Hypothekenzinstrends in der Schweiz 2026: Sollten Sie 2025 kaufen?
- Kontext 2025 : feststehende Fakten, die 2026 prägen
- Prognose 2026 : Entwicklung der Hypothekarzinsen in der Schweiz
- Tragbarkeit und aufsichtsrechtliche Anforderungen (SBA/FINMA)
- 2025 kaufen oder bis 2026 warten ?
- Kantonale Hinweise : wichtige Punkte
- Praxisleitfaden : 10 Schritte zur Entscheidung
- Häufige Fragen (FAQ)
- Quellen (offizielle Links und Marktberichte)
Sie schwanken zwischen einem Kauf Ende 2025 oder dem Abwarten bis 2026 ? Diese Seite bietet Ihnen eine umfassende und neutrale Analyse der Prognose des Schweizer Hypothekarzinses 2026, eingebettet in den regulatorischen Rahmen der Schweiz, mit Rechenbeispielen und einem entscheidungsorientierten Handlungsplan. Ziel ist es, Sie zu informieren und den Schritt zum Gespräch mit einer Expertin oder einem Experten zu erleichtern, das Sie keinen Rappen kostet.
Kontext 2025 : feststehende Fakten, die 2026 prägen
Geldpolitische Entscheide
Seit dem 20. Juni 2025 hält die Schweizerische Nationalbank (SNB) ihren Leitzins bei 0,00 %. Dieses Niveau, bestätigt mit dem Entscheid vom 25. September 2025, bildet die Grundlage für das kurzfristige variable Zinsumfeld (SARON). Es bedeutet nicht automatisch identische Festzinssätze, verankert jedoch die kurzfristigen Finanzierungskosten. Das ist daher ein sehr wichtiger Faktor in der Prognose des Schweizer Hypothekarzinses 2026.
Referenzzinssatz für Mieten
Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) hat die Senkung des hypothekarischen Referenzzinssatzes auf 1,25 % mit Wirkung ab 02.09.2025 und vierteljährlichen Publikationen bekanntgegeben. Dieser Indikator beeinflusst die Entwicklung der Mieten und indirekt die Abwägung Mieten/Kaufen. Sie müssen sich entscheiden: Entweder zahlen Sie Miete an eine Eigentümerin/einen Eigentümer, die/der damit die Zinsen ihrer/seiner eigenen Hypothek bezahlt, oder Sie nehmen selbst eine Hypothek auf und zahlen die Zinsen für Ihr eigenes Darlehen.
Beobachtete Marktbewegungen
Laut Barometern der Schweizer Finanz- und Immobilienbranche (UBS, Comparis, Wüest Partner) schwankten die Festzinssätze 5–10 Jahre im Jahr 2025 moderat, während die variablen, am SARON indexierten Kosten nahe ihren Tiefstständen blieben. Die Wohnimmobilienpreise entwickelten sich je nach Kanton unterschiedlich, mit ausgeprägteren Anpassungen in einzelnen Segmenten.
Prognose 2026 : Entwicklung der Hypothekarzinsen in der Schweiz
SNB-Signal und Übertragungskette
Die Tendenz des Schweizer Hypothekarzinses im Jahr 2026 hängt in erster Linie von der Ausrichtung der SNB ab. Ein längeres Verharren bei 0,00 % würde tiefe SARON-Sätze stützen; umgekehrt würde sich eine schrittweise Normalisierung mit Verzögerung auswirken. Festzinssätze hingegen spiegeln Erwartungen über die swaps* -Zinskurve wider: Sie können vor einem Entscheid steigen oder fallen.
Basisszenario
Ausgangslage für 2026 : Stabilisierung auf tiefem Niveau gegenüber dem Durchschnitt 2024–2025, mit leichten Ausschlägen durch makroökonomische Überraschungen (Importinflation, globaler Zyklus, Devisen). In diesem Rahmen bliebe die Entwicklung des Hypothekarzinses in der Schweiz gedämpft.
Alternativszenarien
- Inflationsrückprall : Spannungen bei Swaps und Anstieg der Festzinssätze 7–10 Jahre.
- Ausgeprägte Abschwächung : zusätzliche Entspannung bei den Festzinsen, unveränderter SARON, falls die SNB bei 0,00 % bleibt.
- Wechselkursvolatilität : vorübergehende technische Bewegungen bei den Margen.
Tragbarkeitsregeln und aufsichtsrechtliche Anforderungen (SBA/FINMA)
Der Tragbarkeits-Test erklärt
Für ein Standarddossier bei selbstgenutztem Wohneigentum simulieren die Banken Ihre Kosten mit einem imputierten Zinssatz von etwa 5 % (unabhängig vom Marktzins), addieren Unterhaltskosten (0,8–1,0 %/Jahr) und prüfen, dass die theoretische Belastung ≈ 33 % des nachhaltigen Bruttogehalts nicht überschreitet. Dieser Filter zielt auf die Budget-Resilienz ab.
Eigenmittel und Amortisation
Grundsätzlich sind mindestens 20 % Eigenmittel erforderlich, davon 10 % « harte » Eigenmittel (ohne 2. Säule). Die Schuld ist innerhalb einer Standardfrist auf 66 % des Belehnungswerts zu senken (direkte/indirekte Amortisation).
Praktische Konsequenzen
- Ein niedriger Marktzins lockert den Test nicht : Bereiten Sie Ihr Dossier vor (Einkommen, Eigenmittel, Ausgaben).
- Die Qualität des Objekts (Energie, STWEG, Lage) beeinflusst Entscheid und Marge.
- Ausnahmen existieren, bleiben jedoch eng begrenzt und überwacht.
2025 kaufen oder bis 2026 warten ?
Wann der Kauf im Jahr 2025 vorgezogen werden sollte
Wenn das anvisierte Objekt rar ist, Ihr Dossier den Tragbarkeits-Test besteht und Ihr Horizont langfristig ist, ermöglicht der Kauf 2025 die Sicherung des Objekts und niedriger Finanzierungskosten. Sie verringern das Risiko, dass der Preis des Objekts davonläuft.
Wann abwarten
Ist Ihre Eigenmittelquote knapp, erwarten Sie eine Veränderung der Situation (Einkommen, Bewilligung, Steuern) oder möchten Sie Eigenmittel ergänzen, kann das Abwarten bis Anfang 2026 Ihr Profil verbessern.
Fehler, die Sie vermeiden sollten
- Sich nur auf den « Zins » fokussieren und die 33 %-Belastung vernachlässigen.
- Energetische Sanierungen und STWEG-Kosten unterschätzen.
- Aufschieben, um auf ein « perfektes » Zinstief zu warten : Die Verfügbarkeit guter Objekte ist oft entscheidender.
Kantonale Hinweise : wichtige Punkte
Waadt (VD)
Senkung des Referenzzinssatzes auf 1,25 % gültig ab 02.09.2025 ; Erwerbsnebenkosten einplanen (Gebühren, Abgaben). Achten Sie auf energetische Sanierungsarbeiten.
Genf (GE)
Angespannter Markt und spezifische Bearbeitungsfristen. STWEG-Kosten und lokale Besteuerung wirken sich stark auf das Gesamtbudget aus.
Zürich (ZH)
Hohe Konkurrenz bei « bezugsbereiten » Objekten. Vorqualifiziert sein und rasch reagieren bleibt entscheidend.
Bern (BE)
Grosse Unterschiede zwischen Stadt und Land : Achten Sie auf Erschliessung, Energiekosten und den Mietwert.
Praxisleitfaden : 10 Schritte zur Entscheidung
Schritt 1 : Budgetrahmen festlegen
Berechnen Sie die Belastung bei 33 % mit einem imputierten Zinssatz von 5 % und 1 % Unterhalt. Passen Sie das Budget bei Bedarf an. Machen Sie eine vollständige Simulation mit unserem kostenlosen Online-Hypothekenrechner.
Schritt 2 : Eigenmittel optimieren
Prüfen Sie den Anteil Ihrer Eigenmittel und die steuerlichen Folgen eines Bezugs aus der 2. Säule. Bewahren Sie eine Liquiditätsreserve.
Schritt 3 : Kreditgeber (Banken und Versicherungen) vergleichen
Geben Sie Profil und Objekt an und verlangen Sie strukturierte Angebote (Marge, Gebühren, Amortisationsoptionen, Umwandlungsmöglichkeiten). Eine professionelle Vermittlerin bzw. ein professioneller Vermittler stellt Ihnen dies kostenlos zusammen und erklärt alles Nötige für die beste Wahl.
Schritt 4 : Zinsstrategie wählen
100 % Festhypothek, 100 % SARON oder kombinierte Hypothek (mixte) ? Eine Mischung (z. B. 60/40) dämpft das Timing-Risiko.
Schritt 5 : Amortisation planen
Direkt oder indirekt über 3a ? Senken Sie die Schuld innerhalb der Frist auf 66 %, und wahren Sie gleichzeitig die Flexibilität.
Schritt 6 : Objekt prüfen
Technik, Recht, STWEG, Energie, Dienstbarkeiten. Ein solides Objekt vermeidet künftige, unerwartete Kosten. Ihre Hypothekenvermittlerin bzw. Ihr Hypothekenvermittler unterstützt Sie bei der Analyse der STWEG-Unterlagen und hilft so, böse Überraschungen zu vermeiden.
Schritt 7 : Nebenkosten antizipieren
Versicherungen, Unterhalt, Renovationen, kantonale Steuern. Simulieren Sie über 10 Jahre.
Schritt 8 : Zeitplan absichern
Entspricht das Objekt Ihren Kriterien, kann ein Vorziehen in 2025 eine spätere Überbietung verhindern. Andernfalls bereiten Sie sich auf Anfang 2026 vor.
Schritt 9 : Unterlagen vorbereiten
Einkünfte, Auszüge, Vermögenswerte, Schätzungen, Belege 2./3. Säule, Ausweis/Aufenthalt.
Schritt 10 : Jetzt handeln
Ein Gespräch mit einer Fachperson ermöglicht die Verfeinerung der Struktur, verhindert Sackgassen und spart Zeit. Planen Sie ein Gespräch mit einer Expertin oder einem Experten.
Statistiken und Meilensteine, die 2026 zu beobachten sind
- SNB-Entscheide (vierteljährlich) : Leitzins und Kommunikation.
- Publikationen des BWO : Referenzzinssatz (März, Juni, September, Dezember).
- Zinsbarometer (UBS, Comparis, MoneyPark) und Preisindizes (Wüest Partner).
Häufige Fragen (FAQ)
Kündigt die Prognose der Schweizer Hypothekarzinsen 2026 Senkungen an?
Das Basisszenario ist eine Stabilisierung auf tiefem Niveau. Weitere Rückgänge sind nicht auszuschließen, sollten jedoch nicht das alleinige Motiv Ihrer Entscheidung sein.
Ist der variable SARON-Zins immer günstiger als ein Festzins?
Nicht durchgängig. Kurzfristig kann er niedriger sein; ein Festzins “kauft” Planungssicherheit. Viele Kreditnehmende wählen einen Mischzins.
Wie funktioniert die Belastung von ≈ 33 %?
Man addiert imputierte Zinsen, Unterhalt und erforderliche Amortisation und setzt dies ins Verhältnis zum nachhaltigen Bruttoeinkommen. Darüber hinaus ist die Tragbarkeit beeinträchtigt.
Wann sollte man eine SARON-Tranche in einen Festzins umwandeln?
Wenn Ihnen ein Niveau zusagt und Ihr Stabilitätshorizont zunimmt (Geburt, berufliches Projekt usw.). Planen Sie Umwandlungsfenster ein.
Verändert der Referenzzinssatz von 1,25 % die Lage für Anlageimmobilien?
Er kann die Wachstumsdynamik der Mieten unter vertraglichen Einschränkungen dämpfen, verbessert jedoch die Tragfähigkeit auf Mieterseite. Die Nettorendite ergibt sich aus weit mehr als nur diesem einzelnen Parameter.
Mit welchen Erwerbsnebenkosten ist zu rechnen?
Notarin/Notar, Abgaben/Gebühren, kantonsabhängige Hypothekensteuer, Dossier- und Expertisekosten. Die Beträge variieren erheblich.
Was riskiere ich, wenn ich bis 2026 warte?
Ein passendes Objekt zu verlieren, lokale Preissteigerungen oder eine Verschärfung der Vergabepolitik zu erleben. Umgekehrt kann Warten Ihre Eigenmittel stärken: Bewerten Sie Ihre eigene Nutzen/Risiko-Bilanz.
Sollte ich für eine Festhypothek 5, 7 oder 10 Jahre anpeilen?
Richten Sie die Laufzeit an Ihren Lebensplänen und Ihrer Risikotoleranz aus. Eine 5/10-Jahres-Mischung ist üblich, um zu glätten.
Kauf 2025 oder 2026: Was ist das entscheidende Argument?
Die Qualität des Objekts und Ihre nachhaltige Tragfähigkeit sind wichtiger als eine kurzfristige Zinswette.
Quellen (offizielle Links und Marktberichte)
- SNB – Leitzins ; Entscheid vom 25.09.2025.
- BWO/OFL – Referenzzinssatz ; Mitteilung 01.09.2025.
- Wüest Partner – Immobilienmarkt Schweiz 2025.
- FINMA – Guidance 02/2025 (Tragbarkeit, Amortisation, SBA-Standards).
Haftungsausschluss
Dieser Inhalt dient der Information. Die Tabellen und Beispiele sind indikativ und stellen weder ein Angebot noch eine Zinszusage dar. Die Gewährung einer Hypothek hängt von Ihrer persönlichen Situation, der Politik der Kreditgeber und dem rechtlichen Rahmen (SBA/FINMA) ab. Eine persönliche Analyse ist vor jeder Entscheidung unerlässlich.
*Ein Zinsswap ist wie eine Vereinbarung, bei der zwei Parteien die Art der Zinszahlung tauschen: Die eine zahlt einen festen und erhält einen variablen Zins, die andere umgekehrt – berechnet auf einem „virtuellen“ Betrag (das Kapital wird nicht ausgetauscht). Bei Hypotheken nutzen Banken diesen Mechanismus, um einen variablen Kostenblock (z. B. SARON-basiert) in fixe Kosten über 5–10 Jahre zu transformieren; so lässt sich der angebotene Festzins bestimmen: Swap-Zins (für die gleiche Laufzeit) + Bankmarge. Steigen die Marktzinsen (Swaps), tendieren Festzinsen zu steigen; fallen sie, tendieren Festzinsen zu sinken.
