Ipoteca in Svizzera

Per ottenere un mutuo in Svizzera, è generalmente necessario dimostrare che il reddito lordo annuo è sufficiente a coprire le rate mensili, che generalmente non dovrebbero superare un terzo del reddito. Gli istituti di credito svizzeri (banche o compagnie assicurative) spesso richiedono che le spese mensili totali associate all’immobile, inclusi gli interessi ipotecari, le rate del capitale (se applicabili) e la manutenzione (utenze), non superino questa soglia.

Utilizza il nostro calcolatore di mutui per avere un’idea più precisa.

Inoltre, è necessario versare un acconto pari ad almeno il 20% del prezzo di acquisto dell’immobile (capitale proprio), di cui almeno il 10% proveniente dai propri risparmi. Pertanto, l’importo specifico da guadagnare dipende dal prezzo dell’immobile, dalla percentuale di capitale proprio e dai tassi di interesse correnti. Maggiore è il reddito, maggiori sono le possibilità di ottenere un mutuo.

In Svizzera, per ottenere un mutuo ipotecario, è necessario versare un acconto pari ad almeno il 20% del prezzo di acquisto dell’immobile. Di questo 20%, almeno il 10% deve provenire da risparmi personali, il che significa che non possono essere concessi in prestito (risparmi, pilastro A, investimenti finanziari, terreni, prestiti familiari). Il restante 10% può provenire dalla previdenza professionale (LPP). Questo requisito garantisce che si disponga di fondi sufficienti investiti nell’immobile per ridurre il rischio del creditore (banca o assicurazione).

Ad esempio, per un immobile del valore di 1.000.000 di CHF, è necessario un acconto di almeno 200.000 CHF, di cui almeno 100.000 CHF provenienti dai propri risparmi personali.

Le percentuali indicate di seguito possono variare a seconda della banca o della compagnia assicurativa.

• Residenza principale 20%
• Residenza secondaria 30%
• Immobili di lusso 50%
• Terreni 40%
• Edifici commerciali 30%
• Immobili per investimento 30%

Puoi utilizzare il tuo fondo pensione aziendale come capitale proprio. Ma attenzione, il secondo pilastro non può sostituire tutto il capitale proprio! (vedi “Quanto capitale proprio dovrei avere?”).

Fino all’età di 50 anni puoi utilizzare tutti i tuoi risparmi pensionistici (prestazioni acquisite). Dopo i 50 anni, puoi prelevare solo i benefici maturati che avevi all’età di 50 anni oppure la metà dei benefici maturati a cui avevi diritto al momento del prelievo, a seconda di quale sia l’importo più alto.

Tuttavia, se si preleva anticipatamente denaro dal secondo pilastro, le prestazioni pensionistiche saranno ridotte e l’esatta riduzione sarà calcolata in base alle regole del proprio fondo pensione.

Fare riferimento all’OFAS (Ufficio federale delle assicurazioni sociali).

Supponendo che la banca o la compagnia assicurativa ti presti l’importo massimo, ovvero l’80% del prezzo di vendita, un mutuo di primo grado copre generalmente circa il 66% del valore dell’immobile. Questa quota non deve essere rimborsata perché la banca sa che la riceverà indietro anche in caso di vendita forzata dell’immobile.

Un mutuo di secondo grado copre il successivo 14% del valore dell’immobile. Questa quota deve essere rimborsata entro 15 anni.

Insieme, queste due quote rappresentano l’80% del valore dell’immobile che la banca ti presta, mentre il restante 20% proviene da denaro tuo.

Anche se il prestito è suddiviso in due quote, pagherai gli interessi sull’intero 80% che la banca ti presta.

I costi di acquisizione sono spese aggiuntive che si aggiungono al prezzo di acquisto di un immobile. In Svizzera, questi costi variano a seconda del cantone e includono:

• Imposta di trasferimento: può variare dall’1% al 4% del prezzo di vendita
• Spese notarili: possono variare dallo 0,2% allo 0,6% del prezzo di vendita
• Imposte catastali (registrazione dell’immobile a vostro nome): circa lo 0,3% del prezzo di vendita
• Spese per certificato ipotecario: dal 2% al 3% dell’importo del mutuo

L’acquirente o il venditore, a seconda del cantone, sono responsabili del pagamento di questi costi.

La capacità di rimborso di una famiglia (detta anche capacità di servizio) è la sua capacità finanziaria di rimborsare un prestito ipotecario. Viene calcolato in base al reddito disponibile, al valore dell’immobile, agli interessi e ai requisiti di rimborso. L’importo della rata mensile deve essere inferiore al 33% del reddito familiare. Il tuo stipendio dovrà quindi essere almeno tre volte superiore all’importo della rata mensile richiesta dalla banca.

L’attuale tasso di riferimento ipotecario in Svizzera è dell’1,75%, in vigore dal 3 settembre 2024. Questo tasso viene aggiornato trimestralmente dall’Ufficio federale delle abitazioni e funge da base per il calcolo degli affitti nei contratti di locazione. Se il tasso di interesse ipotecario medio supera l’1,87% o scende al di sotto dell’1,63%, questo tasso di riferimento può essere modificato.

Di seguito è riportato un esempio di calcolo di un mutuo ipotecario (simulazione di un mutuo svizzero). Non esitate a utilizzare il nostro calcolatore di mutui con i vostri dati.

• Prezzo dell’immobile = CHF 1.000.000
• Capitale proprio (20%) = CHF 200.000
• Prima ipoteca = CHF 650.000
• Seconda ipoteca = CHF 150.000
• Ammortamento obbligatorio = CHF 10.000 (150.000 / 15)
• Tasso d’interesse nozionale 5% = CHF 40.000 (800.000 x 5%)
• Costi di manutenzione 1% = CHF 10.000
• Rata annua nozionale = CHF 60.000
• Stipendio annuo richiesto = CHF 180.000 (60.000 x 3)

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