Calcolatore di mutui

Stai pensando di acquistare un immobile in Svizzera?

Per determinare con precisione la tua capacità di indebitamento e il costo del tuo prestito futuro, utilizza il nostro calcolatore di mutui online. Basato sulla metodologia di calcolo delle banche svizzere, questo strumento fornisce una simulazione dettagliata che integra tutti i parametri in pochi clic.
Ti spieghiamo come funziona e quali sono gli elementi chiave da tenere in considerazione per il tuo mutuo.

Come funziona il nostro calcolatore di mutui

Il nostro simulatore di mutui si basa sui principali criteri analizzati dagli istituti di credito per determinare le condizioni di credito:

• Il tuo reddito annuo (stipendio lordo annuo, bonus, tredicesima)
• Prezzo di acquisto dell’immobile
• Capitale proprio (contributi in denaro, risparmi, donazioni, 2° pilastro)
• Durata del tasso fisso (per un calcolo con tasso variabile, contattaci)
• Il tuo tasso di prestito

Da questi dati, il nostro algoritmo di calcolo del mutuo visualizza con precisione:

• Quota del tuo capitale (%)
• Importo del prestito
• Quota prestito (%)
• Importo del 1° mutuo
• Importo del secondo mutuo
• Interesse annuo reale
• Interesse annuo fittizio
• Ammortamento annuale obbligatorio
• Costi annuali di manutenzione della proprietà
• Costi annuali effettivi totali
• Totale delle commissioni annuali fittizie
• Stipendio annuo richiesto
• Rapporto spese/ricavi
• Costo mensile (pagamenti del mutuo) per il tuo portafoglio

I risultati vengono presentati in modo pratico, con tutte le informazioni necessarie per prendere una buona decisione. In questo modo è possibile visualizzare l’impatto concreto di una modifica del tasso, della durata o dell’ammortamento. Puoi regolare le impostazioni per definire il piano di finanziamento ottimale, in base al tuo budget e ai tuoi obiettivi.

Meccanismo ipotecario in Svizzera

Un mutuo è un prestito garantito da un pegno immobiliare. In caso di inadempienza del debitore, la banca può pignorare l’immobile per recuperare i fondi prestati. In cambio di questa garanzia, finanzia normalmente fino all’80% del valore dell’immobile (tasso di finanziamento), mentre il restante 20% costituisce il capitale proprio obbligatorio (vedere tipi di capitale proprio).

Esempio: per un immobile del valore di CHF 1.000.000, la banca può concedere un prestito fino a CHF 800.000. L’acquirente deve versare personalmente un contributo di CHF 200.000.

Oltre a queste regole di base, ogni pratica viene analizzata secondo criteri propri dell’istituto di credito (tasso massimo di impegno, valutazione dell’immobile, qualità del reddito, stabilità professionale, età, in particolare). Da qui l’interesse nel rivolgersi a un mediatore creditizio per trovare la soluzione più vantaggiosa. Non ti costerà nulla e avrai il vantaggio di offrirti prestiti da più banche o compagnie assicurative.

Calcolo degli interessi e del costo totale del credito

Il tasso di interesse del mutuo rappresenta il costo del denaro preso in prestito, espresso come percentuale del capitale dovuto. È la componente principale del costo totale del mutuo. Il tasso ipotecario svizzero offerto dipende dalla solidità e dalle garanzie del mutuatario, nonché dalla durata di impegno scelta.

Gli interessi vengono calcolati sul capitale residuo dovuto dopo ogni rata, secondo la formula:

Interessi = Capitale dovuto x Tasso annuo x (Numero esatto di giorni / 360)

Esempio: per un mutuo di CHF 600.000 al tasso dell’1,5% su 3 mesi (90 giorni):

Interessi = 600.000 x 1,5% x (90 / 360) = 2.250 CHF

Il costo totale corrisponde alla somma degli interessi pagati per tutta la durata del prestito, a seconda dell’ammortamento scelto.

I diversi tipi di tassi ipotecari

Le banche e le compagnie assicurative svizzere offrono un’ampia gamma di mutui con termini e condizioni personalizzati per ogni profilo. Ecco una breve descrizione dei tre tipi di mutui più comuni.

1. Tasso fisso: il tasso è garantito per un periodo fisso (generalmente da 2 a 10 anni) (2, 5, 10 anni o più), con rate mensili costanti. Il mutuo a tasso fisso offre una certa sicurezza a lungo termine, ma attenzione, non consente di beneficiare di un ribasso dei tassi.
2. Tasso variabile (SARON): il tasso oscilla in base alle variazioni del mercato monetario, con un adeguamento trimestrale. Molto interessante quando i tassi sono bassi, il mutuo SARON comporta ovviamente il rischio di rapidi aumenti dei tassi.
3. Mutuo combinato: combina una parte del prestito a tasso fisso con una seconda parte a tasso SARON.

Per scegliere la formula più vantaggiosa e sicura è fondamentale essere ben consigliati. Un mediatore creditizio valuterà con voi i diversi scenari e anticiperà le variazioni dei tassi.

Metodologia per il calcolo delle rate mensili

Le rate mensili sono composte da una quota di interessi e da una quota di ammortamento del capitale. Il tipo di ammortamento determina l’importo del pagamento:

• Ammortamento diretto: a ogni scadenza viene restituita una quota del capitale, oltre agli interessi, secondo una percentuale definita al momento della stipula del prestito con la banca o la compagnia assicurativa. Il debito diminuisce così gradualmente.
• Ammortamento indiretto: il mutuatario rimborsa solo gli interessi e contemporaneamente alimenta un conto del 3° pilastro, che servirà a rimborsare il capitale alla fine del contratto. Vantaggioso dal punto di vista fiscale, ma comporta un doppio addebito.

Il calcolo delle rate mensili si basa sul principio delle rendite costanti, secondo la formula:

Rata mensile = Capitale x Tasso periodico x (1 + Tasso periodico)^n / [(1 + Tasso periodico)^n – 1]

Con:

• Tasso periodico = Tasso di interesse annuo / 12
• n = numero di rate (in mesi)

Esempio: per un mutuo di CHF 600.000 all’1,5% su 15 anni, ammortizzato all’1%:

Rata mensile = CHF 3.688 (inclusi CHF 750 di ammortamento e CHF 2.938 di interessi iniziali)

La nostra calcolatrice esegue questo calcolo complesso in un clic e ti fornisce la tabella completa delle rate mensili, inclusa l’evoluzione del debito.

Ottimizza il tuo finanziamento immobiliare

Per ottenere le migliori condizioni tariffarie e ridurre le rate mensili, puoi attivare diverse leve:

• Massimizza il tuo contributo personale oltre il limite normativo del 20% per ridurre l’importo e la durata del prestito. Utilizza i tuoi risparmi, il tuo 2° pilastro (fino al 50% del tuo patrimonio), i conti di libero passaggio, ecc.
• Preparare un fascicolo solido con un reddito regolare, una situazione stabile e garanzie aggiuntive (polizza LAP, nota ipotecaria) per negoziare il tasso. I profili migliori guadagnano fino allo 0,5%.
• Adatta la durata alla tua capacità di rimborso: più è breve, minori saranno gli interessi che pagherai. Ma le rate mensili saranno più alte. I consigli degli esperti ti aiuteranno a trovare il giusto equilibrio.
• Combina i tipi di tasso per garantire il tuo finanziamento a lungo termine sfruttando al contempo le opportunità di mercato. Spesso la formula vincente è un mix di tassi variabili/fissi a breve e lungo termine.
• Sfida la concorrenza e confronta sistematicamente le offerte di mercato per ogni rinnovo. Una differenza di pochi decimi può fare una grande differenza nel giro di 20 anni!

Per avere maggiore chiarezza e trovare la migliore strategia di finanziamento, niente sostituisce l’analisi personalizzata di un broker specializzato in mutui ipotecari. La sua competenza e conoscenza del mercato ti faranno risparmiare tempo e denaro.

I nostri servizi di consulenza sui mutui

Con anni di esperienza nel finanziamento immobiliare, il nostro team di specialisti vi supporterà dalla A alla Z nel vostro progetto di acquisto in Svizzera:

• Analisi approfondita della tua situazione e delle tue esigenze
• Simulazione dettagliata della tua capacità di indebitamento e del costo del tuo credito
• Creazione personalizzata del tuo piano di finanziamento
• Negoziazione del tasso migliore con i nostri partner bancari
• Ottimizzazione fiscale grazie ai nostri esperti di pianificazione patrimoniale
• Monitoraggio personalizzato e proattivo per tutta la durata del mutuo

I nostri servizi indipendenti e trasparenti ti garantiscono la soluzione più vantaggiosa sul mercato, grazie alla nostra rete di oltre 30 istituti di credito. Tuteliamo esclusivamente i tuoi interessi, senza conflitti con le banche.

Affida il tuo progetto immobiliare ai nostri esperti di mutui: contattaci per una consulenza gratuita e senza impegno. Insieme realizziamo il tuo sogno di diventare proprietario di casa nelle migliori condizioni possibili!