Was ist Stockwerkeigentum in der Schweiz (PPE): Wie kauft und verwaltet man es?
- Definition des Stockwerkeigentums (PPE) in der Schweiz
- Wie funktioniert eine Stockwerkeigentümergemeinschaft (PPE) im Alltag ?
- Schritte zum Kauf einer Wohnung im Stockwerkeigentum (PPE) in der Schweiz
- Rechenbeispiele für den Kauf einer Wohnung im Stockwerkeigentum (PPE) in der Schweiz
- Verwaltung einer Stockwerkeigentümergemeinschaft in der Schweiz : Nebenkosten, Erneuerungsfonds und Governance
- Kantonale Besonderheiten und praktische Hinweise für die Schweiz
- Vorteile, Risiken und häufige Fehler im Stockwerkeigentum (PPE)
- Häufige Fragen zum Stockwerkeigentum (PPE)
- Schlussfolgerung und wichtiger Hinweis
Immer mehr Haushalte entscheiden sich in der Schweiz für Wohneigentum in Form von Stockwerkeigentum (PPE), um Wohneigentümer zu werden und von tieferen Einstiegskosten als bei einem Einfamilienhaus zu profitieren. Doch der Kauf einer Wohnung im Stockwerkeigentum bedeutet nicht nur, ein Zuhause zu finanzieren : Sie treten in eine Gemeinschaft ein, mit Regeln, gemeinsamen Kosten und kollektiven Entscheiden, die einen langfristigen Einfluss auf Ihr Vermögen haben.
Wir erläutern Ihnen hier Schritt für Schritt, was Stockwerkeigentum umfasst, wie der Kauf abläuft, wie Sie Ihr Hypothekarbudget beurteilen und wie Sie Ihre Stellung als Stockwerkeigentümerin oder Stockwerkeigentümer in der Schweiz gut managen. Ziel ist es, Ihnen zu helfen, fundierte Entscheidungen zu treffen und sich bei Bedarf von einem Hypothekarexperten begleiten zu lassen, um Ihr Projekt zu optimieren. Über mein PPE-Projekt mit einer Fachperson sprechen
Definition des Stockwerkeigentums (PPE) in der Schweiz
Eine besondere Form des Miteigentums
In der Schweiz ist das Stockwerkeigentum (PPE) im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB) geregelt, hauptsächlich in den Art. 712a bis 712t, als Ergänzung zu den allgemeinen Bestimmungen über das Miteigentum (Art. 646 ff. ZGB). Das Stockwerkeigentum ist eine besondere Form des Miteigentums, bei der mehrere Personen gemeinsam ein Gebäude besitzen und gleichzeitig jede ein exklusives Recht an einer bestimmten Einheit hat (z. B. eine Wohnung, ein Duplex, einen abgeschlossenen Parkplatz).
Konkret besitzt jede Stockwerkeigentümerin bzw. jeder Stockwerkeigentümer :
- einen Miteigentumsanteil am gesamten Grundstück und Gebäude (Fassaden, Dach, Treppenhaus, Haustechnik, Umgebung usw.) ;
- ein exklusives Nutzungs- und Gestaltungsrecht an der eigenen Einheit (STWEG-Los), die im Grundbuch genau beschrieben ist (Fläche, Stockwerk, Nebenräume usw.).
Das bedeutet, dass Sie Eigentümer Ihrer Wohnung sind, gleichzeitig aber alle gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes zusammen mit den anderen Stockwerkeigentümern teilen und finanzieren.
Rechtlicher Rahmen und laufende Entwicklungen
Das System des Stockwerkeigentums wurde in der Schweiz in den 1960er-Jahren eingeführt (es ist in den Artikeln des Kapitel III des Zivilgesetzbuches (ZGB) definiert). Seither ist es zu einer tragenden Säule des Erwerbs von Wohneigentum geworden. Gemäss dem Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) leben rund 36% der Schweizer Haushalte heute in Wohneigentum (Einfamilienhaus oder Stockwerkeigentum) – ein im europäischen Vergleich eher tiefer Anteil.
Angesichts der Zunahme des Stockwerkeigentums und der Schwierigkeiten, die Finanzierung von Sanierungen der Gebäude sicherzustellen, hat der Bund im Jahr 2024 ein Vernehmlassungsverfahren zur Anpassung des Rechts des Stockwerkeigentums eingeleitet. Die Reformansätze betreffen insbesondere :
- die Klärung der Regeln für die Begründung von Stockwerkeigentum, einschliesslich bei « Verkäufen ab Plan » ;
- die Stärkung der Instrumente zur Bildung und Alimentierung eines Erneuerungsfonds ;
- neue Regeln zu Beschlüssen der Eigentümerversammlung und Sanktionen bei wiederholter Nichtbezahlung der Beiträge.
Per 4. Dezember 2025 befinden sich diese Anpassungen im Stadium von Gesetzesentwürfen : Sie wurden noch nicht in das Zivilgesetzbuch aufgenommen. Beim Kauf ist es daher unerlässlich, sich auf die geltende Gesetzgebung (Schweizerisches Zivilgesetzbuch, kantonales Grundbuchrecht) und die offiziellen Unterlagen (Bund, Kantone, zuständiges Grundbuchamt) zu stützen.
Wie funktioniert eine Stockwerkeigentümergemeinschaft (PPE) im Alltag ?
Gemeinschaftliche und private Teile
In einer Stockwerkeigentümergemeinschaft unterscheidet man zwei Hauptkategorien :
- Privatteile (STWEG-Los) : Ihre Wohnung, Ihre privaten Balkone, Ihr Keller oder Ihr Einstellplatz, sofern sie Ihrem Los zugeordnet sind. Sie verfügen darüber mit einem exklusiven Nutzungsrecht im Rahmen der Reglemente.
- Gemeinschaftliche Teile : tragende Struktur, Dach, Fassade, Aufzüge, Heizungsraum, Technikräume, Veloabstellräume, Zugänge, Umgebung usw. Diese Elemente gehören allen Stockwerkeigentümern im Verhältnis ihrer Anteile.
Das STWEG-Reglement und der im Grundbuch eingetragene Begründungsakt legen fest, was als privat oder gemeinschaftlich gilt. Dies ist ein Punkt, den Sie vor dem Kauf sorgfältig prüfen sollten, denn er bestimmt die Verteilung der Unterhalts- und Sanierungskosten.
Eigentümerversammlung, Verwalter und Reglement
Die Gemeinschaft ist ähnlich wie ein Verein organisiert :
- die Eigentümerversammlung ist das oberste Organ ;
- eine STWEG-Verwalterin oder ein STWEG-Verwalter (professionell oder aus dem Kreis der Eigentümer) führt die laufenden Geschäfte, Finanzen, Verträge und Arbeiten ;
- das Stockwerkeigentums-Reglement legt die Regeln des Zusammenlebens, die Verteilung der Kosten, das Funktionieren der Versammlung und die erforderlichen Mehrheiten für Beschlüsse fest.
Das STWEG-Reglement und gegebenenfalls eine Hausordnung ergänzen das Gesetz und sind für alle Stockwerkeigentümer verbindlich. Sie regeln zum Beispiel :
- die Nutzung der gemeinschaftlichen Teile (Ruhezeiten, Waschküchen, Velo- und Hobbyräume, Gärten) ;
- die Regeln zu Haustieren, Kurzzeitvermietung oder beruflicher Nutzung ;
- die Modalitäten für Einberufung, Abstimmung und Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung.
Vor jedem Kauf ist es entscheidend, das STWEG-Reglement im Detail zu lesen, um später keine einschneidenden Einschränkungen zu entdecken (z. B. Verbot der Kurzzeitvermietung (siehe weiter unten Häufige Fragen), Einschränkungen bei Ausbauten, strenge Regeln für das Parkieren usw.).
Sie können Ihre Wohnung nach Ihren Wünschen einrichten und verändern, sofern Sie weder die kommunalen Bauvorschriften noch das STWEG-Reglement verletzen.
Wie kauft man eine Wohnung im Stockwerkeigentum (PPE) in der Schweiz: Schritte
Klärung Ihrer Bedürfnisse und Ihres Hypothekarbudgets
Bevor Sie Wohnungen besichtigen, empfiehlt es sich, Ihr Hypothekarbudget genau zu berechnen, unter Berücksichtigung der Praxis der Finanzinstitute in der Schweiz. In der Regel wenden die Banken folgende Grundsätze an :
- Eigenmittel von mindestens 20% des Kaufpreises, wovon ein Teil aus « hartem » Eigenkapital (Sparguthaben, Erbschaft usw.) stammen muss ;
- einen theoretischen Zinssatz von rund 4.5%–5%, um Ihre Tragbarkeit zu testen, auch wenn die Marktzinsen tiefer sind ;
- geschätzte Unterhalts- und Nebenkosten von rund 1% des Immobilienpreises pro Jahr ;
- eine Gesamtbelastung (Zinsen, Amortisation, Unterhalt), die idealerweise rund 33% Ihres Bruttoeinkommens nicht übersteigen sollte.
Dieser Ansatz soll sicherstellen, dass Ihr Budget langfristig tragbar bleibt, auch im Fall steigender Zinsen oder unerwarteter Arbeiten in der Eigentümergemeinschaft.
Analyse der Unterlagen der Stockwerkeigentümergemeinschaft
Beim Kauf einer Wohnung im Stockwerkeigentum genügt es nicht, nur Grundriss und Zustand der Wohnung zu prüfen. Sie müssen auch die gesamte « Gesundheit » der Eigentümergemeinschaft analysieren :
- STWEG-Reglement, Hausordnung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen ;
- Jahresabschlüsse, Budget, Stand des Erneuerungsfonds ;
- technische Berichte oder Gutachten (Heizung, Fassade, Dach, Aufzüge usw.) ;
- geplante grössere Arbeiten (energetische Sanierung, Ersatz fossiler Heizungen, Anpassung an neue Vorschriften, Ladestationen für Elektrofahrzeuge usw.).
Grössere geplante Arbeiten in naher oder mittlerer Zukunft können sich erheblich auf die zukünftigen Nebenkosten und Ihre Fähigkeit auswirken, die Hypothekarschuld zu tragen. Es ist daher sinnvoll, diese bereits zu Beginn in Ihre Planung einzubeziehen.
Kaufzusage, Finanzierung und öffentliche Beurkundung
Wenn Sie Ihre Wahl getroffen haben, sind die wichtigsten Schritte in der Regel folgende :
- Kaufzusage oder Reservationsvertrag (je nach Bauträger oder Verkäufer) ;
- Hypothekarkredit-Entscheid Ihrer Bank oder Ihres Vermittlers ;
- Unterzeichnung des öffentlichen Kaufvertrags vor der Notarin oder dem Notar mit Eintrag im Grundbuch.
Die Notarin oder der Notar achtet auf die Einhaltung des Bundes- und kantonalen Rechts (Handänderungssteuern, Gebühren, Grundbucheintrag). Sie oder er erhebt auch den Grossteil der Erwerbskosten (Gebühren, Handänderungsabgaben), die je nach Kanton variieren und zwischen 2% und 5% des Kaufpreises ausmachen können.
Rechenbeispiele für den Kauf einer Wohnung im Stockwerkeigentum (PPE) in der Schweiz
Die folgenden Beispiele illustrieren rein indikativ die finanziellen Auswirkungen von drei Kaufprojekten im Stockwerkeigentum (PPE) in der Schweiz. Den Berechnungen liegen folgende Annahmen zugrunde :
- Eigenmittel : 20% des Immobilienpreises ;
- Hypothekarbetrag : 80% des Immobilienpreises ;
- theoretischer Jahreszins : 4.5% (zur Beurteilung der finanziellen Belastung) ;
- jährliche Unterhaltskosten : 1% des Immobilienpreises ;
- angestrebte finanzielle Gesamtbelastung : rund 33% des Bruttohaushaltseinkommens.
Szenario 1 : Wohnung im Stockwerkeigentum zu CHF 500’000.–
| Rubrique | Montant indicatif |
|---|---|
| Kaufpreis der Immobilie | CHF 500’000.– |
| Eigenmittel (20 %) | CHF 100’000.– |
| Hypothekarbetrag (80 %) | CHF 400’000.– |
| Erwerbskosten (Notar, Handänderungssteuer, Grundbuch, ca. 3 %) | CHF 15’000.– |
| Theoretische jährliche Schuldzinsen (4,5 %) | CHF 18’000.– |
| Geschätzte jährliche Unterhaltskosten (1 % des Preises) | CHF 5’000.– |
Szenario 2 : Wohnung im Stockwerkeigentum zu CHF 750’000.–
| Rubrique | Montant indicatif |
|---|---|
| Kaufpreis der Immobilie | CHF 750’000.– |
| Eigenmittel (20 %) | CHF 150’000.– |
| Hypothekarbetrag (80 %) | CHF 600’000.– |
| Erwerbskosten (Notar, Handänderungssteuer, Grundbuch, ca. 3 %) | CHF 22’500.– |
| Theoretische jährliche Schuldzinsen (4,5 %) | CHF 27’000.– |
| Geschätzte jährliche Unterhaltskosten (1 % des Preises) | CHF 7’500.– |
Szenario 3 : Wohnung im Stockwerkeigentum zu CHF 1’000’000.–
| Rubrique | Montant indicatif |
|---|---|
| Kaufpreis der Immobilie | CHF 1’000’000.– |
| Eigenmittel (20 %) | CHF 200’000.– |
| Hypothekarbetrag (80 %) | CHF 800’000.– |
| Erwerbskosten (Notar, Handänderungssteuer, Grundbuch, ca. 3 %) | CHF 30’000.– |
| Theoretische jährliche Schuldzinsen (4,5 %) | CHF 36’000.– |
| Geschätzte jährliche Unterhaltskosten (1 % des Preises) | CHF 10’000.– |
In diesen drei Szenarien müssen die Zins- und Unterhaltskosten noch durch die Amortisation desjenigen Teils der Hypothek ergänzt werden, der zwei Drittel des Immobilienwerts übersteigt, entsprechend der in der Schweiz üblichen Praxis. Die Beispiele zeigen jedoch die Grössenordnung der jährlich zu erwartenden Belastung beim Kauf im Stockwerkeigentum.
Die oben genannten Werte sind rein indikativ und können je nach Kanton, Gemeinde, Risikoprofil, Immobilientyp, Kreditgeber, Steuerstrategie und Zinsentwicklung stark variieren. Mein Budget für einen Kauf im Stockwerkeigentum prüfen
Verwaltung einer Stockwerkeigentümergemeinschaft in der Schweiz : Nebenkosten, Erneuerungsfonds und Governance
Stockwerkeigentumskosten und Verteilung
Die Stockwerkeigentumskosten decken sämtliche Ausgaben für die gemeinschaftlichen Teile ab :
- laufender Unterhalt (Reinigung, kleine Reparaturen, Gartenpflege) ;
- Betriebskosten (Zentralheizung, Warmwasser, Strom für Allgemeinbereiche, Aufzüge) ;
- Honorare der STWEG-Verwalterin bzw. des STWEG-Verwalters ;
- Gebäudeversicherung, allenfalls Grundstücksteuern ;
- Einlagen in den Erneuerungsfonds.
Die Verteilung unter den Stockwerkeigentümern ist im STWEG-Reglement festgelegt, grundsätzlich nach Anteilen, mitunter aber mit abweichenden Schlüsseln für bestimmte Positionen (z. B. Aufzug, Parkplätze, Geschäftsflächen). Ein gutes Verständnis dieser Verteilung ist entscheidend, um Ihr Jahresbudget realistisch zu planen.
Erneuerungsfonds : ein unverzichtbares Instrument zur Werterhaltung
Der Erneuerungsfonds ist eine finanzielle Reserve der Gemeinschaft zur Finanzierung grösserer Arbeiten an gemeinschaftlichen Teilen (Dach, Fassade, Heizung, Abdichtung, Aufzüge usw.). Das Zivilgesetzbuch schreibt einen solchen Fonds nicht zwingend vor, doch viele Fachorganisationen und Eigentümerverbände empfehlen, ihn regelmässig mit mehreren Prozent des Gebäudeversicherungswerts zu äufnen.
In der Praxis streben viele STWEG jährliche Beiträge von 0.3% bis 0.5% des Gebäudeversicherungswerts an, bei älteren oder energetisch schlechten Gebäuden teilweise auch mehr. Die genaue Höhe der Beiträge und die Regeln zur Verwendung des Fonds sind im STWEG-Reglement oder in Beschlüssen der Eigentümerversammlung festgelegt.
Ein gut dotierter Erneuerungsfonds reduziert das Risiko hoher ausserordentlicher Beiträge, die für einzelne Eigentümer schwer tragbar sein können. Bei Ihrer Analyse sollten Sie besonders achten auf :
- das Alter des Gebäudes und den Zustand der wichtigsten Elemente (Dach, Fassade, Heizung) ;
- den aktuellen Stand des Erneuerungsfonds im Verhältnis zu den anstehenden Arbeiten ;
- die jüngsten Beschlüsse der Eigentümerversammlung zu Beiträgen und Sanierungsprojekten.
Governance, Mehrheiten und mögliche Konflikte
Wie in jeder Gemeinschaft können Konflikte auftreten (Lärm, Parkieren, Rauch, Bauarbeiten usw.). Das Recht des Stockwerkeigentums sieht Regeln für Beschlüsse (einfache Mehrheit, qualifizierte Mehrheit oder Einstimmigkeit) und Instrumente zur Durchsetzung der Pflichten der Stockwerkeigentümer vor (gesetzliches Pfandrecht, Klage beim Gericht usw.).
Gute Governance beruht auf :
- einem klaren und aktuellen STWEG-Reglement ;
- einer kompetenten und unabhängigen Verwaltung ;
- vollständigen Protokollen, die rasch an alle Stockwerkeigentümer versandt werden ;
- transparenter Kommunikation über geplante Arbeiten und deren finanzielle Auswirkungen.
Wenn Sie auf solche Aspekte sensibel reagieren, kann es sinnvoll sein, bereits beim Kauf die Qualität der Verwaltung und das Klima in der Gemeinschaft zu prüfen (Teilnahmequote an Versammlungen, Anzahl von Streitfällen usw.).
Kantonale Besonderheiten und praktische Hinweise für die Schweiz
Handänderungssteuern und Erwerbskosten je nach Kanton
Die Erwerbskosten beim Kauf im Stockwerkeigentum in der Schweiz unterscheiden sich je nach Kanton deutlich. Sie umfassen in der Regel :
- Handänderungssteuern (Abgabe auf den Eigentumsübergang) ;
- Grundbuchgebühren ;
- Notariatsgebühren.
In gewissen Kantonen können Handänderungssteuern beim Erwerb einer selbstgenutzten Liegenschaft oder bei Übertragungen innerhalb der Familie reduziert werden. In anderen sind die Sätze höher und können 3% oder mehr erreichen. Bei der Planung Ihrer Eigenmittel ist es daher wichtig, diese kantonalen Unterschiede zu berücksichtigen.
Beispiele kantonaler Regelungen
Mehrere Kantone veröffentlichen detaillierte Richtlinien zur Begründung und Verwaltung von Stockwerkeigentum, zum Beispiel :
- kantonale Richtlinien zur Erstellung von STWEG-Dossiers (Verteilpläne, Begründungsakten), die in den letzten Jahren aktualisiert wurden ;
- Empfehlungen zur amtlichen Vermessung, zu Einträgen im Grundbuch und zu den einzureichenden Unterlagen bei Änderungen des Stockwerkeigentums ;
- Praxisleitfäden für die Installation von Ladestationen für Elektrofahrzeuge in Stockwerkeigentümergemeinschaften.
Diese Dokumente helfen Käufern, Notarinnen und Verwaltungen, die gesetzlichen Anforderungen einheitlich anzuwenden. Sie zeigen auch, welche Rolle die Kantone bei der konkreten Ausgestaltung des Stockwerkeigentums in der Schweiz spielen.
Eigenmietwert und steuerliche Abzüge
Als Stockwerkeigentümerin oder Stockwerkeigentümer werden Sie grundsätzlich auf dem Eigenmietwert der von Ihnen selbst bewohnten Wohnung besteuert. Im Gegenzug können Sie Hypothekarzinsen und bestimmte Unterhaltskosten gemäss Bundes- und kantonalem Steuerrecht abziehen. Die Wahl zwischen effektiven und pauschalen Unterhaltskosten sowie die Planung von Arbeiten kann Ihre Gesamtsteuerbelastung wesentlich beeinflussen.
Da das Steuerrecht komplex ist und je nach Kanton stark variiert, empfiehlt es sich, diese Fragen mit einer Fachperson zu prüfen, insbesondere wenn Sie auch als Investorin oder Investor oder als Unternehmerin bzw. Unternehmer tätig sind.
Vorteile, Risiken und häufige Fehler im Stockwerkeigentum (PPE)
Wichtigste Vorteile des Stockwerkeigentums
Der Kauf einer Wohnung im Stockwerkeigentum bietet mehrere Vorteile :
- ein im Vergleich zu einem Einfamilienhaus in derselben Region oft günstigerer Zugang zu Wohneigentum ;
- eine gemeinsame Finanzierung der Unterhalts- und Sanierungskosten der gemeinschaftlichen Teile ;
- ein Potenzial zur Wertsteigerung Ihres Vermögens bei positiver Marktentwicklung ;
- die Möglichkeit der Vermietung (im Rahmen des Reglements), um Ihr Einkommen zu ergänzen oder ein Immobilienportfolio aufzubauen.
Hauptsächliche Risiken und Spannungsfelder
Das Stockwerkeigentum bringt jedoch auch gewisse Risiken und Nachteile mit sich :
- kollektive Entscheide, die manchmal schwierig zu fassen sind, insbesondere bei grossen Arbeiten oder energetischen Sanierungen ;
- Gefahr einer unzureichenden Dotierung des Erneuerungsfonds, was zu hohen ausserordentlichen Beiträgen führen kann ;
- unterschiedliche Vorstellungen der Stockwerkeigentümer (Qualitätsstandard, Prioritäten, Anlagehorizont) ;
- problematisches Verhalten einzelner Eigentümer (Zahlungsverzug, Nichteinhaltung des Reglements, Immissionen).
Eine sorgfältige Lektüre der Protokolle der Eigentümerversammlungen und ein direktes Gespräch mit der Verwaltung geben Ihnen oft ein gutes Bild vom Klima in der Gemeinschaft, bevor Sie sich verpflichten.
Häufige Fehler, die es zu vermeiden gilt
Zu den häufigsten Fehlern beim Kauf im Stockwerkeigentum in der Schweiz gehören :
- das STWEG-Reglement und die jüngsten Protokolle nicht im Detail zu lesen ;
- die langfristigen Unterhaltskosten und den Bedarf an energetischer Sanierung zu unterschätzen ;
- sich ausschliesslich auf den Preis pro m² zu konzentrieren, ohne die Qualität der Verwaltung und das Niveau der Nebenkosten zu analysieren ;
- die steuerlichen Auswirkungen (Eigenmietwert, Abzüge, Vermögenssteuern) zu ignorieren.
Wenn Sie sich die Zeit nehmen, diese Punkte zu analysieren – idealerweise zusammen mit einer Fachperson –, erhöhen Sie die Chancen, eine solide und nachhaltige Investition zu tätigen.
Häufige Fragen zum Stockwerkeigentum (PPE) in der Schweiz
Worin besteht der Unterschied zwischen Miteigentum und Stockwerkeigentum?
Miteigentum ist der allgemeine Begriff für gemeinsam gehaltenes Eigentum an derselben Sache. Das Stockwerkeigentum ist eine besondere Form des Miteigentums, geregelt in Art. 712a ff. ZGB, die ein exklusives Nutzungs- und Ausgestaltungsrecht an einer Einheit (Wohnung, Stockwerkanteil) verleiht, während die gemeinschaftlichen Teile gemeinsam genutzt und getragen werden.
Was ist ein PPE-Reglement?
Das PPE-Reglement ist ein obligatorisches Dokument, das die Organisation der Gemeinschaft (Versammlung, Verwalter), die Verteilung der Kosten, die Mehrheitsregeln sowie die Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümer festlegt. Es ergänzt das Gesetz und ist für alle gegenwärtigen und zukünftigen Stockwerkeigentümer verbindlich.
Was ist ein Miteigentumsreglement?
Man spricht manchmal von einem Miteigentumsreglement, wenn man das PPE-Reglement oder ein Hausreglement meint, das die Regeln des Zusammenlebens im Gebäude festlegt (Nutzung der Gemeinschaftsflächen, Ruhezeiten, Haustiere usw.). In jedem Fall ist es unerlässlich, diese Dokumente vor dem Kauf sorgfältig zu lesen.
Ist der Erneuerungsfonds obligatorisch?
Das Zivilgesetzbuch (ZGB) sieht derzeit keine generelle Pflicht zur Bildung eines Erneuerungsfonds für eine Stockwerkeigentümergemeinschaft vor. In der Praxis ist ein solcher Fonds jedoch sehr zu empfehlen und häufig im PPE-Reglement vorgesehen. Die Beiträge und die Bedingungen für seine Verwendung werden an der Eigentümerversammlung beschlossen.
Wie werden die gemeinschaftlichen Kosten im Stockwerkeigentum berechnet?
Die gemeinschaftlichen Kosten werden in der Regel nach den Wertquoten der einzelnen Einheiten verteilt, teils mit speziellen Verteilschlüsseln für bestimmte Positionen (Lift, Parkplätze, Gewerbeflächen). Die Einzelheiten dieser Schlüssel sind im PPE-Reglement oder in den Beschlüssen der Eigentümerversammlung festgehalten.
Woran erkennt man, ob eine PPE gut verwaltet wird?
Einige wichtige Indikatoren sind: die Qualität und Regelmässigkeit der Protokolle, die Transparenz der Jahresrechnungen, das Vorhandensein eines ausreichend dotierten Erneuerungsfonds, die Beteiligungsquote an den Versammlungen, die Offenheit bei geplanten Arbeiten sowie das Fehlen wiederkehrender Streitigkeiten. Ein Gespräch mit der Verwalterin bzw. dem Verwalter kann Ihnen ebenfalls ein gutes Bild der Situation vermitteln.
Warum einen Hypothekarexperten beim Kauf von Stockwerkeigentum beiziehen?
Ein unabhängiger Hypothekarexperte kann Ihnen helfen:
– ein realistisches Budget festzulegen, das den üblichen Kriterien der Banken in der Schweiz entspricht;
– mehrere Finanzierungsangebote zu vergleichen (Festhypothek, SARON-Hypothek, Mischhypothek);
– die Auswirkungen der Gemeinschaftskosten, der bevorstehenden Arbeiten und der Steuerbelastung auf Ihr Gesamtbudget abzuschätzen;
– den Entscheidungsprozess abzusichern und das Risiko kostspieliger Fehler zu reduzieren.
Eine persönliche Beurteilung zu meinem Stockwerkeigentumsprojekt erhalten
Eignet sich Stockwerkeigentum (PPE) für den ersten Immobilienerwerb?
Ja, Stockwerkeigentum eignet sich häufig für einen ersten Immobilienerwerb, da die Einstiegsschwelle in der Regel tiefer ist als beim Kauf eines Einfamilienhauses. Wichtig ist jedoch, dass Sie vor dem Kauf das Funktionieren der Eigentümergemeinschaft, die laufenden Kosten, das PPE-Reglement und die geplanten Renovationsprojekte gut verstehen.
Welche rechtlichen Unterlagen sind für den Kauf von Stockwerkeigentum erforderlich?
Für den Erwerb von Stockwerkeigentum (PPE) in der Schweiz benötigen Sie mindestens den öffentlichen Kaufvertrag, der von einer Notarin oder einem Notar beurkundet und im Grundbuch eingetragen wird, sowie das Begründungsdokument und den Verteilungsplan, in denen die einzelnen Einheiten und Wertquoten festgehalten sind. Ausserdem ist es wichtig, das PPE-Reglement, die letzten Versammlungsprotokolle, die Jahresrechnungen, den Stand des Erneuerungsfonds und – sofern vorhanden – technische Berichte zu kennen, um die rechtliche, finanzielle und technische Situation der Liegenschaft vor dem Kauf beurteilen zu können.
Was sind die wichtigsten Regeln eines PPE-Reglements in der Schweiz?
Das PPE-Reglement legt die Organisation der Gemeinschaft (Versammlung, Verwaltung), die Abgrenzung zwischen gemeinschaftlichen und ausschliesslichen Teilen, die Regeln für die Kostenverteilung sowie die verschiedenen erforderlichen Mehrheiten für Beschlüsse fest. Es konkretisiert ausserdem die Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümer (Nutzung der Gemeinschaftsflächen, bauliche Veränderungen, Parkierung, Haustiere, Vermietung, Beiträge an den Erneuerungsfonds) und gilt für alle aktuellen und zukünftigen Eigentümer.
Wie kann man das PPE-Reglement einer bestimmten Stockwerkeigentümergemeinschaft einsehen?
Um das PPE-Reglement einer bestimmten Liegenschaft einzusehen, können Sie es bei der Verwaltung, beim verkaufenden Eigentümer oder bei der Vermittlungsagentur anfordern; es gehört zu den Unterlagen, die jedem Käufer ausgehändigt werden. Bestimmte Informationen zur PPE (Begründungsakt, Einträge im Grundbuch) können auch beim zuständigen Grundbuchamt eingeholt werden, sodass Sie überprüfen können, ob Ihnen die aktuellste Fassung vorliegt.
Kann das PPE-Reglement ohne Zustimmung aller Stockwerkeigentümer geändert werden?
Das PPE-Reglement kann grundsätzlich angepasst werden, doch hängen die Voraussetzungen vom Umfang der Änderungen ab: Für organisatorische Anpassungen kann eine qualifizierte Mehrheit genügen, während Eingriffe in grundlegende Rechte oder in die Wertquoten häufig Einstimmigkeit erfordern. Wesentliche Änderungen müssen an der Eigentümerversammlung beschlossen und gegebenenfalls öffentlich beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden.
Wie wird das PPE-Reglement bei Streitigkeiten durchgesetzt?
Im Streitfall versuchen Verwaltung und Eigentümerversammlung zunächst, die Situation durch Gespräche und schriftliche Mahnungen, gegebenenfalls durch eine formelle Abmahnung, zu bereinigen. Bestehen die Verstösse fort (Nichtbezahlen der Beiträge, Missachtung der Regeln), kann die Gemeinschaft auf die im Gesetz und im Reglement vorgesehenen Mittel zurückgreifen, etwa eine gesetzliche Hypothek eintragen lassen oder gerichtliche Schritte einleiten, allenfalls nach vorgängiger Mediation oder Schlichtung.
Was passiert, wenn ein Stockwerkeigentümer seine Beiträge nicht bezahlt?
Die Gemeinschaft kann als letztes Mittel eine gesetzliche Hypothek auf dem Anteil des säumigen Eigentümers geltend machen und den Zahlungsanspruch gerichtlich durchsetzen. Jüngere Reformprojekte des Stockwerkeigentumsrechts zielen zudem darauf ab, bestimmte Sanktionsinstrumente zu stärken, sind jedoch derzeit noch nicht in Kraft.
Welche Rechte und Pflichten haben Stockwerkeigentümer gemäss PPE-Reglement?
Stockwerkeigentümer haben das Recht, ihren Anteil im Rahmen seiner Zweckbestimmung zu nutzen und auszugestalten, an den Versammlungen teilzunehmen, abzustimmen und über die Verwaltung der Liegenschaft informiert zu werden, während sie gleichzeitig Miteigentum an den gemeinschaftlichen Teilen haben. Im Gegenzug sind sie verpflichtet, das PPE-Reglement und die Beschlüsse der Versammlung zu respektieren, die Kosten- und Fondsbeiträge zu leisten, die Ruhe und Sicherheit im Gebäude zu wahren und ohne Zustimmung keine Eingriffe in die Bausubstanz oder das äussere Erscheinungsbild vorzunehmen.
Darf man seine PPE-Wohnung in der Schweiz vermieten?
Grundsätzlich ist es möglich, eine Wohnung im Stockwerkeigentum zu vermieten, sofern das Reglement der Miteigentümergemeinschaft und das Mietrecht eingehalten werden. Einige Reglemente beschränken jedoch kurzfristige Vermietungen oder knüpfen sie an besondere Bedingungen. Wenn Sie eine Vermietung planen, sollten Sie diesen Punkt daher unbedingt vor dem Kauf prüfen.
Zum Schluss: wichtiger Hinweis
Das Wohneigentum in der Schweiz in Form von Stockwerkeigentum ist ein bevorzugter Weg, um Eigentum zu erwerben und gleichzeitig Kosten und Verantwortung für das Gebäude zu teilen. Bei guter Vorbereitung kann der Kauf einer PPE eine solide Investition darstellen – sowohl um selbst darin zu wohnen als auch um Ihr Vermögen zu diversifizieren.
Der Erfolg Ihres Projekts hängt jedoch von einer sorgfältigen Analyse des Objekts, der Eigentümergemeinschaft, des PPE-Reglements, des Erneuerungsfonds, der laufenden Kosten und Ihrer Finanzierungsstrategie ab. Laufende Gesetzesentwicklungen und kantonale Besonderheiten machen eine Begleitung durch eine Fachperson, die den Schweizer Markt und den rechtlichen Rahmen im Detail kennt, umso wertvoller.
Disclaimer : Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen werden zu allgemeinen und informativen Zwecken bereitgestellt. Sie stellen weder eine Anlageempfehlung noch eine individuelle rechtliche, steuerliche oder finanzielle Beratung dar. Zahlenbeispiele sind rein illustrativ und lassen keine Rückschlüsse auf die Konditionen zu, die Ihnen ein Finanzinstitut anbieten könnte. Vor jeder Entscheidung über Kauf, Finanzierung oder Verkauf einer Immobilie im Stockwerkeigentum in der Schweiz wird empfohlen, eine qualifizierte Fachperson (Hypothekarberaterin bzw. Hypothekarexperte, Anwältin bzw. Anwalt, Notarin bzw. Notar, Steuerexpertin bzw. Steuerexperte) beizuziehen.
