Valeur locative : explications et méthodes de calcul
La valeur locative fait partie des spécificités les plus marquantes du système fiscal suisse en matière immobilière. Depuis 1934, ce revenu dit « fictif » oblige les propriétaires occupants à être imposés sur un avantage qu’ils ne perçoivent pas en cash, mais dont la valeur est bien réelle : le loyer théorique de leur logement. Le 28 septembre 2025, le peuple suisse a approuvé la suppression de cette imposition, mais attention : la réforme ne s’appliquera pas avant 2028 au plus tôt. Comprendre les mécanismes de calcul de la valeur locative demeure donc essentiel pour tout propriétaire ou futur acquéreur immobilier.
Comprendre la logique de la valeur locative
Un revenu fictif qui pose question
Imaginez que vous achetiez votre logement. Logiquement, vous ne percevez aucun loyer puisque c’est vous qui y habitez. Pourtant, le fisc considère que vous bénéficiez d’un avantage économique équivalent au loyer que vous auriez pu encaisser si vous aviez loué votre bien. Cet avantage est un “revenu en nature”, et il est imposé au même titre qu’un salaire ou des intérêts bancaires.
Le Tribunal fédéral a fixé un cadre clair : la valeur locative doit représenter entre 60 % et 70 % du loyer de marché. Elle n’est volontairement pas alignée sur 100 % du loyer, car un propriétaire qui occupe son logement ne tire pas exactement le même avantage économique qu’un bailleur percevant un revenu locatif effectif. L’usage du bien est comparable, mais l’absence de revenu encaissé justifie une évaluation partielle du loyer théorique.
La justification du système
Cette logique s’est imposée dès les années 1930, à une époque où les autorités cherchaient à rétablir une forme d’équité fiscale entre locataires et propriétaires. Un propriétaire occupant réalise, de fait, une économie mensuelle importante en ne payant pas de loyer. Sans imposition de cet avantage, il bénéficierait d’un traitement fiscal bien plus favorable que celui d’un locataire à situation comparable.
Le système repose ainsi sur un équilibre entre la valeur locative, qui est traitée comme un revenu mais s’accompagne de contreparties fiscales, et la possibilité pour les propriétaires de déduire leurs intérêts hypothécaires et leurs frais d’entretien.
Des méthodes qui varient fortement d’un canton à l’autre
Trois grandes écoles de calcul
La Confédération laisse une certaine liberté aux cantons pour fixer la valeur locative de leur choix. Ainsi, le même bien peut être évalué très différemment selon sa localisation, et l’on distingue trois grandes approches.
Pour commencer, onze cantons appliquent la méthode dite du “loyer comparatif”, où l’idée est de comparer votre bien avec des logements similaires sur le marché locatif et appliquer un coefficient de 60 % à 70 %. Les cantons concernés sont les suivants :
- Appenzell Rhodes-Intérieures et Extérieures,
- Glaris,
- Grisons,
- Lucerne,
- Saint-Gall,
- Schaffouse,
- Schwytz,
- Tessin,
- Uri,
- Valais.
En outre, sept cantons (Argovie, Berne, Fribourg, Jura, Nidwald, Obwald et Thurgovie) ont choisi un modèle hédoniste, une méthode qui décompose vot bien en caractéristiques mesurables : localisation, année de construction, surface, équipements.
Les huit cantons restants (Bâle-Campagne, Bâle-Ville, Genève, Neuchâtel, Soleure, Vaud, Zoug et Zurich) ont quant à eux développé leurs propres systèmes hybrides.
Quelques exemples par canton
Zurich et son système patrimonial
À Zurich, on calcule d’abord la valeur fiscale de votre patrimoine immobilier (valeur du bâtiment plus valeur du terrain). Ensuite, on applique un taux : 3,5 % pour les maisons individuelles, 4,25 % pour les appartements.
Prenons par exemple une maison construite il y a 20 ans.
- Valeur du bâti : 800’000 francs.
- Valeur du terrain : 410’000 francs.
- Total : 1’210’000 francs.
Pour une maison individuelle, on multiplie par 3,5 %, ce qui donne 42’350 francs de valeur locative annuelle. Toutefois attention, car si la “valeur de base” (déterminée par l’assurance bâtiment GVZ) dépasse 120’000 francs pour une maison, des calculs supplémentaires entrent en jeu.
Genève et le marché locatif
Genève se réfère directement au marché locatif. Cette année, pour un appartement de 4,5 pièces (120 m²) dans le centre-ville, le loyer de marché s’élève à environ 3’500 francs par mois, soit 42’000 francs par an. Genève applique ensuite 70 % de ce loyer, donnant une valeur locative de 29’400 francs annuels.
Vaud et ses zones tarifaires
Dans le canton de Vaud, le calcul repose sur un découpage du territoire en plusieurs zones tarifaires. Ainsi, pour une maison d’environ 150 m², les écarts peuvent être importants. En zone 1, autour de Lausanne ou du bord du lac, la valeur locative se situe généralement entre 35 000 et 45 000 francs par an. Elle descend plutôt entre 25 000 et 35 000 francs en zone d’agglomération, et entre 18 000 et 28 000 francs dans les régions rurales, selon le barème vaudois 2025.
Déductions fiscales : que peut-on récupérer ?
Le système actuel
La valeur locative s’accompagne de déductions fiscales susceptibles d’en atténuer fortement l’impact. Durant la période transitoire, qui devrait s’étendre jusqu’en 2028, ces mécanismes restent pleinement applicables.
Les intérêts hypothécaires demeurent ainsi intégralement déductibles. À titre d’illustration, une hypothèque de 850 000 francs à un taux de 1,5 % génère environ 12 750 francs d’intérêts déductibles par an, sur la base des taux SARON moyens observés en décembre 2025 par la Banque nationale suisse.
Frais d’entretien : deux options possibles
En matière de frais d’entretien, deux approches s’offrent à vous.
La première consiste à appliquer une déduction forfaitaire, généralement comprise entre 10 % et 20 % de la valeur locative, en fonction de l’âge du bien. C’est la solution la plus simple, bien qu’elle puisse s’avérer limitée lorsque des travaux importants ont été réalisés.
La seconde option permet de déduire les frais réels, à condition de pouvoir les justifier. Cela inclut notamment les travaux de rénovation ou de réparation (façade, fenêtres, toiture, installations techniques, peinture), mais aussi certains frais courants liés au bien, comme les assurances immobilières ou le ramonage.
Travaux déductibles ou plus-value : une frontière parfois délicate
C’est ici que la distinction devient essentielle, car seuls les travaux visant à préserver la valeur du bien sont déductibles. Les investissements qui créent une plus-value ne le sont pas.
Dans la pratique, la frontière peut toutefois être floue. Une rénovation de salle de bains, par exemple, peut relever en partie de l’entretien courant, et en partie d’une amélioration du standing. Dans ce cas, seule la part correspondant à la préservation de la valeur est admise en déduction par l’administration fiscale.
L’exception des investissements écologiques
Il existe néanmoins une exception importante à ce principe. Les investissements de nature écologique ou énergétique restent déductibles, même lorsqu’ils entraînent une plus-value. Sont notamment concernés les équipements visant à améliorer l’efficacité énergétique du logement, comme les panneaux solaires, les pompes à chaleur ou le renforcement de l’isolation.
Ces dépenses bénéficient d’un traitement fiscal incitatif, destiné à encourager la rénovation énergétique du parc immobilier. Une limite subsiste toutefois : dans la plupart des cantons, ces déductions ne sont en principe possibles qu’à partir de cinq ans après la construction du bien.
Stratégies pendant la transition
Avec la suppression annoncée, la période actuelle devient stratégique, et ceux qui prévoient des rénovations importantes ont tout intérêt à les réaliser avant la réforme. En effet, aujourd’hui une rénovation de 80’000 francs peut générer une économie fiscale de 16’000 à 24’000 francs selon votre taux marginal (20-30 %), mais cette économie disparaîtra après la réforme.
Qu’est-ce que la réforme de 2025 change pour vous ?
Le contenu du texte approuvé
La suppression de la valeur locative entraîne avant tout un changement d’équilibre. Pour les résidences principales, et dans certains cas pour les résidences secondaires, l’imposition du revenu fictif disparaît, et en contrepartie, les déductions liées aux frais d’entretien courants sont supprimées pour ces biens.
Autre changement, les travaux de rénovation ne seront, en principe, plus déductibles fiscalement. Des exceptions subsistent toutefois, comme les dépenses liées à la conservation des monuments, qui restent déductibles au niveau fédéral. De plus, les cantons conservent la possibilité de maintenir des déductions pour les rénovations énergétiques jusqu’en 2050.
Pour les biens mis en location, le régime reste inchangé, ce qui veut dire que les revenus locatifs demeurent imposables, et les frais d’entretien restent déductibles selon les règles en vigueur.
La nouveauté la plus marquante concerne les primo-accédants, qui bénéficient désormais d’un mécanisme spécifique, sous la forme d’une déduction temporaire sur les intérêts hypothécaires. Celle-ci s’élève à 5 000 francs pour une personne seule et 10 000 francs pour un couple marié, pendant une durée maximale de dix ans, avec un montant qui diminue de 1 000 francs par année.
Pour les multi-propriétaires, la déductibilité des intérêts passifs se complique avec une “déductibilité proportionnelle restrictive”. En d’autres termes, si vous possédez plusieurs biens, vous ne pourrez déduire vos intérêts qu’au prorata de votre patrimoine immobilier (hors résidence principale) par rapport à votre patrimoine total.
Qui gagne, qui perd ?
La réforme profite avant tout aux propriétaires qui ont déjà largement amorti leur prêt, souvent des retraités ou des propriétaires de longue date. Pour eux, la suppression de la valeur locative se traduit par une baisse d’impôt significative, tandis que la disparition des déductions a un impact limité, leurs charges étant déjà faibles.
Les primo-accédants, en particulier dans les régions urbaines où les valeurs locatives sont élevées, s’en sortent également plutôt bien. La disparition de ce revenu fictif, combinée au nouveau mécanisme de déduction temporaire des intérêts hypothécaires, améliore sensiblement leur situation fiscale. Les propriétaires de biens récents, nécessitant peu d’entretien, figurent eux aussi parmi les profils favorisés.
À l’inverse, les propriétaires de logements anciens appelés à réaliser des rénovations importantes risquent d’être pénalisés. La fin des déductions rend en effet impossible l’amortissement fiscal de travaux souvent chiffrés à plusieurs dizaines de milliers de francs. Les multi-propriétaires fortement endettés font également partie des perdants potentiels, la limitation proportionnelle des intérêts hypothécaires réduisant leurs marges d’optimisation fiscale.
Enfin, la situation des résidences secondaires dépendra largement des choix opérés par les cantons. À titre d’exemple, si le Valais introduisait un impôt réel de 1,5 ‰ sur la valeur vénale, un chalet estimé à 1 million de francs générerait 15 000 francs d’impôts annuels, un montant qui pourrait dépasser l’imposition liée à l’ancienne valeur locative.
Quand et comment contester sa valeur locative
Les administrations fiscales procèdent à des réévaluations périodiques de la valeur locative, en général tous les cinq à dix ans selon les cantons. Ces mises à jour peuvent parfois entraîner des hausses sensibles, surtout lorsque les valeurs n’ont pas été ajustées depuis longtemps.
Plusieurs motifs peuvent justifier une contestation :
- Erreurs factuelles, comme une surface habitable inexacte, ou un nombre de pièces mal recensé
- Modifications non prises en compte, comme une division de parcelle ou l’existence de servitudes
- Nuisances (bruit, pollution, détériorations du voisinage) qui peuvent influencer la valeur
- Sous-utilisation effective du logement, par exemple après un divorce ou le départ des enfants, lorsque certaines pièces restent durablement inoccupées. Les critères posés par le Tribunal fédéral sont toutefois stricts. Les pièces concernées doivent être réellement inoccupées : elles ne doivent ni être meublées ni utilisées, même de manière occasionnelle. La sous-utilisation doit en outre s’inscrire dans la durée et ne pas résulter d’une situation temporaire.
La démarche est certes encadrée, mais accessible. Il convient d’abord de vérifier attentivement la décision de taxation, puis de rassembler des éléments probants : annonces de biens comparables, photographies, plans ou documents officiels. Une réclamation écrite doit ensuite être déposée dans un délai de trente jours, en exposant clairement les motifs et en joignant les justificatifs nécessaires.
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