer Hypothek beträgt 2 %:

Jahr 1

• Schuld zu Beginn des Jahres: 700 000 CHF
• Jährliche Zinsen: 700 000 CHF × 2 % = 14 000 CHF
• Direkte Amortisation: 13 300 CHF
• Schuld am Ende des Jahres: 700 000 CHF – 13 300 CHF = 686 700 CHF

Jahr 2

• Jährliche Zinsen: 686 700 CHF × 2 % ≈ 13 734 CHF
• Direkte Amortisation: 13 300 CHF
• Neue Schuld: 686 700 CHF – 13 300 CHF = 673 400 CHF

Dieser Prozess wiederholt sich jedes Jahr. Der Betrag der direkten Amortisation bleibt gleich (in diesem Beispiel 13 300 CHF pro Jahr), während die Zinsen dank des sinkenden Kapitals schrittweise abnehmen. Nach 15 Jahren haben Sie insgesamt 200 000 CHF amortisiert: Die Hypothek beträgt nur noch 500 000 CHF.

Dank der direkten Amortisation sind Ihre Zinskosten deutlich niedriger als zu Beginn, und Ihre finanzielle Position ist solider: Der Wert der Immobilie bleibt gleich (oder kann steigen), während Ihre Schuld stark gesunken ist. Genau das ist das Ziel der direkten Amortisation: Ihre Hypothek nachhaltig zu reduzieren und gleichzeitig Ihre Vermögenssicherheit zu stärken.

Leitfäden zur Amortisation

• Entwicklung der Hypothekarzinsen im Jahr 2026
• Amortisation direkt oder indirekt
• Abschaffung des Eigenmietwerts