Mietwert: Was Käufer wissen müssen

• Kontext : Was ist der Eigenmietwert ?
• Wie weit ist die Abschaffung des Eigenmietwerts ?
• Was sich für Sie in der Schweiz ändert
• Rechenbeispiele mit und ohne Eigenmietwert
• Schritte, um zu entscheiden und Ihre Strategie in der Schweiz zu optimieren
• Fehler, die es zu vermeiden gilt
• Mögliche Vorteile der Abschaffung
• Häufige Fragen (FAQ)

Der Eigenmietwert – auch als fiktiver Mietwert bezeichnet – war lange ein Pfeiler der Besteuerung von selbstnutzenden Eigentümern in der Schweiz. Nach der eidgenössischen Volksabstimmung vom 28. September 2025 ändert sich der Rahmen : die Abschaffung dieser Besteuerung wurde auf nationaler Ebene angenommen, mit wichtigen Folgen für Ihr Budget, Ihre Abzüge und Ihre Hypothekarentscheidungen in der Schweiz. Dieser Artikel bietet Ihnen einen klaren, zahlenbasierten und entscheidungsorientierten Leitfaden, um die Auswirkungen zu verstehen und Ihre nächsten Schritte vorzubereiten.

Kontext : Was ist der Eigenmietwert ?

Der Eigenmietwert ist ein theoretischer Betrag, der als Mietzinseinnahme dem Eigentümer zugerechnet wird, der seine eigene Wohnung oder sein eigenes Haus bewohnt. Er spiegelt den Mietzins wider, den man sich „selbst zahlen“ würde, und wird zum steuerbaren Einkommen addiert. Im Gegenzug erlaubte das frühere System bestimmte Abzüge : Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten pauschal oder effektiv sowie je nach kantonalem Regime auch energetische Investitionen.

Warum gab es diese Besteuerung ?

Das historische Ziel war, eine gewisse steuerliche Neutralität zwischen Mietern und selbstnutzenden Eigentümern sicherzustellen : Wenn der Mieter einen nicht abzugsfähigen Mietzins bezahlt, soll der selbstnutzende Eigentümer nicht vollständig durch die Abzugsfähigkeit der Zinsen ohne Gegenleistung begünstigt werden. Der Eigenmietwert sollte diese Asymmetrie ausgleichen.

Nützliche Terminologie

• Steuerlicher Eigenmietwert : theoretischer, steuerbarer Betrag der selbst bewohnten Liegenschaft.
• Zugerechnete Mietzinseinnahme : gleichbedeutende Formulierung, oft in der allgemeinen Erklärung verwendet.
• Bemessungsgrundlage bei Eigennutzung : doktrinärer Rahmen der Begrifflichkeit.

Wie weit ist die Abschaffung des Eigenmietwerts ?

Am 28. September 2025 haben Volk und die Mehrheit der Kantone die Reform angenommen, die die Besteuerung des Eigenmietwerts für selbstbewohnte Liegenschaften beendet, eingebettet in ein Gesetzespaket, das auch eine kantonale Besteuerung von Zweitwohnungen umfasst. Das effektive Inkrafttreten hängt von den bundes- und kantonalen Ausführungsakten ab. Zum Zeitpunkt dieser Aktualisierung ist der offizielle Zeitplan noch nicht veröffentlicht : mehrere Mitteilungen nennen eine Umsetzung ab der Steuerperiode 2028, vorbehaltlich regulatorischer Bestätigung.

Daten und offizielle Eckpunkte (Kurzfassung)

• Volks- und Kantonsmehr : 28. September 2025 (Mehrheitliches Ja).
• Bundesrechtlicher Rahmen : Reform der Besteuerung von Wohneigentum mit Abschaffung des Eigenmietwerts und Neudefinition der Abzüge.
• Inkraftsetzung : durch den Bundesrat festzulegen und mit den Kantonen zu koordinieren.

Was sich für Sie in der Schweiz ändert

Die Abschaffung des Eigenmietwerts verändert das Gleichgewicht zwischen steuerbarem Einkommen und Abzügen. Drei Mechanismen beeinflussen Ihre Situation :

1. Ende der Besteuerung des fiktiven Mietzinses für den Hauptwohnsitz.
2. Revision der Abzüge : Begrenzung oder schrittweise Aufhebung der Abzugsfähigkeit von Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten (je nach Umsetzung).
3. Unterschiede zwischen den Kantonen : die Kantone behalten Spielräume in der Anwendung, insbesondere bei Zweitwohnungen und allfälligen Abgaben.

Gewinner und sensiblere Fälle

• Gering verschuldete Eigentümer (z. B. Rentner, die einen grossen Teil der Hypothek amortisiert haben) : Wegfall des steuerbaren fiktiven Mietzinses, während ihre Zinsabzüge ohnehin gering waren.
• Stark verschuldete Haushalte : die geringere Abzugsfähigkeit der Zinsen kann den steuerlichen Nettovorteil mindern, insbesondere in den ersten Finanzierungsjahren.
• Energieeffizienzprojekte : gewisse Anreize (Abzüge/Beiträge) könnten lokal angepasst werden.

Zweitwohnungen, Mischnutzung und Mietobjekte

• Zweitwohnungen : Einführung einer kantonalen Spezialbesteuerung. Berücksichtigen Sie die kombinierte Wirkung auf Ihre Nettosteuerbelastung.
• Mischnutzung (privater/beruflicher Teil) : eine klare Aufteilung von Flächen und Kosten bleibt wesentlich.
• Mietobjekte (Anlage) : kein Eigenmietwert im engen Sinn ; steuerbar bleiben die effektiven Mieteinnahmen, mit spezifischen Regeln zu Kosten und Abschreibungen.

Beispielrechnung zum Eigenmietwert im Kanton Waadt

Sie finden ein gutes Beispiel hier und alle Details in der Broschüre des Kantons Waadt.

Schritte, um zu entscheiden und Ihre Strategie in der Schweiz zu optimieren

1) Eine Bestandsaufnahme erstellen

• Einkommen und Stabilität : Löhne, Boni, Nebeneinkünfte (siehe unsere 8 besten Tipps)
• Hypothek : Struktur 1./2. Rang, Fälligkeiten, Index (SARON vs. fest).
• Sicherheitsreserve : einen Puffer von 3 bis 6 Monatsausgaben wahren.

2) Ihre Zinsstruktur überprüfen

Vergleichen Sie den Nutzen eines flexibleren SARON mit einer teilweisen oder segmentierten Festhypothek. Die sinkende steuerliche Attraktivität der Zinsen könnte den finanziellen Gleichgewichtspunkt in Richtung Planbarkeit statt rein steuerlicher Optimierung verschieben.

3) Die Amortisation planen

Wenn der Vorteil des Zinsabzugs sinkt, kann es sinnvoll werden, die Amortisation zu beschleunigen (abhängig von Liquidität und Zeithorizont). Achten Sie darauf, Ihre Liquidität und Vorsorgegelder nicht auszutrocknen.

4) Unterhaltsarbeiten priorisieren

Da sich die Unterhaltsabzugsregeln ändern können, priorisieren Sie Massnahmen mit hohem energetischem und werterhaltendem Effekt und prüfen Sie die kantonal geltenden Vorschriften.

5) Zweitwohnung einplanen

Wenn Sie eine Zweitwohnung besitzen oder planen, berücksichtigen Sie die Wirkung der kantonalen Spezialbesteuerung auf die Gesamthaltekosten. Die Regelungen können je nach Kanton variieren : verfolgen Sie die offiziellen Mitteilungen.

Fehler, die es zu vermeiden gilt

• Nur nach steuerlichen Kriterien entscheiden : Ihre finanzielle Sicherheit hat Vorrang.
• Die Liquiditätsreserve vernachlässigen : sie muss nach jeder Weichenstellung ausreichend bleiben.
• Alles mit gleicher Laufzeit fest binden : die Diversifikation der Laufzeiten kann das Risiko glätten.
• Kantonale Besonderheiten ignorieren : [Lieu] und sein Kanton können unterschiedliche Regeln anwenden.

Potenzielle Vorteile der Abschaffung

• Vereinfachung für selbstnutzende Eigentümer : Wegfall des steuerbaren fiktiven Mietzinses.
• Budget-Transparenz : weniger Abhängigkeit von der Optimierung abzugsfähiger Zinsen.
• Möglicherweise gestärkte Neutralität zwischen gering und stark Verschuldeten (je nach finalen Parametern).

Häufige Fragen (FAQ)

Sich in der Schweiz beraten lassen

Ihre Situation ist einzigartig. Ein kurzes Gespräch ermöglicht es, Ihre Spielräume zu identifizieren, mehrere Strukturen (SARON/fest/segmentiert) zu vergleichen und kantonale Auswirkungen vorwegzunehmen.

Fazit

Die Abschaffung des Eigenmietwerts mischt die Karten für selbstnutzende Eigentümer in [Lieu] neu. Weniger steuerbarer fiktiver Mietzins, aber zurückhaltendere Abzüge : Die finanzielle Weichenstellung verlagert sich hin zu Budgetstabilität, zur passenden Zinsstruktur und zu einem tragbaren Amortisationstempo. Nehmen Sie sich Zeit für eine persönliche Diagnose, um Ihre Entscheidungen abzusichern. Eine personalisierte Analyse erhalten

Offizielle Quellen und Referenzseiten

• Eidgenössisches Finanzdepartement (EFD) — Reform der Besteuerung von Wohneigentum
• Bund — Seite zur Volksabstimmung vom 28.09.2025
• Kanton Genf — Abschaffung des Eigenmietwerts (29.09.2025)

Disclaimer : Allgemeine, unverbindliche Informationen; keine Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung. Regeln und Abzüge variieren zwischen Bund und Kantonen und können sich ändern. Keine Zinszusage. Treffen Sie Entscheidungen erst nach einer persönlichen Analyse durch einen Experten in [Lieu].