Was ist eine Ausgleichszahlung? Finanzieller Ausgleich bei Immobilien

Eine Ausgleichszahlung ist ein Geldbetrag, der gezahlt wird, um einen Wertunterschied auszugleichen, wenn eine Immobilie einer Person zugeteilt wird, anstatt aufgeteilt oder verkauft zu werden. Sie kommt insbesondere bei einer Scheidung, einer Trennung, einer Erbschaft oder beim Ausscheiden eines Miteigentümers zur Anwendung.

Ausgleichszahlung Definition: die genaue Funktion des Ausgleichsbetrags

Die Ausgleichszahlung stellt das wirtschaftliche Gleichgewicht zwischen mehreren Personen wieder her, die Rechte am selben Vermögen besitzen. Da sich eine Wohnung oder ein Haus in der Regel nicht ohne Wertverlust teilen lässt, kann einer der Eigentümer oder Erben die Immobilie behalten und den anderen dafür eine finanzielle Ausgleichszahlung leisten.

Das Schweizerische Zivilgesetzbuch sieht vor, dass beim Aufheben von Miteigentum Wertunterschiede zwischen den Losen durch Ausgleichszahlungen ausgeglichen werden können. Bei einer Scheidung kann das Gericht eine im Miteigentum stehende Sache zudem dem Ehegatten zuteilen, der ein überwiegendes Interesse nachweist, sofern er den anderen entschädigt. Im Erbrecht kann eine Sache, die sich nicht ohne erhebliche Wertverminderung teilen lässt, einem Erben zugeteilt werden; kommt keine Einigung zustande, kann ein Verkauf erforderlich werden.

Der allgemeine Sprachgebrauch führt jedoch zu einer begrifflichen Verwechslung. Die Übernahme eines Anteils gegen Ausgleichszahlung bedeutet rechtlich nicht, dass eine Ausgleichszahlung gekauft wird. Sie übernehmen den Miteigentumsanteil oder die Immobilienrechte einer anderen Person und zahlen ihr einen Ausgleich für die aufgegebenen Rechte.

Die Ausgleichszahlung ist ausserdem von drei Begriffen zu unterscheiden:

• der Verkaufspreis, der die Gegenleistung für einen gewöhnlichen Kauf zwischen Verkäufer und Käufer darstellt;
• die Rückzahlung einer Forderung, beispielsweise wenn ein Miteigentümer bestimmte Arbeiten allein finanziert hat;
• die Übernahme der Hypothekarschuld, welche das Verhältnis zwischen den Schuldnern und dem Kreditgeber betrifft.

Diese Beträge können Bestandteil desselben Vorgangs sein, unterliegen jedoch nicht denselben Regeln.

Was bedeutet die Ausgleichszahlung bei Scheidung oder Trennung?

Bei einer Trennung entsteht eine Ausgleichszahlung, wenn eine Person einen grösseren wirtschaftlichen Anteil an der Immobilie behält, als ihr zusteht.

Bei einer überschlägigen Berechnung wird die Hypothek vom Immobilienwert abgezogen und das Ergebnis mit dem Anteil der Person multipliziert, die ihre Rechte abtritt. Diese Methode eignet sich für eine erste Schätzung, kann jedoch falsch sein, wenn die Beteiligten unterschiedlich viel Eigenkapital eingebracht haben, nur ein Partner Rückzahlungen geleistet hat, Arbeiten separat finanziert wurden oder Forderungen aus dem Güterrecht bestehen.

Bei Ehegatten unter dem Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung kann ein Beitrag ohne entsprechende Gegenleistung zum Erwerb, zur Verbesserung oder zur Erhaltung eines Vermögenswerts des anderen Ehegatten eine Forderung begründen, die anhand des aktuellen Werts berechnet wird. Bei einem Mehrwert kann die Forderung deshalb den ursprünglich investierten Nominalbetrag übersteigen; bei einem Minderwert gewährleistet das Zivilgesetzbuch grundsätzlich mindestens den investierten Betrag.

Daher garantiert ein im Grundbuch eingetragenes Miteigentum von je 50% nicht, dass jeder Ehegatte genau 50% des endgültigen Nettowerts erhält.

Bei unverheirateten Paaren ist die Lage anders. Eine vergleichbare güterrechtliche Auseinandersetzung findet nicht statt. Besonders wichtig sind daher die im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile, eine Miteigentümervereinbarung, Schuldanerkennungen und Finanzierungsnachweise. Wer höhere monatliche Zahlungen geleistet hat, erhält dadurch nicht automatisch einen grösseren Eigentumsanteil.

Bevor Sie die Ausgleichszahlung verhandeln, sollten Sie mindestens folgende Unterlagen zusammentragen:

• den Kaufvertrag und den Grundbuchauszug;
• den Hypothekarvertrag und eine aktuelle Abrechnung der Schuld;
• die Nachweise über das ursprünglich eingebrachte Eigenkapital;
• die Belege für individuell finanzierte Amortisationen und Arbeiten;
• allfällige Eheverträge, Konkubinatsvereinbarungen oder Schuldanerkennungen;
• eine aktuelle und unabhängige Immobilienbewertung.

Der teuerste Fehler besteht darin, zuerst eine «akzeptable» Ausgleichszahlung festzulegen und erst danach die Bank zu fragen, ob der Vorgang finanzierbar ist. Die Reihenfolge sollte umgekehrt sein: die Rechte jeder Partei bestimmen, die Gesamtkosten berechnen, die Tragbarkeit prüfen und erst dann die Vereinbarung abschliessen.

Ausgleichszahlung bei Erbschaft: den gesamten Nachlass berücksichtigen

Bei einem Erbfall werden die Erben bis zur Teilung grundsätzlich Gesamteigentümer des Nachlassvermögens. Eine erbrechtliche Ausgleichszahlung kann geschuldet sein, wenn ein Erbe eine Immobilie übernimmt, deren Nettowert seinen Anteil am gesamten Nachlass übersteigt.

Die Berechnung darf sich daher nicht nur auf das Haus beziehen. Zu berücksichtigen sind auch liquide Mittel, Wertschriften, weitere Immobilien, Schulden, Vermächtnisse, ausgleichungspflichtige Erbvorbezüge und Erbschaftskosten. Der überlebende Ehegatte kann unter bestimmten Voraussetzungen zudem verlangen, dass ihm die Familienwohnung an seinen Erbteil angerechnet wird.

Ein Beispiel: Ein Nachlass umfasst:

• ein Haus mit einem geschätzten Wert von CHF 900’000.–;
• eine Hypothek von CHF 300’000.–;
• liquide Mittel von CHF 180’000.–;
• drei Erben mit einem Anspruch von je einem Drittel.

Der Nettowert des Hauses beträgt CHF 600’000.–. Der Nettonachlass beläuft sich auf CHF 780’000.–, sodass jeder Erbe CHF 260’000.– erhalten muss.

Übernimmt Erbe A das Haus und die Hypothek, erhält er einen Nettowert von CHF 600’000.–. Die Erben B und C können aus den liquiden Mitteln je CHF 90’000.– erhalten; ihnen fehlen jedoch noch je CHF 170’000.–. Erbe A muss daher eine gesamte Ausgleichszahlung von CHF 340’000.–.

Diese Berechnung zeigt, weshalb es falsch gewesen wäre, lediglich den Hauswert durch drei zu teilen. Sie verdeutlicht auch, dass der übernehmende Erbe gleichzeitig die Schuld von CHF 300’000.–, die Ausgleichszahlung von CHF 340’000.– und die Übertragungskosten tragen können muss.

Sind sich die Erben über den Wert nicht einig, kann eine unabhängige Bewertung den Konflikt entschärfen. Sie sollte den Bewertungsstichtag, den Zustand der Immobilie und die Auswirkungen eines allfälligen Nutzniessungs- oder Wohnrechts ausweisen.

Wie wird eine Ausgleichszahlung für eine Immobilie unter Berücksichtigung interner Forderungen berechnet?

In einem einfachen Fall lautet die Richtformel:

Ausgleichszahlung = (Immobilienwert − übernommene Immobilienschuld) × abgetretener Anteil

Beispiel: Eine Immobilie ist CHF 1’100’000.– wert, die verbleibende Hypothek beträgt CHF 620’000.– und beide Miteigentümer halten je 50%. Der Nettowert beläuft sich auf CHF 480’000.–. Der abgetretene Anteil ist somit CHF 240’000.– wert; dies entspricht der voraussichtlichen Ausgleichszahlung.

Dieses Ergebnis ist nur gültig, wenn die eingetragenen Anteile den wirtschaftlichen Ansprüchen entsprechen und weder Forderungen noch Steuern oder eine besondere Kostenverteilung den Betrag verändern.

Eine belastbare Berechnung erfolgt in sechs Schritten.

1. Den massgebenden Wert bestimmen

Der Verkehrswert entspricht dem Preis, der unter normalen Marktbedingungen voraussichtlich erzielt werden kann. Er darf nicht mit dem Steuerwert, dem vor mehreren Jahren bezahlten Kaufpreis oder dem emotionalen Wert der Immobilie verwechselt werden.

Der Bewertungsstichtag muss festgelegt werden. In einem veränderlichen Markt kann eine zu Beginn einer Trennung vorgenommene Bewertung beim Abschluss der notariellen Urkunde bereits nicht mehr massgebend sein.

2. Die tatsächlich übernommene Schuld bestimmen

Die abgezogene Schuld muss der tatsächlich übernommenen Hypothek entsprechen, unter Einbezug allfälliger Zinsen, Amortisationen oder vertraglicher Kosten.

3. Die rechtlichen Eigentumsanteile anwenden

Miteigentum im Verhältnis 60/40 wird anders berechnet als Miteigentum zu gleichen Teilen. Bei Gesamteigentum, insbesondere in einer Erbengemeinschaft, ergeben sich die Rechte aus der Gemeinschaft und der Teilung und nicht aus einem für jedes Mitglied frei verfügbaren, eingetragenen Anteil.

4. Interne Forderungen abrechnen

Eigenkapitalbeiträge, Darlehen, Arbeiten und ausserordentliche Amortisationen müssen separat geprüft werden, da ihre rechtliche Grundlage die Teilung und die Besteuerung beeinflussen kann.

5. Die Kosten des Vorgangs verteilen

Die Parteien müssen festlegen, wer die Notariats-, Grundbuch-, Bewertungs- und Beratungskosten, die Kosten einer Hypothekaranpassung sowie allfällige Steuern trägt. Eine Ausgleichszahlung von CHF 240’000.– bedeutet nicht, dass die übernehmende Person lediglich CHF 240’000.– an liquiden Mitteln benötigt.

6. Das Ergebnis nach der Finanzierung prüfen

Die Finanzierung muss es der übernehmenden Person ermöglichen, die Immobilie langfristig zu tragen. Selbst eine korrekt berechnete Ausgleichszahlung kann finanziell nicht tragbar sein.

Ausgleichszahlung und Hypothek: Was die Bank tatsächlich prüft

Die Finanzierung einer Anteilsübernahme gegen Ausgleichszahlung über eine Hypothek ist keine blosse administrative Änderung. Verändern sich die Zusammensetzung der Schuldner, der Kreditbetrag oder die Sicherheiten, prüft die Bank das Dossier in der Regel erneut.

Die bankinternen Richtlinien verpflichten die Institute, vor einer Kreditvergabe Bonität, Tragbarkeit und Sicherheiten zu prüfen. Bei selbst genutztem Wohneigentum muss die Analyse auf nachhaltigen Einkommen und Kosten beruhen. Jedes Institut legt in seinen internen Regeln den kalkulatorischen Hypothekarzinssatz und die maximale Belastungsquote fest. Auch der Belehnungswert wird vorsichtig und unabhängig von erwarteten künftigen Wertsteigerungen bestimmt.

Die Bank prüft somit nicht nur, ob der Immobilienwert die Schuld deckt. Sie berücksichtigt insbesondere:

• das nachhaltige Einkommen der Person, die Eigentümerin bleibt;
• ihre weiteren Kredite, Unterhaltszahlungen oder Verpflichtungen;
• die mit einem vorsichtigen kalkulatorischen Zinssatz berechneten Zinsen;
• die erforderliche Amortisation;
• die Unterhaltskosten und übrigen Immobilienkosten;
• den von der Bank festgelegten Belehnungswert;
• den Betrag des weiterhin in der Immobilie gebundenen Eigenkapitals.

Eine Trennung kann eine bisher tragbare Finanzierung unmöglich machen, selbst wenn es nie zu einem Zahlungsverzug gekommen ist. Zuvor finanzierten zwei Einkommen die Immobilie; nun muss ein einziges Einkommen die Hypothek, den Unterhalt und gegebenenfalls eine zusätzliche Schuld zur Bezahlung der Ausgleichszahlung tragen.

Die Vereinbarung zwischen den Parteien entlässt den ausscheidenden Mitschuldner nicht automatisch aus der Haftung. Eine Schuldübernahme setzt die Zustimmung des Gläubigers voraus. Solange die Bank dem Schuldnerwechsel nicht zugestimmt hat, kann die ausscheidende Person ihr gegenüber weiterhin verpflichtet bleiben.

Der Finanzierungsbedarf ist wie folgt getrennt zu berechnen:

Weitergeführte Hypothekarschuld + zu zahlende Ausgleichszahlung + Kosten − verfügbare liquide Mittel

Im vorstehenden Beispiel behält die übernehmende Person eine Schuld von CHF 620’000.– und muss CHF 240’000.– bezahlen. Ihre gesamte wirtschaftliche Verpflichtung beträgt vor Kosten CHF 860’000.–, auch wenn die bei der Bank beantragte zusätzliche Hypothekarfinanzierung nur einen Teil dieses Betrags betrifft.

Mehrere Lösungen lassen sich kombinieren: Eigenkapital, Erhöhung der Hypothek, Refinanzierung oder Zahlungsaufschub. Letzterer schafft ein privates Kreditrisiko und erfordert eine genaue Vereinbarung über Fälligkeiten, Sicherheiten und die Folgen eines Verzugs.

Eine vorgängige Budgetprüfung ermöglicht es, das Vorhaben anhand des von der Bank angesetzten Immobilienwerts und nicht nur anhand des zwischen den Parteien vereinbarten Werts zu prüfen. Dadurch lässt sich vermeiden, dass eine Vereinbarung unterzeichnet wird, deren Finanzierung der Kreditgeber später ablehnt.

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Steuern, Notariat und Gebühren: Die Ausgleichszahlung ist nicht die einzige Kostenbasis

Die Immobilienbesteuerung liegt weitgehend in der Zuständigkeit der Kantone. Eine Übertragung mit Ausgleichszahlung kann Fragen zur Handänderungssteuer, Grundstückgewinnsteuer, Schenkungs- oder Erbschaftssteuer sowie zu Grundbuchgebühren und Notariatskosten aufwerfen. Die Regeln und Ausnahmen unterscheiden sich je nach Kanton, in dem die Immobilie liegt.

Vor allem zwei verkürzte Annahmen sind zu vermeiden.

Erstens ist ein Steueraufschub keine endgültige Steuerbefreiung. Bei bestimmten Übertragungen im Zusammenhang mit einer Erbschaft, einer Schenkung oder dem Güterrecht kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden. Die latente Steuerlast geht dann mit der Immobilie über und kann bei einem späteren Verkauf wieder relevant werden. Die übernehmende Person sollte dies berücksichtigen, wenn sie die verlangte Ausgleichszahlung mit dem tatsächlich erhaltenen Wert vergleicht.

Zweitens ist die bar bezahlte Ausgleichszahlung nicht zwingend die einzige steuerliche Gegenleistung. Je nach kantonalem Recht können die Übernahme einer Schuld, das Erlöschen einer Verpflichtung oder der Verkehrswert des übertragenen Anteils die Bemessungsgrundlage beeinflussen. Einige Kantone betrachten die Schuldübernahme ausdrücklich als mögliche Gegenleistung und berechnen die Handänderungssteuer auf dem Wert der übertragenen Immobilienrechte.

Zu den potenziell zu budgetierenden Kosten gehören:

• die Immobilienbewertung;
• die Ausarbeitung und öffentliche Beurkundung des Rechtsgeschäfts;
• die Grundbuchgebühren;
• die Handänderungssteuern;
• die Grundstückgewinnsteuer oder eine entsprechende Sicherstellung;
• die Bankkosten und die Kosten der Kreditanpassung;
• eine Entschädigung wegen vorzeitiger Auflösung eines Hypothekarvertrags;
• die für die Teilung erforderlichen Rechts- oder Steuerberatungskosten.

Das Notariat beurkundet die Übertragung, ersetzt jedoch weder die Tragbarkeitsanalyse noch die Steuerplanung. Die rechtlichen, steuerlichen und bankseitigen Berechnungen müssen vor der Unterzeichnung miteinander abgestimmt werden.

Fehler, die vor der Festlegung der Ausgleichszahlung zu vermeiden sind

Der erste Fehler besteht darin, den Steuerwert als Marktpreis zu verwenden, obwohl er einem anderen administrativen Zweck dienen kann.

Der zweite Fehler besteht darin, die gesamte Hypothek abzuziehen, ohne zu prüfen, wer sie übernimmt und ob die Bank der Änderung zustimmt. Eine Schuld kann nicht einseitig zulasten des Kreditgebers übertragen werden.

Der dritte Fehler besteht darin, die Ausgleichszahlung mit dem ursprünglich eingebrachten Eigenkapital oder den ausgeführten Arbeiten zu vermischen. Diese Positionen können eigenständige Forderungen darstellen und die Teilung bereits vor der Berechnung der Ausgleichszahlung verändern.

Der vierte Fehler besteht darin, die latente Steuerbelastung aus einem aufgeschobenen Grundstückgewinn zu ignorieren.

Der fünfte Fehler besteht darin, einen endgültigen Betrag ohne Finanzierungsvorbehalt zu unterzeichnen. Eine ungünstig formulierte Klausel kann die übernehmende Person zur Zahlung verpflichten, obwohl die Bank den anderen Schuldner nicht aus der Haftung entlässt oder die Hypothek nicht erhöht.

Der sechste Fehler besteht darin, sich auf die aktuelle monatliche Belastung zu konzentrieren, obwohl der Kreditgeber die langfristige Tragbarkeit anhand eigener Annahmen prüft.

Eine gründliche Vorbereitung umfasst drei Dokumente, die vor der endgültigen Vereinbarung erstellt werden sollten: eine Vermögensabrechnung, eine kantonale Steuersimulation und eine Hypothekaranalyse. Durch ihren Abgleich lässt sich nicht nur die angemessene Ausgleichszahlung, sondern auch der tatsächlich finanzierbare Betrag bestimmen.

Eine finanzierbare Anteilsübernahme gegen Ausgleichszahlung vorbereiten

Ein solides Vorhaben beginnt mit einem dokumentierten Immobilienwert und einer vollständigen Aufstellung aller Schulden und Forderungen. Anschliessend wird die Finanzierung allein auf Grundlage des Einkommens der künftigen Eigentümerin oder des künftigen Eigentümers geprüft, bevor die Übertragung steuerlich und notariell validiert wird.

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Bereiten Sie für ein Gespräch mit einem Hypothekenberater Einkommensnachweise, Steuererklärung, Vorsorgeausweise, Hypothekarvertrag, Amortisationsübersicht, Grundbuchauszug, Immobilienbewertung und Vereinbarungsentwurf vor. Anhand dieser Unterlagen lässt sich rasch erkennen, ob die Schwierigkeit bei der Höhe der Ausgleichszahlung, dem von der Bank angesetzten Wert, der Belehnung oder der Tragbarkeit liegt.

Das Ziel besteht nicht nur darin, die Immobilie zu behalten. Sie soll ohne unverhältnismässige Belastung gehalten werden können, ohne dass der frühere Miteigentümer unbeabsichtigt weiterhin für die Schuld haftet. Eine Budgetprüfung mit anschliessendem Gespräch bei einem Hypothekarspezialisten ermöglicht es, Ihre private Vereinbarung mit den tatsächlichen Anforderungen des Kreditgebers abzugleichen und die Struktur vor der endgültigen Beurkundung anzupassen.

Disclaimer: Die anwendbaren Regeln hängen insbesondere vom Kanton, vom Güterstand, von der Eigentumsform, vom Hypothekarvertrag und von der erbrechtlichen Situation ab. Dieser Inhalt dient der allgemeinen Information und ersetzt keine auf Ihr Dossier abgestützte rechtliche, steuerliche, notarielle oder bankfachliche Beratung.