Messa in pegno: definizione
La messa in pegno consiste nell’offrire un bene (ad esempio un conto di previdenza, titoli o liquidità) come garanzia alla vostra banca, senza trasferirne immediatamente la proprietà. In caso di mancato pagamento del vostro mutuo ipotecario, l’istituto creditore può escutere il pegno per coprire il debito.
Messa in pegno nel contesto di un mutuo ipotecario
Nel finanziamento immobiliare, il pegno immobiliare rappresenta un’alternativa al prelievo dei vostri averi di previdenza o dei vostri risparmi. Invece di prelevare definitivamente questi fondi, li lasciate investiti e li utilizzate come garanzia supplementare per ottenere o completare il vostro mutuo ipotecario.
Concretamente, la banca valuta il valore del bene dato in pegno (ad esempio un conto del 3° pilastro, un portafoglio titoli o liquidità) e accetta di concedervi un credito più elevato oppure di migliorare le condizioni del vostro mutuo, perché il suo rischio diminuisce. Rimanete proprietari del bene dato in pegno, ma non potete più disporne liberamente finché il pegno esiste.
Messa in pegno: definizione e funzionamento pratico
Dal punto di vista operativo, la messa in pegno si basa su un contratto di pegno che firmate con la banca. Questo documento specifica quali averi vengono dati in pegno, per quale importo e a quali condizioni la banca può realizzarli. Se rispettate normalmente i vostri impegni (pagamento degli interessi e, se del caso, dell’ammortamento), la messa in pegno rimane puramente teorica: i vostri averi restano investiti e continuano a generare interessi o rendimenti.
Se invece non riuscite più a far fronte ai vostri obblighi, la banca può utilizzare il valore del bene dato in pegno per rimborsare in tutto o in parte il debito ipotecario. È proprio questa possibilità che rassicura l’istituto finanziatore e gli consente, in alcuni casi, di accettare un finanziamento più elevato o un rapporto di anticipo più importante.
Messa in pegno della previdenza (LPP e 3° pilastro)
In Svizzera la messa in pegno è spesso utilizzata con gli averi di previdenza: 2° pilastro (LPP, che in alcuni casi potete prelevare per acquistare la vostra abitazione) e pilastro 3a vincolato. Invece di prelevare il capitale della cassa pensione o del vostro conto 3a, potete darlo in pegno per completare i fondi propri richiesti dalla banca. In questo modo preservate la vostra previdenza per la vecchiaia aumentando al contempo la vostra capacità di finanziamento.
Questa soluzione è interessante se disponete di importanti averi di previdenza ma desiderate limitare l’impatto fiscale e la perdita di prestazioni al momento del pensionamento. Gli averi restano nel sistema previdenziale e in linea di principio continuano a generare diritti a una rendita; in cambio accettate che la banca possa realizzarli se la vostra situazione dovesse peggiorare e la vendita dell’immobile non fosse sufficiente a rimborsare il debito.
Vantaggi e rischi della messa in pegno
La messa in pegno presenta diversi vantaggi per voi in qualità di debitori. Può permettervi di acquistare un immobile con meno fondi propri «cash», di aumentare il vostro potere d’acquisto sul mercato immobiliare e, talvolta, di ottenere condizioni di tasso migliori grazie alla sicurezza supplementare offerta alla banca. Inoltre, se la messa in pegno riguarda averi di previdenza, evitate un prelievo immediato di questi fondi, il che può essere interessante per la vostra pensione.
D’altro canto, questa strategia comporta anche dei rischi. In caso di difficoltà finanziarie, non è esposto solo l’immobile, ma anche il bene dato in pegno (previdenza, titoli, risparmi). Un andamento negativo dei mercati finanziari può inoltre ridurre il valore degli attivi dati in pegno, senza che il vostro debito ipotecario diminuisca. È quindi essenziale valutare insieme al vostro consulente l’impatto complessivo della messa in pegno sulla vostra situazione patrimoniale e sulla vostra sicurezza a lungo termine.
Messa in pegno o ammortamento: come scegliere?
Quando date in pegno un avere (ad esempio il vostro 3° pilastro), potete talvolta ridurre l’ammortamento diretto del vostro mutuo ipotecario. Invece di rimborsare rapidamente il capitale, accettate un livello di debito più elevato, garantito dal pegno. Questo può alleggerire il vostro budget nel breve termine, ma implica il pagamento di interessi ipotecari su un importo più elevato per un periodo più lungo.
La scelta tra messa in pegno e ammortamento dipende dalle vostre priorità: se privilegiate la sicurezza e la riduzione progressiva del debito, spesso sarà raccomandato un ammortamento più elevato. Se invece desiderate ottimizzare soprattutto la fiscalità (deduzione degli interessi) e mantenere investiti i vostri averi di previdenza, la messa in pegno può essere un’opzione interessante, a condizione di accettare consapevolmente i rischi associati.
Esempio concreto di messa in pegno per finanziare un immobile
Immaginiamo che vogliate acquistare un appartamento e che la banca richieda il 20 % di fondi propri. Disponete del 10 % in liquidità e del 10 % su un conto di previdenza del 3° pilastro. Avete due possibilità: prelevare il 3° pilastro oppure darlo in pegno. Scegliendo la messa in pegno, lasciate intatto il vostro 3° pilastro, che però funge da garanzia complementare per permettere alla banca di raggiungere l’apporto richiesto.
In pratica, la banca concede il credito tenendo conto del valore del 3° pilastro dato in pegno. Pagate gli interessi ipotecari sull’intero importo preso a prestito, mentre il vostro 3° pilastro continua a essere alimentato e a fruttare. Se un giorno non riusciste più a far fronte alle vostre uscite e la vendita dell’immobile non coprisse interamente il debito, l’istituto finanziatore potrà, in ultima istanza, utilizzare gli averi dati in pegno per colmare la differenza.
Risorse utili sulla messa in pegno
- Capire meglio il finanziamento ipotecario in Svizzera
- È possibile diventare proprietari con un minimo di fondi propri?
- Quanto posso prendere in prestito (capacità di prestito)?
