Comment calculer votre capacité d’emprunt ?

Le calcul capacité d’emprunt sert à estimer combien vous pouvez emprunter pour financer un logement en Suisse, dans le cadre d’une hypothèque. Beaucoup de personnes se posent la question de façon directe : combien puis-je emprunter ou combien peut-on emprunter avec mon salaire ? La réponse n’est pas seulement une règle “mathématique” : elle reflète une logique bancaire qui teste si votre projet reste supportable dans le temps, même si les conditions de marché deviennent moins favorables.

Comprendre ce que mesure la capacité d’emprunt en Suisse

Quand vous demandez un financement, le prêteur cherche à valider votre capacité d’emprunt hypothécaire. Concrètement, il vérifie que vos charges de logement restent acceptables par rapport à vos revenus.

Définitions de base à connaître (à comprendre avant de calculer)

• Capacité d’emprunt : c’est le montant d’hypothèque qu’un prêteur accepte de vous accorder compte tenu de vos revenus, de vos charges et de ses règles internes.
• Fonds propres : ce sont vos apports personnels (épargne, une partie de la prévoyance selon conditions, donation, etc.). Dans le langage courant, c’est “l’apport”. Dans un calcul, c’est la partie du prix du bien que vous ne financez pas par l’hypothèque.
• Valeur du bien : c’est le prix d’achat (ou une valeur retenue par la banque si elle estime le prix trop élevé par rapport au marché).
• Montant d’hypothèque : c’est la part financée par le prêteur. Formule simple : hypothèque = valeur du bien – fonds propres.
• Taux d’avance : c’est le pourcentage financé par l’hypothèque. Exemple : bien à 1 000 000 CHF, fonds propres 250 000 CHF → hypothèque 750 000 CHF → taux d’avance 75%.
• Charges de logement (au sens bancaire) : ce n’est pas votre mensualité réelle “au taux du jour”. C’est une estimation prudente des coûts annuels du logement, utilisée pour tester la robustesse du projet.

La logique du test : des charges théoriques et un seuil d’endettement

En Suisse, beaucoup d’analyses reposent sur une règle pratique : les charges théoriques du logement ne devraient pas dépasser environ un tiers de votre revenu (souvent revenu brut annuel, selon les politiques internes). Cela ne veut pas dire qu’un tiers est votre budget “confort”, mais que c’est un repère utilisé pour décider si le financement est supportable.

Les charges théoriques additionnent généralement trois blocs :

1. Intérêts calculés à un taux prudent
   Au lieu d’utiliser uniquement le taux réellement proposé à l’instant T, la banque utilise souvent un taux théorique plus élevé (logique de prudence). L’objectif : vérifier que vous tenez encore les charges si les taux remontent.
2. Entretien et charges
   Une estimation forfaitaire de l’entretien du bien (souvent exprimée comme un pourcentage annuel de la valeur du logement). Ce montant vise à couvrir l’usure, les petites réparations et une partie des charges récurrentes.
3. Amortissement (remboursement planifié)
   En Suisse, il est courant de distinguer une partie de l’hypothèque qui doit faire partie d’un plan d’amortissement (réduction de la dette) selon une trajectoire définie. Cela dépend du niveau de financement et des règles appliquées.

La méthode pour calculer sa capacité d’emprunt (version “bancaire”, simplifiée mais utile)

Pour calculer capacité d’emprunt, vous pouvez suivre une méthode structurée. Elle ne remplace pas l’analyse complète d’un établissement, mais elle vous donne une estimation cohérente et vous aide à comprendre quels leviers influencent le résultat.

Étapes et formule de travail

Étape 1 — Fixer vos données de départ

• Revenu brut annuel du ménage (salaires, éventuellement une part de bonus si vous voulez être prudent, etc.).
• Fonds propres disponibles (en CHF) ou en pourcentage du prix du bien.
• Valeur du bien visée (en CHF).

Étape 2 — Déduire l’hypothèque

• Hypothèque = Valeur du bien – Fonds propres.

Étape 3 — Séparer “première tranche” et part à amortir (logique 1er rang / 2e rang)
Pour comprendre l’amortissement, on utilise souvent cette lecture :

• Jusqu’à environ 2/3 de la valeur du bien : c’est la zone généralement considérée comme “plus stable” (souvent appelée 1er rang dans le langage courant).
• Au-delà d’environ 2/3 : c’est la zone qui, dans beaucoup de schémas, doit être amortie pour ramener la dette à 2/3 dans un délai type (souvent 15 ans).
  Cette partie est parfois appelée “2e rang” (au sens pratique du calcul).

Vous n’avez pas besoin d’être expert en terminologie : retenez surtout ceci — plus votre financement dépasse 2/3, plus l’amortissement pèse dans le calcul.

Étape 4 — Calculer les charges annuelles théoriques
Pour une estimation simple (et lisible), vous pouvez prendre :

• Intérêts théoriques = Hypothèque × 5%
• Entretien/charges = Valeur du bien × 1%
• Amortissement (part au-delà de 2/3) = (Hypothèque – 2/3 × Valeur du bien), si positif, puis ÷ 15

Étape 5 — Tester la tenue des charges

• Seuil de charges = Revenu brut annuel × 1/3
• Condition : Charges théoriques ≤ Seuil de charges

Pourquoi cette méthode est utile ?
Parce qu’elle répond à la question “combien je peux emprunter” en vous montrant ce qui bloque : l’intérêt théorique, l’entretien ou l’amortissement. Dans beaucoup de dossiers, c’est l’amortissement de la partie au-delà de 2/3 qui fait basculer le résultat, surtout quand les fonds propres sont proches du minimum.

Exemples chiffrés : calculer sa capacité d’emprunt pas à pas

Les exemples ci-dessous utilisent des hypothèses de travail constantes, afin de comparer facilement les situations :

• Intérêts théoriques : 5% par an
• Entretien/charges : 1% par an
• Amortissement : réduction de la partie au-delà de 2/3 sur 15 ans
• Seuil d’effort : 1/3 du revenu brut annuel

Ces hypothèses sont volontairement simplifiées. Elles servent à calculer capacité d’emprunt de façon cohérente, pas à reproduire exactement la feuille de calcul d’une banque.

Exemple 1 — Revenu 180 000 CHF/an, fonds propres 20% : “combien peut-on emprunter ?”

Données

• Revenu brut annuel : 180 000 CHF
• Seuil de charges (1/3) : 60 000 CHF/an
• Fonds propres : 20%
• Bien visé : 1 020 000 CHF

1) Hypothèque

• Fonds propres = 1 020 000 × 20% = 204 000 CHF
• Hypothèque = 1 020 000 – 204 000 = 816 000 CHF

2) Intérêts théoriques

• 816 000 × 5% = 40 800 CHF/an

3) Entretien/charges

• 1 020 000 × 1% = 10 200 CHF/an

4) Part au-delà de 2/3 (à amortir dans ce modèle)

• 2/3 de 1 020 000 = 680 000 CHF
• Part au-delà = 816 000 – 680 000 = 136 000 CHF
• Amortissement annuel ≈ 136 000 ÷ 15 = 9 067 CHF/an (arrondi)

5) Charges théoriques totales

• 40 800 + 10 200 + 9 067 = 60 067 CHF/an

Remarque
Vous êtes très proche du seuil (60 000 CHF/an). Dans la vraie vie, selon l’établissement, les arrondis et vos autres charges, le projet peut passer, passer avec conditions, ou nécessiter un ajustement (bien un peu moins cher, fonds propres un peu plus élevés, ou structure différente).

Ce cas illustre bien le point suivant : quand vous êtes à 20% de fonds propres, la partie au-delà de 2/3 est souvent significative, et l’amortissement devient un élément majeur du calcul.

Exemple 2 — Revenu 120 000 CHF/an, fonds propres 30% : la hausse de fonds propres change la dynamique

Données

• Revenu brut annuel : 120 000 CHF
• Seuil de charges : 40 000 CHF/an
• Fonds propres : 30%
• Bien visé : 845 000 CHF

1) Hypothèque

• Fonds propres = 845 000 × 30% = 253 500 CHF
• Hypothèque = 845 000 – 253 500 = 591 500 CHF

2) Intérêts théoriques

• 591 500 × 5% = 29 575 CHF/an

3) Entretien/charges

• 845 000 × 1% = 8 450 CHF/an

4) Part au-delà de 2/3

• 2/3 de 845 000 ≈ 563 333 CHF
• Part au-delà = 591 500 – 563 333 ≈ 28 167 CHF
• Amortissement annuel ≈ 28 167 ÷ 15 ≈ 1 878 CHF/an

5) Charges théoriques totales

• 29 575 + 8 450 + 1 878 ≈ 39 903 CHF/an

Remarque
Ici, vous passez sous le seuil avec une petite marge. La différence n’est pas qu’un “apport plus élevé” : à 30% de fonds propres, la partie au-delà de 2/3 devient petite, donc l’amortissement pèse beaucoup moins. C’est un exemple concret d’un levier puissant sur la capacité emprunt.

Exemple 3 — Couple, revenu 250 000 CHF/an, fonds propres 25% : effet combiné du revenu et de l’apport

Données

• Revenu brut annuel : 250 000 CHF
• Seuil de charges : 83 333 CHF/an (1/3)
• Fonds propres : 25%
• On cherche une valeur de bien compatible avec les charges

Pour faire simple, on teste une valeur de bien et on vérifie si elle “passe”. Essayons 1 570 000 CHF.

1) Hypothèque

• Fonds propres = 1 570 000 × 25% = 392 500 CHF
• Hypothèque = 1 570 000 – 392 500 = 1 177 500 CHF

2) Intérêts théoriques

• 1 177 500 × 5% = 58 875 CHF/an

3) Entretien/charges

• 1 570 000 × 1% = 15 700 CHF/an

4) Part au-delà de 2/3

• 2/3 de 1 570 000 ≈ 1 046 667 CHF
• Part au-delà = 1 177 500 – 1 046 667 ≈ 130 833 CHF
• Amortissement annuel ≈ 130 833 ÷ 15 ≈ 8 722 CHF/an

5) Charges théoriques totales

• 58 875 + 15 700 + 8 722 ≈ 83 297 CHF/an

Remarque
Vous êtes très proche du seuil. Ce type de situation est fréquent : un revenu élevé “permet” une valeur de bien élevée, mais l’amortissement du dépassement de 2/3 revient vite dans la partie. Dans un dossier réel, vos autres charges (garde d’enfants, leasing, impôts, etc.), la stabilité des revenus, et l’analyse à la retraite peuvent faire bouger le curseur.

Les facteurs qui font varier votre capacité d’emprunt (et les erreurs fréquentes)

Même avec une bonne méthode, deux ménages avec le même salaire peuvent obtenir des résultats différents. Voici les principaux facteurs qui influencent le calcul capacité d’emprunt.

Fonds propres : effet double (hypothèque plus faible + amortissement plus faible)

Plus vos fonds propres sont élevés :

• plus l’hypothèque diminue (donc les intérêts théoriques diminuent),
• et surtout, plus vous réduisez la partie au-delà de 2/3 (donc l’amortissement diminue).

C’est pourquoi passer de 20% à 30% de fonds propres peut améliorer votre capacité d’emprunt plus que ce que l’on imagine au départ.

Revenu : nature, stabilité, et charges existantes

Le revenu n’est pas qu’un chiffre :

• un salaire fixe est généralement plus simple à retenir,
• un bonus peut être pris en compte partiellement selon l’historique,
• un revenu d’indépendant peut demander plusieurs exercices comptables,
• un deuxième revenu dans le ménage peut améliorer la capacité, mais les charges du ménage (enfants, pensions, etc.) comptent aussi.

En parallèle, les dettes et engagements existants (leasing, crédits, obligations) réduisent votre marge de manœuvre, même si votre calcul “logement” passe.

Prix du bien : la banque peut retenir une autre valeur

Dans certains cas, le prêteur ne retient pas exactement le prix payé, mais une valeur de référence liée à sa vision du marché. Cela peut changer l’hypothèque, le taux d’avance, et donc votre capacité.

Le poste “entretien” : forfait utile, mais réalité variable

Le 1% est un repère, mais :

• une maison avec gros travaux à court terme peut coûter plus,
• une PPE peut avoir un fonds de rénovation et des charges qui changent la réalité,
• un bien très performant énergétiquement peut réduire certains coûts, mais pas tous.

Amortissement direct vs indirect : ce que ça change (et ce que ça ne change pas)

• Amortissement direct : vous remboursez la dette.
• Amortissement indirect : vous épargnez dans une solution (souvent pilier 3a nantissable selon montage) tout en gardant la dette plus élevée.

Selon les approches et les objectifs (fiscalité, planification, prévoyance), l’un ou l’autre peut être pertinent. En termes de logique “tenue des charges”, la banque regardera surtout que la trajectoire d’amortissement respecte ses exigences.

Erreurs fréquentes quand on se demande “combien je peux emprunter”

1. Utiliser uniquement la mensualité au taux du moment
   En Suisse, l’analyse repose souvent sur un taux théorique prudent. Donc un simulateur basé uniquement sur le taux du marché peut donner une impression trop optimiste.
2. Oublier l’entretien et les charges
   Même si votre mensualité semble basse, l’entretien et les charges existent. Les ignorer fausse le calcul.
3. Négliger l’effet du dépassement de 2/3
   Beaucoup de dossiers “bloqués” le sont parce que l’amortissement de la partie au-delà de 2/3 prend une place importante.
4. Sous-estimer l’impact des autres dettes
   Un leasing, un crédit privé ou des obligations régulières peuvent changer la conclusion.

Réponses courtes à d’autres questions relatives à la capacité d’emprunt

Disclaimer : Les informations et exemples de cette page sont fournis à titre informatif et utilisent un modèle volontairement simplifié (taux théorique, forfait d’entretien/charges, amortissement sur la partie au-delà de 2/3, seuil d’environ un tiers du revenu). Les pratiques exactes varient selon les banques et assurances (revenus retenus, charges prises en compte, règles internes, analyse à la retraite, arrondis, etc.). Cette page ne constitue ni une offre de financement, ni un conseil personnalisé, et ne contient aucune promesse de taux. Pour une décision, faites valider votre situation avec des données complètes et un professionnel.