Valore locativo: spiegazioni e metodi di calcolo

• Comprendere la logica del valore locativo
• Metodi che variano fortemente da un cantone all’altro
• Deduzioni fiscali: che cosa si può recuperare?
• Che cosa cambia per voi con la riforma del 2025?
• Quando e come contestare il proprio valore locativo

Il valore locativo è una delle peculiarità più marcate del sistema fiscale svizzero in materia immobiliare. Dal 1934, questo reddito cosiddetto «fittizio» impone ai proprietari che abitano il proprio immobile di essere tassati su un vantaggio che non percepiscono in contanti, ma il cui valore è ben reale: l’affitto teorico della loro abitazione. Il 28 settembre 2025, il popolo svizzero ha approvato la soppressione di questa imposizione, ma attenzione: la riforma non si applicherà prima del 2028, nel migliore dei casi. Comprendere i meccanismi di calcolo del valore locativo resta quindi essenziale per ogni proprietario o futuro acquirente immobiliare.

Comprendere la logica del valore locativo

Un reddito fittizio che fa discutere

Immaginate di acquistare la vostra abitazione. Logicamente, non percepite alcun affitto perché siete voi ad abitarla. Eppure, il fisco considera che beneficiate di un vantaggio economico equivalente all’affitto che avreste potuto incassare se aveste dato in locazione il vostro immobile. Questo vantaggio è un “reddito in natura” ed è tassato allo stesso modo di uno stipendio o degli interessi bancari.

Il Tribunale federale ha fissato un quadro chiaro: il valore locativo deve rappresentare tra il 60 % e il 70 % dell’affitto di mercato. Non viene volutamente allineato al 100 % dell’affitto, perché un proprietario che abita la propria abitazione non trae esattamente lo stesso vantaggio economico di un locatore che percepisce un reddito da locazione effettivo. L’uso dell’immobile è comparabile, ma l’assenza di un reddito incassato giustifica una valutazione parziale dell’affitto teorico.

La giustificazione del sistema

Questa logica si è imposta già negli anni Trenta, in un periodo in cui le autorità cercavano di ristabilire una forma di equità fiscale tra inquilini e proprietari. Un proprietario che abita il proprio immobile realizza, di fatto, un risparmio mensile importante non pagando un affitto. Senza l’imposizione di questo vantaggio, beneficerebbe di un trattamento fiscale molto più favorevole rispetto a quello di un inquilino in una situazione comparabile.

Il sistema si basa quindi su un equilibrio tra il valore locativo, che è trattato come un reddito ma si accompagna a contropartite fiscali, e la possibilità per i proprietari di dedurre i loro interessi ipotecari e le loro spese di manutenzione.

Metodi che variano fortemente da un cantone all’altro

Tre grandi scuole di calcolo

La Confederazione lascia una certa libertà ai cantoni per fissare il valore locativo che ritengono opportuno. Così, lo stesso immobile può essere valutato in modo molto diverso a seconda della sua ubicazione, e si distinguono tre grandi approcci.

Per cominciare, undici cantoni applicano il metodo detto dell'”affitto comparativo”, in cui l’idea è confrontare il vostro immobile con abitazioni simili sul mercato delle locazioni e applicare un coefficiente dal 60 % al 70 %. I cantoni interessati sono i seguenti:

• Appenzello Interno ed Esterno,
• Glarona,
• Grigioni,
• Lucerna,
• San Gallo,
• Sciaffusa,
• Svitto,
• Ticino,
• Uri,
• Vallese.

Inoltre, sette cantoni (Argovia, Berna, Friburgo, Giura, Nidvaldo, Obvaldo e Turgovia) hanno scelto un modello edonistico, un metodo che scompone il vostro immobile in caratteristiche misurabili: ubicazione, anno di costruzione, superficie, dotazioni.

Gli otto cantoni restanti (Basilea Campagna, Basilea Città, Ginevra, Neuchâtel, Soletta, Vaud, Zugo e Zurigo) hanno invece sviluppato i propri sistemi ibridi.

Alcuni esempi per cantone

Zurigo e il suo sistema patrimoniale

A Zurigo, si calcola innanzitutto il valore fiscale del vostro patrimonio immobiliare (valore dell’edificio più valore del terreno). Poi si applica un’aliquota: 3,5 % per le case unifamiliari, 4,25 % per gli appartamenti.

Prendiamo ad esempio una casa costruita 20 anni fa.

• Valore dell’edificio: 800’000 franchi.
• Valore del terreno: 410’000 franchi.
• Totale: 1’210’000 franchi.

Per una casa unifamiliare, si moltiplica per il 3,5 %, ottenendo 42’350 franchi di valore locativo annuo. Attenzione però: se il “valore di base” (determinato dall’assicurazione immobiliare GVZ) supera 120’000 franchi per una casa, entrano in gioco calcoli supplementari.

Ginevra e il mercato delle locazioni

Ginevra fa riferimento direttamente al mercato delle locazioni. Quest’anno, per un appartamento di 4,5 locali (120 m²) in centro città, l’affitto di mercato ammonta a circa 3’500 franchi al mese, ossia 42’000 franchi all’anno. Ginevra applica poi il 70 % di questo affitto, ottenendo un valore locativo annuo di 29’400 franchi.

Vaud e le sue zone tariffarie

Nel cantone di Vaud, il calcolo si basa su una suddivisione del territorio in diverse zone tariffarie. Per una casa di circa 150 m², le differenze possono essere importanti. In zona 1, attorno a Losanna o lungo le rive del lago, il valore locativo si situa generalmente tra 35 000 e 45 000 franchi all’anno. Scende piuttosto tra 25 000 e 35 000 franchi nelle zone di agglomerazione, e tra 18 000 e 28 000 franchi nelle regioni rurali, secondo il tariffario vodese 2025.

Deduzioni fiscali: che cosa si può recuperare?

Il sistema attuale

Il valore locativo è accompagnato da deduzioni fiscali che possono attenuarne fortemente l’impatto. Durante il periodo transitorio, che dovrebbe estendersi fino al 2028, questi meccanismi restano pienamente applicabili.

Gli interessi ipotecari restano quindi integralmente deducibili. A titolo illustrativo, un’ipoteca di 850 000 franchi a un tasso dell’1,5 % genera circa 12 750 franchi di interessi deducibili all’anno, sulla base dei tassi SARON medi osservati nel dicembre 2025 dalla Banca nazionale svizzera.

Spese di manutenzione: due opzioni possibili

Per quanto riguarda le spese di manutenzione, avete a disposizione due approcci.

Il primo consiste nell’applicare una deduzione forfettaria, generalmente compresa tra il 10 % e il 20 % del valore locativo, in funzione dell’età dell’immobile. È la soluzione più semplice, anche se può rivelarsi limitata quando sono stati eseguiti lavori importanti.

La seconda opzione consente di dedurre le spese effettive, a condizione di poterle giustificare. Ciò include in particolare i lavori di ristrutturazione o di riparazione (facciata, finestre, tetto, impianti tecnici, tinteggiatura), ma anche alcune spese correnti legate all’immobile, come le assicurazioni immobiliari o la pulizia del camino.

Lavori deducibili o plusvalenza: un confine talvolta delicato

È qui che la distinzione diventa essenziale, perché solo i lavori volti a preservare il valore dell’immobile sono deducibili. Gli investimenti che creano una plusvalenza non lo sono.

Nella pratica, il confine può tuttavia essere sfumato. Una ristrutturazione del bagno, ad esempio, può rientrare in parte nella manutenzione ordinaria e in parte in un miglioramento dello standard. In questo caso, solo la quota corrispondente alla preservazione del valore è ammessa in deduzione dall’amministrazione fiscale.

L’eccezione degli investimenti ecologici

Esiste tuttavia un’importante eccezione a questo principio. Gli investimenti di natura ecologica o energetica restano deducibili anche quando comportano una plusvalenza. Sono in particolare interessate le soluzioni volte a migliorare l’efficienza energetica dell’abitazione, come i pannelli solari, le pompe di calore o il rafforzamento dell’isolamento.

Queste spese beneficiano di un trattamento fiscale incentivante, volto a incoraggiare la riqualificazione energetica del patrimonio immobiliare. Resta tuttavia un limite: nella maggior parte dei cantoni, queste deduzioni sono in linea di principio possibili solo a partire da cinque anni dopo la costruzione dell’immobile.

Strategie durante la transizione

Con la soppressione annunciata, il periodo attuale diventa strategico e chi prevede ristrutturazioni importanti ha tutto l’interesse a realizzarle prima della riforma. Infatti, oggi una ristrutturazione da 80’000 franchi può generare un risparmio fiscale da 16’000 a 24’000 franchi a seconda della vostra aliquota marginale (20-30 %), ma questo risparmio scomparirà dopo la riforma.

Che cosa cambia per voi con la riforma del 2025?

Il contenuto del testo approvato

La soppressione del valore locativo comporta prima di tutto un cambiamento di equilibrio. Per le residenze principali e, in alcuni casi, per le residenze secondarie, l’imposizione del reddito fittizio scompare e, in contropartita, vengono eliminate le deduzioni legate alle spese di manutenzione correnti per questi immobili.

Un altro cambiamento: i lavori di ristrutturazione non saranno, in linea di principio, più deducibili fiscalmente. Restano tuttavia alcune eccezioni, come le spese legate alla conservazione dei monumenti, che restano deducibili a livello federale. Inoltre, i cantoni conservano la possibilità di mantenere deduzioni per le ristrutturazioni energetiche fino al 2050.

Per gli immobili dati in locazione, il regime resta invariato: ciò significa che i redditi da locazione restano imponibili e le spese di manutenzione restano deducibili secondo le regole in vigore.

La novità più marcata riguarda i primo-acquirenti, che beneficiano ora di un meccanismo specifico sotto forma di deduzione temporanea sugli interessi ipotecari. Questa ammonta a 5 000 franchi per una persona sola e 10 000 franchi per una coppia sposata, per una durata massima di dieci anni, con un importo che diminuisce di 1 000 franchi per anno.

Per i multi-proprietari, la deducibilità degli interessi passivi si complica con una “deducibilità proporzionale restrittiva”. In altre parole, se possedete più immobili, potrete dedurre i vostri interessi solo in proporzione al vostro patrimonio immobiliare (esclusa la residenza principale) rispetto al vostro patrimonio totale.

Chi vince, chi perde?

La riforma avvantaggia soprattutto i proprietari che hanno già ampiamente ammortizzato la loro ipoteca, spesso pensionati o proprietari di lunga data. Per loro, la soppressione del valore locativo si traduce in una riduzione fiscale significativa, mentre la scomparsa delle deduzioni ha un impatto limitato, poiché i loro oneri sono già bassi.

Anche i primo-acquirenti, in particolare nelle regioni urbane dove i valori locativi sono elevati, se la cavano piuttosto bene. La scomparsa di questo reddito fittizio, combinata con il nuovo meccanismo di deduzione temporanea degli interessi ipotecari, migliora sensibilmente la loro situazione fiscale. I proprietari di immobili recenti, che richiedono poca manutenzione, figurano anch’essi tra i profili favoriti.

Al contrario, i proprietari di abitazioni più vecchie che devono realizzare ristrutturazioni importanti rischiano di essere penalizzati. La fine delle deduzioni rende infatti impossibile l’ammortamento fiscale di lavori spesso quantificati in diverse decine di migliaia di franchi. Anche i multi-proprietari fortemente indebitati fanno parte dei potenziali perdenti, poiché la limitazione proporzionale degli interessi ipotecari riduce i loro margini di ottimizzazione fiscale.

Infine, la situazione delle residenze secondarie dipenderà in larga misura dalle scelte operate dai cantoni. A titolo di esempio, se il Vallese introducesse un’imposta reale dell’1,5 ‰ sul valore venale, uno chalet stimato a 1 milione di franchi genererebbe 15 000 franchi di imposte annue, un importo che potrebbe superare l’imposizione legata al precedente valore locativo.

Quando e come contestare il proprio valore locativo

Le amministrazioni fiscali procedono a rivalutazioni periodiche del valore locativo, in genere ogni cinque-dieci anni a seconda dei cantoni. Questi aggiornamenti possono talvolta comportare aumenti sensibili, soprattutto quando i valori non sono stati adeguati da lungo tempo.

Diversi motivi possono giustificare una contestazione:

• Errori fattuali, come una superficie abitabile inesatta o un numero di locali censito in modo errato
• Modifiche non prese in considerazione, come una divisione della particella o l’esistenza di servitù
• Nuisance (rumore, inquinamento, deterioramenti del vicinato) che possono influenzare il valore
• Sotto-utilizzo effettivo dell’abitazione, ad esempio dopo un divorzio o la partenza dei figli, quando alcuni locali restano durevolmente inutilizzati. I criteri posti dal Tribunale federale sono tuttavia severi. I locali interessati devono essere realmente inutilizzati: non devono né essere arredati né essere usati, nemmeno occasionalmente. Il sotto-utilizzo deve inoltre essere duraturo e non derivare da una situazione temporanea.

La procedura è certamente regolamentata, ma accessibile. Occorre innanzitutto verificare attentamente la decisione di tassazione, quindi raccogliere elementi probanti: annunci di immobili comparabili, fotografie, planimetrie o documenti ufficiali. Successivamente, deve essere presentato un reclamo scritto entro trenta giorni, esponendo chiaramente i motivi e allegando i giustificativi necessari.

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