Comment sont calculés les frais de notaire en Suisse ?

• Que recouvrent exactement les « frais de notaire » en Suisse ?
• Frais de notaire : calcul et facteurs qui font varier la facture
• Exemples concrets par canton : Vaud, Genève, Zurich, Berne
• Comparaison visuelle des frais de notaire par canton
• Quels cantons calculent “de la même manière” ?
• Comment réduire vos frais de notaire (sans mauvaise surprise)

Que recouvrent exactement les frais de notaire en Suisse ?

Dans la pratique, beaucoup de ménages parlent de « frais de notaire » pour désigner tout ce qui est réglé au moment de la signature : acte de vente, démarches, inscription au registre foncier, parfois taxes de mutation, etc. Or, même des acteurs institutionnels rappellent que cette appellation peut être trompeuse, car tout ne correspond pas à la rémunération du notaire.

Ce que vous payez au notaire (au sens strict)

Selon le canton, la facture « notaire » au sens strict comprend généralement :

• Émoluments / honoraires liés à l’acte de vente (rédaction, authentification, vérifications, coordination).
• TVA sur la partie « prestation notariale » lorsqu’elle est soumise à TVA (courant dans de nombreux cantons).
• Débours (copies, extraits, frais administratifs, envois) : souvent modestes, mais réels.

Ce que je n’inclus pas ici (mais que vous verrez souvent dans d’autres simulateurs/articles) :

• Droits de mutation / impôt sur le transfert (quand il existe).
• Émoluments du registre foncier (inscription du changement de propriétaire).
  Ces éléments existent fréquemment dans les explications « grand public » sur les frais d’acquisition.

Frais de notaire : calcul et facteurs qui font varier la facture

Sur le terrain, le calcul des frais de notaire suit presque toujours une logique « valeur de transaction → tarif », mais la forme du tarif change :

• Pourcentage simple / très standardisé (souvent dans des cantons à notariat étatique ou très cadré sur certains actes).
• Tarif dégressif par tranches (plus le prix est élevé, plus le pourcentage moyen baisse).
• Tarif encadré (fourchettes) modulé par l’effort, le risque, la complexité.

Méthode pratique pour “comment calculer les frais de notaire”

Pour obtenir une estimation exploitable, procédez ainsi :

1. Fixez la base : prix d’achat (ou valeur déterminante retenue par le canton si elle diffère).
2. Identifiez la nature de l’acte : achat (acte de vente) vs cédule hypothécaire (souvent facturée séparément).
3. Appliquez le tarif cantonal (pourcentage fixe, tranches dégressives, ou grille/fourchette).
4. Ajoutez la TVA si la prestation notariale y est soumise.
5. Ajoutez les débours (petites lignes), si vous voulez une estimation réaliste.

Note méthodologique (importante) : ce graphiques représente les frais de notaire uniquement (au sens strict), et non l’ensemble des frais d’acquisition.

Les paramètres qui font réellement varier le montant

Même à prix d’achat identique, vos frais de notaire peuvent changer selon :

• La complexité juridique (PPE, servitudes, droits de préemption, conditions suspensives, démembrements, etc.).
• Le nombre de parties prenantes (banques, copropriétés, successions).
• Le fait qu’il y ait, en plus de l’acte de vente, un acte lié au financement (ex. cédule hypothécaire), qui génère souvent des frais supplémentaires (mais distincts).

Exemples concrets par canton : Vaud, Genève, Zurich, Berne

Ci-dessous, je prends 4 cantons et j’explique leur logique de calcul, puis je donne des exemples chiffrés. L’objectif est de vous permettre de comprendre comment sont calculés les frais de notaire, et pas seulement de lire un total.

Remarque importante : les taux/ordres de grandeur ci-dessous visent l’acte de vente et les frais de notaire au sens strict (hors registre foncier et hors droits de mutation).

Cantons à pourcentage simple ou très standardisé : Zurich (ZH)

À Zurich, on trouve une logique particulièrement lisible sur l’acte de vente : la beurkundung (authentification) est facturée sur une base proportionnelle (souvent exprimée en ‰). Des sources grand public et des explications cantonales évoquent typiquement 1 ‰ (0,1 %) pour l’authentification du contrat (TVA en sus), tandis que le registre foncier a sa propre ligne séparée.
On note aussi qu’il n’y a plus de Handänderungssteuer (impôt de mutation) dans le canton depuis des années, ce qui explique pourquoi les “frais annexes” y paraissent souvent plus bas à budget global égal.

Exemple (Zurich, achat CHF 1’000’000)

• Frais de notaire (authentification) : 0,10 % × 1’000’000 = CHF 1’000
• TVA 7,7 % (sur CHF 1’000) : CHF 77
• Total “notaire” estimatif (hors débours) : CHF 1’077

Cantons à tarif dégressif (souvent exprimé en %) : Genève (GE) et Vaud (VD)

À Genève, des sources officielles rappellent que la part “émoluments” suit une logique dégressive : plus le bien est cher, plus le pourcentage moyen baisse. À titre indicatif, il est mentionné qu’un acte d’achat se situe autour de 0,5 % pour un objet entre environ CHF 800’000 et CHF 1’000’000 (ordre de grandeur).

Dans le canton de Vaud, des sources romandes grand public citent souvent une rémunération du notaire de l’ordre de 0,5 % à 0,7 % (variable selon dossier), en distinguant bien ces émoluments des autres coûts (mutation, registre foncier).

Exemple (Genève, achat CHF 1’000’000 – ordre de grandeur)

• Frais de notaire (acte) : 0,50 % × 1’000’000 = CHF 5’000
• TVA (si applicable sur la prestation notariale) : 7,7 % × 5’000 = CHF 385
• Total “notaire” estimatif (hors débours) : CHF 5’385

Exemple (Vaud, achat CHF 1’000’000 – scénario médian)

• Frais de notaire (acte) : 0,60 % × 1’000’000 = CHF 6’000
• TVA (si applicable) : 7,7 % × 6’000 = CHF 462
• Total “notaire” estimatif (hors débours) : CHF 6’462

Ces exemples sont cohérents avec l’idée que la part “notaire” (au sens strict) reste souvent inférieure à 1 % du prix dans la majorité des cas, même si l’addition “chez le notaire” (incluant registre + taxes) peut être bien plus élevée selon les cantons.

Canton à tarif encadré et modulé : Berne (BE)

À Berne, les émoluments sont fixés par un cadre légal/tarifaire (ordonnance cantonale), avec une logique qui peut être moins “un seul pourcentage” et plus “grille/fourchette”. Des estimations grand public donnent, pour un bien à CHF 1’000’000, un ordre de grandeur autour de 0,35 % à 0,56 % de frais de notaire (au sens strict).

Exemple (Berne, achat CHF 1’000’000 – scénario médian)

• Frais de notaire (acte) : 0,45 % × 1’000’000 = CHF 4’500
• TVA (si applicable) : 7,7 % × 4’500 = CHF 347
• Total “notaire” estimatif (hors débours) : CHF 4’847

Comparaison visuelle des frais de notaire par canton

Note méthodologique (importante) : ce graphiques représente les frais de notaire uniquement (au sens strict), et non l’ensemble des frais d’acquisition.

Quels cantons calculent “de la même manière” ?

Sans prétendre à une classification juridique exhaustive, vous pouvez retenir la lecture opérationnelle utile ci-dessous :

1. Calcul très standardisé (pourcentage lisible) : cantons où l’acte ressemble à une “règle de trois” (ex. Zurich, souvent cité à 0,1 % pour l’authentification du contrat).
2. Tarif dégressif (souvent résumé en %) : cantons où l’on parle volontiers d’une fourchette en % pour l’acte (ex. Genève avec des exemples de taux moyens dégressifs ; Vaud souvent présenté avec une rémunération du notaire ~0,5–0,7 % selon dossier).
3. Tarif encadré avec modulation : cantons où la loi fixe un cadre et où le résultat dépend davantage de la qualification du dossier dans la grille (ex. Berne via ordonnance cantonale).

Comment réduire vos frais de notaire (sans mauvaise surprise)

Vous ne pourrez pas “optimiser” les frais de notaire comme un taux hypothécaire, mais vous pouvez éviter des surcoûts inutiles :

• Clarifiez ce qui est inclus dans le devis : “notaire au sens strict” vs registre foncier vs taxes.
• Regroupez les informations (état civil, financement, extrait RF, pièces PPE) pour éviter des allers-retours et des prestations additionnelles.
• Dans les cantons où la concurrence joue davantage, comparez (à prestation équivalente) et demandez un devis détaillé. Dans d’autres cantons, la marge de manœuvre est plus limitée car le tarif est fortement cadré.