Positiver Cashflow bei einer Renditeimmobilie: Berechnung und Strategien zur Erzielung von Erträgen

Bei einer Renditeimmobilie beschränkt sich die Frage der Rentabilität nicht nur auf den Wert der Immobilie oder auf die Aussicht auf einen künftigen Mehrwert. Für viele Investoren geht es vor allem um die Liquidität, die die Immobilie jeden Monat generiert. Genau das misst der Cashflow.

Von positivem Cashflow bei einer Renditeimmobilie spricht man, wenn die Immobilie einen Liquiditätsüberschuss erzeugt, statt vom Eigentümer einen zusätzlichen finanziellen Beitrag zu verlangen. Positiven Cashflow zu erreichen, ist jedoch nicht immer einfach. Das Preisniveau von Immobilien, die Finanzierungsbedingungen und auch die Besteuerung können das finanzielle Gleichgewicht einer Investition stark beeinflussen.

In diesem Artikel sehen wir uns an, wie positiver Cashflow bei einer Renditeimmobilie funktioniert, wie er präzise berechnet wird und mit welchen Strategien er optimiert werden kann, um die Rentabilität Ihrer Investition abzusichern.

Was ist positiver Cashflow bei einer Renditeimmobilie?

Wenn eine Immobilie vermietet wird, erzielt sie regelmässige Einnahmen in Form von Mieten. Gleichzeitig bringt diese Investition verschiedene Ausgaben mit sich: Rückzahlung des Kredits, Nebenkosten im Stockwerkeigentum, Versicherung, Liegenschaftssteuer oder Unterhalt der Immobilie.

Der Cashflow entspricht einfach der Differenz zwischen diesen Einnahmen und sämtlichen mit der Immobilie verbundenen Ausgaben.

Wenn die vereinnahmten Mieten alle Kosten decken und noch ein Liquiditätsüberschuss bleibt, spricht man von positivem Cashflow bei einer Renditeimmobilie. Der Investor muss die Finanzierung nicht aus eigener Tasche ergänzen: Die Immobilie finanziert sich selbst und erzeugt sogar jeden Monat einen Überschuss.

Umgekehrt wird der Cashflow negativ, wenn die Ausgaben die Mieteinnahmen übersteigen. In diesem Fall muss der Eigentümer einen persönlichen Beitrag leisten, um das Projekt auszugleichen.

Cashflow und Mietrendite: zwei unterschiedliche Begriffe

Der Cashflow wird manchmal mit der Mietrendite verwechselt. Diese beiden Kennzahlen messen jedoch nicht genau dasselbe.

Die Mietrendite drückt die Gesamtrendite einer Immobilieninvestition aus, indem die Mieten mit dem Kaufpreis der Immobilie verglichen werden. Sie ermöglicht es, die Leistung des Projekts auf dem Papier zu beurteilen.

Die Rendite auf Eigenmittel (“cash-on-cash return” auf Englisch) ist eine sehr wichtige Kennzahl, die von Einsteigern oft verkannt oder vernachlässigt wird. Diese Kennzahl beschreibt die Rendite Ihres eingesetzten Kapitals (Eigenmittel). Es ist wichtig, diese Rendite zu kennen, weil sie die tatsächliche Rendite darstellt, die Sie zum Vergleich mit anderen Anlageformen heranziehen können.

Im obigen Diagramm sehen wir den Unterschied zwischen Renditen, die auf den Kaufpreis ohne Hypothek bezogen sind ( 1 und 2 ), und Renditen, die auf das investierte Eigenkapital bezogen sind ( 3 und 4 ).

1 : Mieten / Kaufpreis
2 : (Mieten – Leerstand – Unterhaltskosten) / Kaufpreis
3 : (Mieten – Zinsen) / Eigenmittel
4 : (Mieten – Zinsen – Leerstand – Unterhaltskosten) / Eigenmittel

Der Cashflow (unten) konzentriert sich auf die tatsächlich jeden Monat generierte Liquidität. Er berücksichtigt die Finanzierung der Immobilie und die wiederkehrenden Kosten, was ihn zu einer besonders nützlichen Kennzahl macht, um das finanzielle Gleichgewicht einer Immobilieninvestition zu messen.

Das obige Diagramm zeigt den Unterschied zwischen dem Cashflow mit Hypothek ( 2 bis 5 ) und ohne Hypothek ( 6 bis 8 ) bei derselben vereinnahmten Miete ( 1 ).

1 : vereinnahmte Miete
2 : Hypothekarzinsen
3 : Unterhaltskosten
4 : Leerstand
5 : Cashflow mit Hypothek tiefer, aber Rendite höher
6 : Unterhaltskosten
7 : Leerstand
8 : Cashflow ohne Hypothek höher, aber Rendite tiefer

Eine Immobilie kann somit eine interessante Rendite aufweisen und dennoch einen tieferen Cashflow erzeugen, wenn die Kreditraten oder bestimmte Kosten hoch sind.

Warum positiver Cashflow für Investoren eine zentrale Kennzahl ist

Bei einer Renditeimmobilie können verschiedene Kennzahlen zur Bewertung der Leistung einer Investition herangezogen werden: Bruttorendite, Nettorendite, Rendite auf Eigenmittel, Vermögenswert oder Potenzial für einen Mehrwert. Der Cashflow liefert eine andere Perspektive, weil er die tatsächlich im Alltag generierte Liquidität misst.

Für viele Investoren ist diese Kennzahl ein wesentlicher Anhaltspunkt, um zu prüfen, ob das Projekt langfristig finanziell ausgewogen bleibt.

Das finanzielle Gleichgewicht der Investition absichern

Eine Immobilieninvestition ist in der Regel auf lange Sicht angelegt. Während der gesamten Laufzeit der Hypothek muss der Eigentümer sicherstellen, dass die vereinnahmten Mieten die mit der Immobilie verbundenen Ausgaben decken.

Wenn der Cashflow positiv ist, schafft das Projekt eine Sicherheitsmarge. Diese zusätzliche Liquidität kann helfen, bestimmte unvorhergesehene Ausgaben abzufedern, etwa punktuelle Arbeiten oder eine Phase mit Leerstand.

Umgekehrt bedeutet ein negativer Cashflow, dass der Investor die Finanzierung seiner Immobilie jeden Monat ergänzen muss. Das ist nicht zwingend problematisch, erfordert aber genügend Sparfähigkeit, damit es langfristig tragbar bleibt.

Zusätzliche Einnahmen generieren

Cashflow kann auch eine Quelle zusätzlicher Einnahmen sein. Bei einer gut optimierten Investition kann die Differenz zwischen Mieten und Kosten einen monatlichen Überschuss erzeugen.

Einige Investoren nutzen diese Liquidität, um:

• ihr Einkommen zu ergänzen
• Ersparnisse aufzubauen
• neue Immobilienprojekte zu finanzieren

Den Aufbau eines Immobilienvermögens erleichtern

Positiver Cashflow kann auch eine Rolle bei der Fähigkeit spielen, ein Immobilienportfolio aufzubauen. Die durch eine erste Investition freigesetzte Liquidität kann nämlich dazu beitragen, spätere Projekte abzusichern und so Ihre Immobilien-Anlagestrategie zu stärken.

In manchen Fällen kann sie helfen, die ersten Jahre einer neuen Investition abzufedern, wenn die Kosten höher sind oder Arbeiten erforderlich werden.

Eine nützliche Kennzahl, die für sich allein aber nicht genügt

Auch wenn positiver Cashflow oft angestrebt wird, sollte er nicht das einzige Entscheidungskriterium sein.

In manchen sehr dynamischen Immobilienlagen können hohe Kaufpreise die Fähigkeit einschränken, einen deutlich positiven Cashflow zu erzielen. Dennoch können diese Märkte langfristig ein erhebliches Aufwertungspotenzial bieten.

Umgekehrt kann sich eine Immobilie mit hohem positivem Cashflow in einer Zone befinden, in der die Mietnachfrage fragiler ist oder das Aufwertungspotenzial der Immobilie begrenzt bleibt.

Die Analyse einer Immobilieninvestition muss daher immer mehrere Elemente kombinieren: Rentabilität, Lage, Risikoniveau und Perspektiven der Marktentwicklung.

Wie berechnet man den Cashflow einer Renditeimmobilie?

Zu berücksichtigende Einnahmen

Der erste Schritt besteht darin, alle mit der Immobilie verbundenen Einnahmen zu identifizieren. In den meisten Fällen handelt es sich dabei vor allem um die vom Mieter gezahlten Mieten.

Manche Investitionen können jedoch weitere Nebeneinnahmen generieren. Eine Immobilie kann beispielsweise einen separat vermieteten Parkplatz, einen Keller oder eine Lagerfläche umfassen. In bestimmten Konstellationen können diese Elemente zusätzliche, nicht zu vernachlässigende Einnahmen darstellen.

In die Berechnung einzubeziehende Ausgaben

Um den tatsächlichen Cashflow einer Renditeimmobilie zu bestimmen, ist es entscheidend, sämtliche mit der Immobilie verbundenen Kosten einzubeziehen. Dabei sind mehrere Ausgabenkategorien zu berücksichtigen.

Die erste Kategorie entspricht in der Regel den monatlichen Immobilienkreditraten, die die Rückzahlung von Kapital und Zinsen umfassen.

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Ausserdem müssen nicht umlagefähige Nebenkosten im Stockwerkeigentum, die Liegenschaftssteuer, die Kosten für die Mietverwaltung, falls ein Profi die Immobilie betreut, sowie Unterhalts- und Wartungskosten berücksichtigt werden.

In manchen Fällen kann es sinnvoll sein, eine Schätzung für künftige Arbeiten oder den Ersatz von Ausrüstungen einzuplanen, um langfristige Ausgaben vorwegzunehmen.

Schliesslich ist auch die Besteuerung ein entscheidender Faktor. Sie kann einen erheblichen Einfluss auf die endgültige Liquidität haben.

Die Formel zur Berechnung des Cashflows

Sobald alle Einnahmen und Kosten identifiziert sind, wird die Berechnung relativ einfach.

Der Cashflow entspricht der Differenz zwischen den Mieteinnahmen und den gesamten investitionsbezogenen Ausgaben. Anders gesagt:

Cashflow = Mieteinnahmen – Gesamtkosten

Für eine präzisere Sicht unterscheiden manche Investoren zudem mehrere Analyseebenen: den Cashflow vor Steuern, nach Steuern oder die tatsächlich verfügbare Nettoliquidität.

Konkretes Beispiel zur Berechnung eines positiven Cashflows

Um besser zu verstehen, wie Cashflow in der Praxis funktioniert, nehmen wir ein einfaches Beispiel einer Renditeimmobilie.

Stellen wir uns den Kauf einer zur Vermietung bestimmten Wohnung in einer mittelgrossen Stadt vor und übernehmen wir dabei die Werte aus den zuvor gezeigten Grafiken zu Rendite und Cashflow.

Die Immobilie wird für CHF 700’000 gekauft, mit einer Finanzierung von 60% (CHF 420’000) über 10 Jahre zu einem Zinssatz von 2,00%. Die monatliche Kreditrate ohne Amortisation beträgt CHF 700.

Die Wohnung wird anschliessend für CHF 2’350 pro Monat vermietet, was einem jährlichen Mietertrag von CHF 28’200 entspricht.

In diesem Beispiel sind die monatlichen Kosten wie folgt:

• Monatliche Kreditrate: CHF 700
• Monatliche Unterhaltskosten (Liegenschaftssteuer, Nebenkosten im Stockwerkeigentum, Unterhalt) 1% des Immobilienpreises = CHF 583.33
• Leerstand: 2 Monate alle 4 Jahre -> (2’350*2)/4 = 1’175.-/Jahr => CHF 97.92 / Monat

Die gesamten monatlichen Ausgaben belaufen sich somit auf 1’381.25.

Berechnung des Cashflows (ohne Amortisation)

In diesem Beispiel:

• Mieteinnahmen: CHF 2’350.00
• Gesamtkosten: CHF 1’381.25

Das Ergebnis lautet also: Cashflow = 2’350.00 – 1’381.25 = CHF 968.75

Der Cashflow ist positiv, und der Investor muss nichts ergänzen, um sein Projekt auszugleichen.

Berechnung des Cashflows (mit Amortisation)

Fügen wir nun den Begriff der Amortisation hinzu (schrittweise Rückzahlung des aufgenommenen Kapitals, getrennt von der Zinszahlung). Nehmen wir eine jährliche Amortisation von 5% des Hypothekarbetrags an, also in unserem Beispiel 420’000 * 5% = 21’000 / Jahr (1’750/Monat).

Unser monatlicher Cashflow ergibt dann: 2’350.00 – 1’381.25 – 1’750.00 = -781.25

In diesem Fall muss der Eigentümer jeden Monat Geld beisteuern, hier 781.25, um den Ausgleich zu erreichen. Der Cashflow ist somit negativ. Gleichzeitig steigt der Wert der Immobilie jeden Monat weiter an, und damit auch die Rendite auf das Eigenkapital. Ausserdem sollte man nicht vergessen, dass in diesem Szenario die Zinsen sinken werden, je stärker die Hypothekarschuld dank der Amortisation zurückgeht.

Welchen Cashflow sollte man anstreben und wie erreicht man ihn bei einer Renditeimmobilie?

Das Ziel eines positiven Cashflows zieht viele Immobilieninvestoren an, doch das tatsächlich erreichbare Liquiditätsniveau hängt von mehreren Parametern ab: Kaufpreis der Immobilie, Mietniveau, Finanzierungskosten und anwendbare Besteuerung.

Statt einen genauen Betrag anzustreben, ist es oft sinnvoller, das Gesamtgleichgewicht des Projekts zu bewerten. Je nach gewählter Strategie kann eine Investition einen nahezu ausgeglichenen, leicht positiven oder deutlich höheren Cashflow erzeugen.

Ein Cashflow nahe null: eine häufige Situation

In manchen Immobilienlagen mit hohen Kaufpreisen kann es schwierig sein, einen deutlich positiven Cashflow zu erreichen. Die Kreditraten absorbieren einen grossen Teil der vereinnahmten Mieten.

In diesem Kontext halten viele Investoren einen Cashflow nahe dem Gleichgewicht für zufriedenstellend. Die Immobilie finanziert sich durch die Mieten, während die Rückzahlung des Kredits den schrittweisen Aufbau eines Immobilienvermögens ermöglicht.

Ein moderat positiver Cashflow zur Absicherung der Investition

Ein Liquiditätsüberschuss, selbst wenn er begrenzt ist, kann die finanzielle Sicherheit einer Renditeimmobilie verbessern. Eine Marge von einigen Dutzend Euro pro Monat kann zum Beispiel helfen, bestimmte unvorhergesehene Ausgaben leichter abzufedern.

Dieser Überschuss kann auch dazu dienen, eine Reserve für künftige Arbeiten oder Phasen mit Leerstand aufzubauen. Für viele Investoren besteht das Ziel daher darin, einen leicht positiven Cashflow zu erzielen, um das finanzielle Gleichgewicht des Projekts abzusichern.

Ein hoher Cashflow: eine gezielte Strategie

Einige Investoren suchen dagegen einen höheren Cashflow, manchmal von mehreren Hundert Euro pro Monat. Dieser Ansatz erfordert in der Regel die Kombination mehrerer Optimierungshebel.

Er beruht oft auf einer aktiveren Analyse des Immobilienmarkts und auf Strategien, die darauf abzielen, die Mietrendite zu erhöhen. Mehrere Methoden können dazu beitragen, die Liquidität einer Investition zu verbessern.

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Eine Immobilie unter dem Marktpreis kaufen

Der Kaufpreis spielt eine entscheidende Rolle für die Rentabilität einer Renditeimmobilie. Je teurer die Immobilie erworben wird, desto stärker können die Kreditraten das finanzielle Gleichgewicht des Projekts belasten.

Einige Investoren suchen daher Immobilien, die unter ihrem Marktwert angeboten werden, zum Beispiel Wohnungen mit Renovationsbedarf oder Objekte, die vom Eigentümer schlecht bewertet wurden. Diese Marge beim Kauf kann die Erzielung eines positiven Cashflows erleichtern.

In Zonen mit höherer Mietrendite investieren

Die Unterschiede zwischen Kaufpreisen und Mieten variieren stark je nach Stadt und Quartier. In manchen Zonen bleiben die Mieten im Verhältnis zu den Immobilienpreisen relativ hoch.

Diese Märkte weisen oft eine günstigere Mietrendite auf, was die Chancen erhöht, positive Liquidität zu generieren.

Die Analyse des lokalen Markts ist daher vor jeder Investition ein wesentlicher Schritt.

Die Finanzierungsbedingungen optimieren

Die Finanzierung beeinflusst direkt die Höhe der Liquidität, die eine Renditeimmobilie erzeugt. Die Laufzeit des Darlehens, der Zinssatz oder auch die Höhe der Eigenmittel können das finanzielle Gleichgewicht des Projekts verändern.

Ein Darlehen mit längerer Laufzeit kann zum Beispiel die monatlichen Kreditraten senken, was den monatlichen Cashflow verbessern kann. Der Wettbewerb zwischen den Kreditinstituten oder die Verhandlung der Kreditbedingungen können ebenfalls dazu beitragen, die Finanzierung zu optimieren.

Mieten erhöhen

Die Fähigkeit, positiven Cashflow zu erzeugen, hängt auch vom Mietniveau ab, das die Immobilie am Markt erzielen kann.

Renovations- oder Verbesserungsarbeiten können die Attraktivität der Immobilie erhöhen und damit ihre Mietrentabilität steigern. Eine modernisierte Küche, eine bessere Isolierung oder eine optimierte Raumaufteilung können zum Beispiel eine höhere Miete rechtfertigen.

Bestimmte Kosten senken

Die mit einer Renditeimmobilie verbundenen Kosten lassen sich manchmal optimieren. Eine sorgfältige Verwaltung der Ausgaben hilft dabei, bestimmte Kosten zu identifizieren, die gesenkt oder besser antizipiert werden können.

Die direkte Verwaltung der Immobilie, die Optimierung von Versicherungsverträgen oder die Analyse der Nebenkosten im Stockwerkeigentum können zum Beispiel dazu beitragen, das finanzielle Gleichgewicht des Projekts zu verbessern.

Die Vermietungsstrategie anpassen

Schliesslich kann die Art der Vermietung einen erheblichen Einfluss auf die Rentabilität einer Immobilieninvestition haben. Einige Strategien ermöglichen es, die Mieterträge im Vergleich zu einer klassischen Vermietung zu erhöhen.

Die möblierte Vermietung oder die Aufteilung einer Wohnung in mehrere Einheiten kann höhere Mieten ermöglichen. Diese Ansätze erfordern jedoch eine aktivere Verwaltung und eine gute Kenntnis des lokalen Markts.