Bauwesenversicherung (Allgefahren): Definition
Die Bauwesenversicherung, oft auch Bauversicherung oder Bauwesen-Allgefahrenversicherung genannt, ist eine Deckung, die ein Immobilienprojekt während der gesamten Bauphase schützt – unabhängig davon, ob es sich um einen Neubau, einen umfassenden Umbau oder eine bedeutende Renovation handelt.
Konkret übernimmt die Bauwesenversicherung – gemäss den Bedingungen der Police – Sachschäden am im Bau befindlichen Werk, an bereits auf die Baustelle gelieferten Materialien und teilweise auch an gewissen Baustelleneinrichtungen, sofern sie auf ein plötzliches und unvorhergesehenes Ereignis zurückzuführen sind: Ausführungsfehler, Materialmängel, Planungsfehler, Unwetter, Vandalismus, Diebstahl, herabfallende Gegenstände usw.
Mit anderen Worten: Die Bauwesenversicherung soll den Bauherrn (Eigentümer, Investor, Bauträger) und gegebenenfalls den Generalunternehmer bis zur endgültigen Übergabe des Gebäudes finanziell absichern. Sie greift in einer Phase, in der bereits sehr hohe Werte im Spiel sind – das Gebäude ist teilweise erstellt – in der aber klassische Garantien (Haftpflicht, private Versicherungen der Handwerker usw.) nicht alle Risiken abdecken. Genau hier liegt die Aufgabe der Bauwesenversicherung: diese Verwundbarkeitszone zwischen Beginn der Arbeiten und der Abnahme des Werks zu schliessen.
Nutzen und Funktionsweise der Bauversicherung
Im Rahmen eines Immobilienprojekts in der Schweiz spielt die Bauwesenversicherung eine zentrale Rolle im Risikomanagement während der Bauphase. Ohne Bauversicherung müsste der Eigentümer oder Investor die meisten Kosten eines Schadensfalls während der Arbeiten selbst tragen – etwa bei einem Teileinsturz, einem durch einen Sturm verursachten Schaden oder einem Vandalenakt. Solche Kosten können schnell Zehntausende, ja sogar Hunderttausende von Franken erreichen und das Gesamtbudget, den Zeitplan des Projekts und indirekt die Hypothekarfinanzierung gefährden.
Mit einer richtig dimensionierten Bauwesenversicherung werden Mehrkosten für die Instandsetzung der Struktur, den Ersatz beschädigter Materialien oder die Wiederherstellung der Konformität bestimmter Elemente vom Versicherer übernommen – innerhalb der vertraglichen Limiten und Selbstbehalte. Die Bauwesenversicherung kann zum Beispiel eingreifen bei:
- Ausführungsfehlern (schlecht gegossener Beton, falsch verlegte Abdichtung, fehlerhafte Dämmung) ;
- Materialmängeln (Platten, Fenster, defekte Fertigteile) ;
- Naturereignissen (starke Niederschläge, Erdrutsch, Sturm, Hagelschlag) ;
- Brand oder Explosion auf der Baustelle ;
- Vandalismus oder Diebstahl von Materialien und Geräten.
Viele Policen der Bauwesenversicherung umfassen auch Schutz gegen Vandalismus und Diebstahl auf der Baustelle sowie gewisse Schäden durch nicht identifizierte Dritte. In diesem Rahmen ergänzt die Bauversicherung die Haftpflichtversicherungen der verschiedenen Beteiligten (Architekten, Ingenieure, Handwerker), die nicht immer ausreichen, um sämtliche möglichen Schäden auf einer grossen Baustelle zu decken.
Aus Sicht der Banken und Hypothekarkreditgeber wird das Vorhandensein einer Bauwesenversicherung häufig sehr geschätzt – oder bei grösseren Projekten sogar verlangt. Sie zeigt, dass die wesentlichen Risiken während der Bauphase identifiziert und teilweise auf einen Versicherer übertragen werden. Für den Investor oder künftigen Eigentümer bedeutet der Abschluss einer Bauwesenversicherung, die eigenen Eigenmittel, die eingesetzte Mittel und die Hypothekarfinanzierung zu schützen. Sie kann zudem Verzögerungen reduzieren, weil sie eine rasche Intervention ermöglicht, bevor man sich – falls nötig – an den Verantwortlichen wendet.
Daher ist es wichtig, den Deckungsumfang der eigenen Bauwesenversicherung im Detail zu analysieren :
- Dauer des Schutzes (vom Baubeginn bis zur Abnahme des Werks, gegebenenfalls bis zum Ende bestimmter Baugarantien) ;
- Versicherungssumme, die den gesamten Baukosten entsprechen sollte ;
- spezifische Ausschlüsse (zum Beispiel gewisse rein ästhetische Mängel, normale Abnutzung oder nicht gedeckte Planungs-/Konzeptionsfehler) ;
- Höhe des Selbstbehalts zulasten des Eigentümers ;
- mögliche Deckungserweiterungen (zum Beispiel Übernahme zusätzlicher Kosten, um eine Bauverzögerung zu begrenzen).
Je nach Grösse und Komplexität des Projekts kann die Bauwesenversicherung vom Bauherrn, vom Bauträger oder – seltener – vom Generalunternehmer abgeschlossen werden, mit einer klaren Bezeichnung der Anspruchsberechtigten im Schadenfall. In jedem Fall bleibt das Ziel dasselbe: dank Bauversicherung beziehungsweise Bauwesen-Allgefahrenversicherung die Immobilieninvestition bis zur Übergabe absichern.
Vollständiges Beispiel einer Bauwesenversicherung
Stellen wir uns den Bau eines Einfamilienhauses in der Schweiz mit Gesamtkosten von 1 200 000 CHF inklusive Arbeiten vor. Der Eigentümer, der das Projekt teilweise mit einer Hypothek finanziert, entscheidet sich für den Abschluss einer Bauwesenversicherung, die die gesamte Baustelle vom Aushub bis zur Schlüsselübergabe abdeckt. Die Versicherungssumme entspricht dem Wert der Arbeiten und des im Bau befindlichen Gebäudes. Die Bauversicherung wird für die gesamte geplante Bauzeit abgeschlossen, mit einem Selbstbehalt von 5 000 CHF pro Schadenfall.
Einige Wochen nach Beginn des Rohbaus, als die Wände des Erdgeschosses und ein Teil des ersten Stockwerks bereits erstellt sind, trifft ein heftiger Sturm die Region. Sturmböen reissen einen Teil des Gerüsts weg und schleudern Metallteile gegen die im Bau befindliche Struktur. Ein Abschnitt des Mauerwerks wird rissig, die Schalung der oberen Decke wird beschädigt, ein Teil des provisorischen Dachs wird zerstört und mehrere Paletten mit auf der Baustelle gelagerten Materialien (Dämmung, Ziegel, Abdichtungsbahnen) werden unbrauchbar.
Ohne Bauwesenversicherung müsste der Eigentümer selbst bezahlen :
- die Instandsetzung des gerissenen Mauerwerks (Teilabbruch, Wiederaufbau, statische Kontrolle) ;
- das Wiederanbringen provisorischer Schutzmassnahmen gegen Witterungseinflüsse ;
- den Ersatz der beschädigten oder unbrauchbar gewordenen Materialien ;
- zusätzliche Kosten aufgrund der Bauverzögerung (verlängerte Miete der aktuellen Wohnung, Verschiebung von Terminen mit Handwerkern usw.).
Die Gesamtrechnung könnte leicht 60 000–80 000 CHF erreichen – oder sogar mehr – und die Finanzierung des Projekts in Schwierigkeiten bringen.
Dank der bestehenden Bauwesenversicherung wird das Ereignis dem Versicherer gemeldet. Nach einer Expertise bestätigt die Gesellschaft, dass die Schäden durch die Bauversicherung gedeckt sind :
- sie übernimmt die Reparatur der Struktur und die Wiederherstellung des Mauerwerks ;
- sie erstattet den Ersatz der betroffenen Materialien im Rahmen der Vertragslimiten ;
- sie beteiligt sich – je nach Sonderbedingungen der Bauwesen-Allgefahrenversicherung – an den Mehrkosten aufgrund der Verzögerung.
Der Eigentümer trägt nur den Selbstbehalt von 5 000 CHF. Die Baustelle kann rasch wieder aufgenommen werden, ohne das finanzielle Gleichgewicht des Projekts oder den Gesamtterminplan infrage zu stellen. Dieses Beispiel zeigt konkret, wie eine gut gewählte Bauwesenversicherung den Bauherrn schützt und die Finanzierung bei einem Schadenfall vor der endgültigen Übergabe absichert – dort, wo eine reine Haftpflichtversicherung nicht ausreichen würde.
