Ammortamento diretto: definizione
L’ammortamento diretto consiste nel rimborsare ogni anno una parte del capitale della vostra ipoteca, oltre agli interessi, in modo che il vostro debito diminuisca progressivamente.
In pratica, non pagate alla banca solo gli interessi: una quota fissa o pianificata dei vostri versamenti serve a ridurre l’importo preso in prestito. In Svizzera, l’ammortamento diretto è generalmente richiesto sulla parte dell’ipoteca che supera circa il 65% del valore dell’immobile, per riportare il debito a un livello considerato sostenibile dagli istituti finanziari. Quanto più ammortizzate direttamente, tanto più rapidamente l’ipoteca diminuisce e tanto più aumenta la vostra quota di proprietà.
L’ammortamento diretto si distingue dall’ammortamento indiretto, in cui il capitale non viene rimborsato alla banca man mano, ma viene accantonato su un prodotto (spesso un pilastro 3a) che sarà utilizzato in seguito per rimborsare in un’unica soluzione una parte dell’ipoteca. Con l’ammortamento diretto, l’importo del debito si riduce anno dopo anno, rendendolo una soluzione semplice e trasparente per molti proprietari.
Meccanismi dell’ammortamento diretto
Con l’ammortamento diretto, ogni rata mensile (o versamento trimestrale, semestrale o persino annuale a seconda della banca) è composta da due elementi:
- gli interessi sul debito ipotecario ancora in essere;
- la quota di ammortamento diretto, che riduce il capitale preso in prestito.
All’inizio del finanziamento, pagate interessi sull’intera ipoteca. Man mano che l’ammortamento diretto riduce il capitale, gli interessi diminuiscono, perché sono calcolati su un importo di debito sempre più basso. Questo meccanismo alleggerisce progressivamente il vostro onere per interessi e rafforza la vostra sicurezza patrimoniale: in caso di vendita dell’immobile o di riduzione del reddito, la vostra esposizione al debito è minore.
Nel contesto svizzero si parla di ipoteche di primo e secondo rango. L’ammortamento diretto si applica più spesso alla parte dell’ipoteca cosiddetta di «secondo rango», che deve essere rimborsata generalmente entro un massimo di 15 anni o, al più tardi, fino all’età di pensionamento. Una volta ammortizzata questa quota, resta in linea di principio un’ipoteca di «primo rango», spesso intorno al 65% del valore dell’immobile, che non è obbligatoriamente ammortizzata. L’ammortamento diretto consente quindi di raggiungere progressivamente questo livello obiettivo..
Dal punto di vista fiscale, l’ammortamento diretto ha un duplice effetto:
- i vostri interessi ipotecari diminuiscono nel tempo, riducendo la deduzione fiscale possibile;
- parallelamente, la vostra sostanza netta aumenta, perché il debito diminuisce.
A seconda della vostra situazione personale (redditi, sostanza, Cantone, durata prevista di detenzione dell’immobile), l’ammortamento diretto può essere più o meno interessante rispetto a un ammortamento indiretto. Ma dal punto di vista della sicurezza finanziaria, l’ammortamento diretto presenta il vantaggio di una riduzione chiara e regolare del debito ipotecario.
Esempio di ammortamento diretto
Immaginiamo un’abitazione in Svizzera finanziata con un’ipoteca di 700 000 CHF. La banca richiede che 200 000 CHF siano ammortizzati in 15 anni, per riportare il debito a 500 000 CHF (ossia circa il 50% del valore dell’immobile, se questo vale 1 000 000 CHF). Optate per un ammortamento diretto.
I 200 000 CHF devono essere rimborsati in 15 anni. Ciò rappresenta un ammortamento diretto di circa 13 300 CHF all’anno (200 000 CHF ÷ 15), cioè poco più di 1 100 CHF al mese. Questa somma si aggiunge al pagamento degli interessi.
Supponiamo che il tasso d’interesse della vostra ipoteca sia del 2%:
Anno 1
- Debito all’inizio dell’anno: 700 000 CHF
- Interessi annui: 700 000 CHF × 2 % = 14 000 CHF
- Ammortamento diretto: 13 300 CHF
- Debito a fine anno: 700 000 CHF – 13 300 CHF = 686 700 CHF
Anno 2
- Interessi annui: 686 700 CHF × 2 % ≈ 13 734 CHF
- Ammortamento diretto: 13 300 CHF
- Nuovo debito: 686 700 CHF – 13 300 CHF = 673 400 CHF
Questo processo si ripete ogni anno. L’importo dell’ammortamento diretto resta identico (13 300 CHF all’anno in questo esempio), mentre gli interessi diminuiscono progressivamente grazie alla riduzione del capitale. Dopo 15 anni, avete ammortizzato complessivamente 200 000 CHF: l’ipoteca ammonta ormai solo a 500 000 CHF.
Grazie all’ammortamento diretto, il vostro onere per interessi è nettamente più basso rispetto all’inizio e la vostra posizione finanziaria è più solida: il valore dell’immobile resta lo stesso (o può aumentare), mentre il vostro debito è diminuito in modo significativo. È proprio questo l’obiettivo dell’ammortamento diretto: ridurre durevolmente la vostra ipoteca rafforzando al contempo la vostra sicurezza patrimoniale.
Guide sull’ammortamento
- Evoluzione dei tassi ipotecari nel 2026
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- Abolizione del valore locativo
