Hypothek für einen Neubau

Sie haben ein Immobilienbauprojekt? Ein Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus oder sogar ein Geschäftsgebäude – Sie benötigen eine maßgeschneiderte Finanzierung. Die Bauhypothek ist die ideale Lösung. Aber Vorsicht, diese Kreditform ist komplexer als eine klassische Hypothek. Zinssätze, Beträge, Auszahlung der Gelder, Konsolidierung – wir erklären Ihnen alles, damit Sie den besten Deal erhalten.

Mit einem Baukredit finanzierbare Projekte

Die Bauhypothek richtet sich an alle Neubau- oder umfangreichen Renovierungsprojekte:

• Bau eines Einfamilienhauses oder einer Villa
• Bau eines Wohn- oder Mischgebäudes
• Bau eines Geschäfts-, Industrie- oder landwirtschaftlichen Gebäudes
• Komplette Renovierung einer bestehenden Immobilie
• Erweiterung oder Aufstockung einer bestehenden Fläche

Im Gegensatz zu einer klassischen Hypothek wird der Kredit je nach Baufortschritt ausgezahlt. Er finanziert somit die gesamten Baukosten und nicht nur den Kauf des Grundstücks oder der bestehenden Immobilie.

Verschiedene Arten von Baukrediten

Baukonto

Dies ist die einfachste Form. Die Bank richtet eine Kreditlinie ein, die je nach Finanzierungsbedarf genutzt werden kann. Der Kreditnehmer zahlt nur Zinsen auf die tatsächlich genutzten Beträge. Nach Abschluss der Bauarbeiten wird das Konto ausgeglichen und in eine klassische Hypothek umgewandelt.

Baukredit

Etwas komplexer, werden die Gelder nach einem vorab festgelegten Zeitplan (in der Regel 4 bis 6 Schlüsselphasen) ausgezahlt. Jede Tranche unterliegt einem eigenen Vertrag mit individuellem Zinssatz und Laufzeit. Der Vorteil: Ein Zinssatz, der niedriger ist als bei einem Baukonto.

Hypothek

Für einfache Projekte wie den Bau eines Hauses gewähren einige Banken direkt eine Hypothek in klassischer Form. Die Mittel werden zu Beginn der Bauarbeiten in einer einzigen Zahlung ausgezahlt. Der Kreditnehmer muss dann die Rechnungen selbst verwalten.

Mögliche Kombinationen

Die Banken bieten oft eine Mischung dieser verschiedenen Modelle an, abhängig vom Profil des Kreditnehmers und den Merkmalen des Projekts. Eine Zwischenfinanzierung für den Grundstückskauf, ein Baukonto für die Bauleitung und eine Festhypothek für den Restbetrag. Die Möglichkeiten sind vielfältig.

Umwandlung des Baukredits in eine Hypothek

Nachdem das Gebäude fertiggestellt und das Eigenkapital eingebracht ist, wird der Baukredit in eine langfristige Hypothek umgewandelt. Für diesen wichtigen Schritt gibt es drei Optionen:

Klassische Konsolidierung

Der Baukredit wird vollständig durch die Hypothek ersetzt, in einer einzigen Zahlung. Das ist die einfachste Lösung, aber nicht immer die vorteilhafteste, da Sie den Zinssatz sofort festschreiben. Wenn die Zinssätze nach der Konsolidierung sinken, können Sie davon nicht profitieren. Eine einmalige Konsolidierung legt auch die Rückzahlungsmodalitäten fest.

Konsolidierung mit verzögertem Effekt

Die Hypothek ersetzt den Kredit schrittweise. So kann der günstige Zinssatz des Baukredits länger beibehalten werden. Achten Sie jedoch darauf, die Stufen gut zu verhandeln.

Teilweise Konsolidierung

Nur ein Teil des Kredits wird konsolidiert, der Rest bleibt auf dem Baukonto. Dieses Modell bietet große Flexibilität, erfordert aber eine sorgfältige Überwachung. Es eignet sich für erfahrene Investoren.

Eine weitere flexible Option ist die Kombihypothek, die feste und variable Tranchen kombiniert.

Die Konsolidierungsart bestimmt die endgültigen Kreditkosten und die zukünftigen Handlungsspielräume. Eine Begleitung durch einen Experten wird daher empfohlen, um die beste Wahl zu treffen.

Auswirkungen der Zinssätze bei Bauhypotheken

Gesamtkosten der Operation

Wie bei jedem Kredit ist das Niveau der schweizer Hypothekarzinsen entscheidend. Aber der Zinsanteil an den Gesamtkosten ist bei der Bauhypothek höher, im Bereich von 0,2 bis 0,8 Prozentpunkten.

• Lange Bauzeit (oft 12 bis 36 Monate)
• Stufenweise Auszahlung der Gelder
• Aufgeschobene Rückzahlung des Kapitals bis zur Konsolidierung
• Höheres Risiko für die Bank

Ein Mehrkostenfaktor, der bereits im ursprünglichen Finanzierungsplan berücksichtigt werden muss. Es sei denn, man entscheidet sich für eine SARON-Hypothek, die an kurzfristige Zinssätze gekoppelt ist.

Notwendigkeit, den Zeitplan an die Zinssätze anzupassen

Die Bauhypothek bringt eine Doppel-Temporalität mit sich. Zum einen die des Projekts (Grundstückskauf, Baubewilligung, Ausschreibungen, Bauarbeiten), zum anderen die der Finanzmärkte (Zinsentwicklung, Kreditverfügbarkeit).

Um die Finanzierung zu optimieren, müssen beide synchronisiert werden. Das bedeutet:

• die Zinsprojektionen für kurz- bis mittelfristige Zeiträume zu studieren
• den Zeitplan für die Auszahlung der Mittel anzupassen
• zinsobergrenzen oder Ausstiegsoptionen zu verhandeln
• zwischen verschiedenen Konsolidierungsszenarien abzuwägen

Vorteile eines Baukredits gegenüber einer klassischen Hypothek

Sicherheit für den Kreditnehmer

Garantie durch die Hypothek

Die Bauhypothek bietet die gleichen Sicherheiten wie eine klassische Hypothek. Die sich im Bau befindliche Immobilie dient als Sicherheit. Bei Zahlungsausfall kann die Bank die Immobilie pfänden und verkaufen, um ihre Forderungen zu decken.

Vorsorge für unvorhergesehene Ereignisse während der Bauphase

Die Bank verlangt vom Bauherrn, eine Allgefahren-Bauversicherung abzuschließen (Feuer, Diebstahl, Naturgefahren). Zudem wird geprüft, ob im Budget eine Reserve von etwa 10 % für Unvorhergesehenes eingeplant ist. So können unvermeidbare Mehrkosten abgedeckt werden.

Finanzielle Flexibilität

Anpassung der Hypothekendarlehen an die Projektbedürfnisse

Die Bauhypothek ist ein flexibles Produkt. Jede Kreditlinie (Grundstück, Bauarbeiten, Konsolidierung) kann eigene Merkmale haben: Betrag, Zinssatz, Laufzeit, Amortisation usw. So lässt sich die Finanzierung exakt an die Projektbedürfnisse anpassen.

Optionen für vorzeitige Rückzahlung bei der Amortisation

Ein klassischer Baukredit muss ab Konsolidierung vollständig amortisiert werden (in der Regel über 15 Jahre). Viele Banken bieten jedoch an, ihn in eine Festhypothek mit vorzeitigen oder aufgeschobenen Amortisationsoptionen umzuwandeln. So können die Raten an die finanziellen Möglichkeiten des Kreditnehmers angepasst werden.

Finanzielle Begleitung während der Bauphase

Überwachung der Finanzierung während der Arbeiten

Der Banker beschränkt sich nicht auf die Freigabe der Mittel. Er überwacht den Baufortschritt und kontrolliert die Einhaltung des Budgets. Außerdem kann er den Bauherrn bei Ausschreibungen und Verhandlungen mit Handwerkern begleiten. Ein echter Partner im Alltag.

Überprüfung der Bedingungen bei Projektänderungen

Ein Immobilienprojekt verläuft selten reibungslos. Termine, Kosten, Unvorhergesehenes … Die Parameter ändern sich ständig. Die Bauhypothek erlaubt es, die Finanzierungsbedingungen unterwegs anzupassen (vorbehaltlich Zustimmung der Bank). Ein Vorteil zur Absicherung des Projekts.

Erhalt eines Bauhypothekendarlehens

Maximaler Darlehensbetrag

Wie bei jeder Hypothek ist der Baukreditbetrag auf 80 % des Immobilienwerts (Grundstück + Gebäude) begrenzt. Die restlichen 20 % müssen als Eigenkapital eingebracht werden (davon mindestens 10 % in bar).

Für Neubauten wird der “Ausführungspreis” angesetzt, also die Gesamtsumme der Rechnungen. Dieser Betrag bildet die Grundlage für die Berechnung der Verpfändung. Achten Sie darauf, einen vollständigen und realistischen Kostenvoranschlag zu erstellen.

Zu beachten : Die Bank behält sich vor, am Ende der Bauphase die Kreditsumme zu überprüfen, falls die tatsächlichen Kosten unter der ursprünglichen Schätzung liegen. Ein Budgetüberschreitung kann den Kreditnehmer daher in Schwierigkeiten bringen.

Marktangebotsvergleich

Die Kreditkonditionen variieren stark von Institut zu Institut. Die Zinsunterschiede übersteigen oft 50 Basispunkte, das sind 12.500 CHF zusätzliche Zinsen bei einem Kredit von einer Million amortisiert über 15 Jahre!

Weitere Parameter spielen eine Rolle:

• Art der Mittelbereitstellung
• Bedingungen und Kosten der Konsolidierung
• Optionen für vorzeitige Rückzahlungen
• Geforderter Risikoschutz
• Akquisitions- und Verwaltungskosten

Ein systematischer Wettbewerb ist unerlässlich. Und das nicht nur auf Basis der ausgewiesenen Zinssätze. Nur ein Experte für Immobilienfinanzierung kann nach Analyse des Projekts einen relevanten Vergleich erstellen.

Zusammenstellung und Annahme der Akte

Die Erlangung eines Baukredits kann eine Herausforderung sein. Die einzureichenden Unterlagen sind zahlreich:

• Detaillierte Projektbeschreibung
• Kostenvoranschlag nach Positionen
• Vorläufiger Arbeitsplan
• Unterschriebene Werkverträge
• Gebäudepläne und Baugenehmigung
• Übliche Unterlagen (Identität, Einkommen, Eigenkapital)

Der Genehmigungsprozess dauert zwischen 3 und 6 Monaten, oft muss die Akte ergänzt oder geändert werden. Bei Ablehnung kann es notwendig sein, ein anderes Institut anzufragen. Die Hilfe eines Hypothekenmaklers ist daher wertvoll, da er die richtigen Argumente gegenüber den Banken vorbringen und Fehler vermeiden kann, die Ihre Finanzierung gefährden könnten.

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