Come vengono calcolate le spese notarili in Svizzera?

• Che cosa comprendono esattamente le « spese notarili » in Svizzera?
• Spese notarili: calcolo e fattori che fanno variare l’importo
• Esempi concreti per cantone: Vaud, Ginevra, Zurigo, Berna
• Confronto visivo delle spese notarili per cantone
• Quali cantoni calcolano “allo stesso modo”?
• Come ridurre le vostre spese notarili (senza brutte sorprese)

Che cosa comprendono esattamente le spese notarili in Svizzera?

Nella pratica, molte famiglie parlano di « spese notarili » per indicare tutto ciò che viene pagato al momento della firma: atto di compravendita, pratiche, iscrizione al registro fondiario, talvolta imposte di trasferimento, ecc. Tuttavia, anche alcuni attori istituzionali ricordano che questa denominazione può essere fuorviante, perché non tutto corrisponde alla remunerazione del notaio.

Ciò che pagate al notaio (in senso stretto)

A seconda del cantone, la fattura « notaio » in senso stretto comprende generalmente:

• Emolumenti / onorari legati all’atto di compravendita (redazione, autenticazione, verifiche, coordinamento).
• IVA sulla parte « prestazione notarile » quando è soggetta a IVA (frequente in molti cantoni).
• Spese vive (copie, estratti, costi amministrativi, invii): spesso contenute, ma reali.

Ciò che non includo qui (ma che vedrete spesso in altri simulatori/articoli):

• Imposte di trasferimento / imposta sul trasferimento (quando esiste).
• Emolumenti del registro fondiario (iscrizione del cambiamento di proprietario).
  Questi elementi compaiono spesso nelle spiegazioni « per il grande pubblico » sulle spese di acquisto.

Spese notarili: calcolo e fattori che fanno variare l’importo

Sul campo, il calcolo delle spese notarili segue quasi sempre una logica « valore della transazione → tariffa », ma la forma della tariffa cambia:

• Percentuale semplice / molto standardizzata (spesso nei cantoni con notariato statale o molto regolamentato per certi atti).
• Tariffa decrescente per scaglioni (più il prezzo è elevato, più la percentuale media diminuisce).
• Tariffa regolamentata (forchette) modulata in base allo sforzo, al rischio, alla complessità.

Metodo pratico per “come calcolare le spese notarili”

Per ottenere una stima utilizzabile, procedete così:

1. Fissate la base : prezzo d’acquisto (o valore determinante riconosciuto dal cantone se differisce).
2. Identificate la natura dell’atto : acquisto (atto di compravendita) vs cartella ipotecaria (spesso fatturata separatamente).
3. Applicate la tariffa cantonale (percentuale fissa, scaglioni decrescenti o griglia/forchetta).
4. Aggiungete l’IVA se la prestazione notarile vi è soggetta.
5. Aggiungete le spese vive (piccole voci), se volete una stima realistica.

Nota metodologica (importante) : questo grafico rappresenta solo le spese notarili (in senso stretto) e non l’insieme delle spese di acquisto.

I parametri che fanno realmente variare l’importo

Anche a parità di prezzo d’acquisto, le vostre spese notarili possono variare in funzione di:

• La complessità giuridica (PPE, servitù, diritti di prelazione, condizioni sospensive, smembramenti, ecc.).
• Il numero di parti coinvolte (banche, comproprietà, successioni).
• Il fatto che, oltre all’atto di compravendita, vi sia un atto legato al finanziamento (es. cartella ipotecaria), che genera spesso spese aggiuntive (ma distinte).

Esempi concreti per cantone: Vaud, Ginevra, Zurigo, Berna

Di seguito, prendo 4 cantoni e ne spiego la logica di calcolo, poi fornisco esempi numerici. L’obiettivo è permettervi di capire come vengono calcolate le spese notarili, e non solo di leggere un totale.

Osservazione importante: i tassi/ordini di grandezza qui sotto riguardano l’atto di compravendita e le spese notarili in senso stretto (escludendo il registro fondiario e le imposte di trasferimento).

Cantoni con percentuale semplice o molto standardizzata: Zurigo (ZH)

A Zurigo, si riscontra una logica particolarmente chiara per l’atto di compravendita: la Beurkundung (autenticazione) è fatturata su base proporzionale (spesso espressa in ‰). Fonti divulgative e spiegazioni cantonali menzionano tipicamente 1 ‰ (0,1 %) per l’autenticazione del contratto (IVA esclusa), mentre il registro fondiario ha una voce separata.
Si nota anche che nel cantone non esiste più da anni la Handänderungssteuer (imposta di trasferimento), il che spiega perché le “spese accessorie” vi sembrano spesso più basse a parità di budget complessivo.

Esempio (Zurigo, acquisto CHF 1’000’000)

• Spese notarili (autenticazione): 0,10 % × 1’000’000 = CHF 1’000
• IVA 7,7 % (su CHF 1’000): CHF 77
• Totale “notaio” stimato (escluse le spese vive): CHF 1’077

Cantoni con tariffa decrescente (spesso espressa in %): Ginevra (GE) e Vaud (VD)

A Ginevra, fonti ufficiali ricordano che la parte “emolumenti” segue una logica decrescente: più l’immobile è caro, più la percentuale media diminuisce. A titolo indicativo, viene menzionato che un atto di acquisto si colloca attorno a 0,5 % per un oggetto compreso tra circa CHF 800’000 e CHF 1’000’000 (ordine di grandezza).

Nel cantone di Vaud, fonti romande divulgative citano spesso una remunerazione del notaio dell’ordine di 0,5 % a 0,7 % (variabile a seconda del dossier), distinguendo bene questi emolumenti dagli altri costi (trasferimento, registro fondiario).

Esempio (Ginevra, acquisto CHF 1’000’000 – ordine di grandezza)

• Spese notarili (atto): 0,50 % × 1’000’000 = CHF 5’000
• IVA (se applicabile alla prestazione notarile): 7,7 % × 5’000 = CHF 385
• Totale “notaio” stimato (escluse le spese vive): CHF 5’385

Esempio (Vaud, acquisto CHF 1’000’000 – scenario mediano)

• Spese notarili (atto): 0,60 % × 1’000’000 = CHF 6’000
• IVA (se applicabile): 7,7 % × 6’000 = CHF 462
• Totale “notaio” stimato (escluse le spese vive): CHF 6’462

Questi esempi sono coerenti con l’idea che la quota “notaio” (in senso stretto) resti spesso inferiore all’1 % del prezzo nella maggior parte dei casi, anche se la somma “dal notaio” (includendo registro + imposte) può essere molto più elevata a seconda dei cantoni.

Cantone con tariffa regolamentata e modulata: Berna (BE)

A Berna, gli emolumenti sono stabiliti da un quadro legale/tariffario (ordinanza cantonale), con una logica che può essere meno “un’unica percentuale” e più “griglia/forchetta”. Stime divulgative indicano, per un immobile da CHF 1’000’000, un ordine di grandezza attorno a 0,35 % a 0,56 % di spese notarili (in senso stretto).

Esempio (Berna, acquisto CHF 1’000’000 – scenario mediano)

• Spese notarili (atto): 0,45 % × 1’000’000 = CHF 4’500
• IVA (se applicabile): 7,7 % × 4’500 = CHF 347
• Totale “notaio” stimato (escluse le spese vive): CHF 4’847

Confronto visivo delle spese notarili per cantone

Nota metodologica (importante) : questo grafico rappresenta solo le spese notarili (in senso stretto) e non l’insieme delle spese di acquisto.

Quali cantoni calcolano “allo stesso modo”?

Senza pretendere una classificazione giuridica esaustiva, potete tenere a mente la lettura operativa seguente:

1. Calcolo molto standardizzato (percentuale facilmente leggibile) : cantoni in cui l’atto assomiglia a una “regola del tre” (es. Zurigo, spesso citato allo 0,1 % per l’autenticazione del contratto).
2. Tariffa decrescente (spesso riassunta in %) : cantoni in cui si parla volentieri di una forchetta in % per l’atto (es. Ginevra con esempi di tassi medi decrescenti; Vaud spesso presentato con una remunerazione del notaio ~0,5–0,7 % a seconda del dossier).
3. Tariffa regolamentata con modulazione : cantoni in cui la legge fissa un quadro e il risultato dipende maggiormente dalla qualificazione del dossier nella griglia (es. Berna tramite ordinanza cantonale).

Come ridurre le vostre spese notarili (senza brutte sorprese)

Non potrete “ottimizzare” le spese notarili come un tasso ipotecario, ma potete evitare sovraccosti inutili:

• Chiarite cosa è incluso nel preventivo: “notaio in senso stretto” vs registro fondiario vs imposte.
• Raggruppate le informazioni (stato civile, finanziamento, estratto RF, documenti PPE) per evitare andirivieni e prestazioni aggiuntive.
• Nei cantoni in cui la concorrenza gioca maggiormente, confrontate (a parità di prestazione) e chiedete un preventivo dettagliato. In altri cantoni, il margine di manovra è più limitato perché la tariffa è fortemente regolamentata.