Déduction fiscale : comment déduire et combien ?
- Déduction fiscale, de quoi parle-t-on exactement ?
- Valeur locative : le point de départ des déductions immobilières
- Quels frais d’entretien peut-on déduire ?
- Ce qui ne peut pas être déduit : quand l’entretien devient un investissement
- Pourquoi les rénovations énergétiques font exception ?
- Frais effectifs ou forfaitaires : comment choisir ?
- Combien peut-on réellement déduire et quel impact sur l’impôt ?
En Suisse, la déduction fiscale est souvent perçue comme un simple détail administratif. Pourtant, ce mécanisme peut permettre d’alléger durablement la charge fiscale. Faute de savoir précisément quoi déduire, dans quelles limites et dans quel cadre, de nombreux contribuables passent à côté de déductions pourtant autorisées.
Alors, comment fonctionne réellement la déduction fiscale ? Quels frais sont effectivement déductibles ? Et surtout, combien pouvez-vous espérer économiser ? Cet article fait le point, de manière claire et pratique, pour vous aider à y voir plus clair et éviter les erreurs les plus courantes.
Déduction fiscale, de quoi parle-t-on exactement ?
Avant d’entrer dans le détail des frais déductibles, revenons sur la logique générale de la déduction fiscale. En Suisse, l’impôt n’est pas calculé uniquement sur les revenus perçus, mais sur le revenu imposable, c’est-à-dire le revenu après déduction de certaines charges reconnues par l’administration fiscale.
Une déduction correspond à une dépense que l’État accepte de prendre en compte, car elle est considérée comme nécessaire, justifiée ou directement liée à un revenu imposé. Ces montants viennent ainsi réduire la base sur laquelle l’impôt est calculé, et plus cette base est faible, plus l’impôt final diminue.
Nous parlons ici des dépenses liées “matériellement” au bien et non pas de la déduction des intérêts hypothécaires . Toutes les dépenses ne sont donc pas déductibles, et le critère central n’est ni le montant engagé ni la bonne foi du contribuable, mais le lien entre la dépense et l’objet imposé. C’est ce principe qui explique pourquoi certaines charges courantes sont exclues, tandis que d’autres (parfois moins intuitives) sont admises.
Il faut aussi distinguer deux niveaux :
- les déductions qui s’appliquent au revenu (frais professionnels, intérêts hypothécaires, frais d’entretien, etc.) ;
- celles qui concernent la fortune, notamment dans le cadre de la détention d’un bien immobilier.
Valeur locative : le point de départ des déductions immobilières
Lorsqu’un propriétaire occupe son propre logement, il ne perçoit évidemment aucun loyer. Pourtant, sur le plan fiscal, ce logement est considéré comme un avantage économique. L’administration part du principe que vivre dans son propre bien revient à bénéficier d’un loyer que l’on ne paie pas. C’est ce montant théorique qui correspond à la valeur locative.
Cette valeur locative est ajoutée au revenu imposable. Elle est fixée par le canton, en fonction de critères comme la situation du logement, sa surface ou son état général. Donc bien qu’elle soit souvent inférieure aux loyers du marché, elle augmente tout de même l’impôt à payer.
C’est précisément pour cette raison que certaines charges liées au logement peuvent être déduites. Les frais d’entretien sont admis parce qu’ils viennent compenser un revenu imposable fictif : la valeur locative. Autrement dit, si un logement est imposé comme s’il générait un revenu, les dépenses nécessaires pour le maintenir en état peuvent être prises en compte.
En 2025, une votation fédérale à ce propos a eu lieu. Le peuple a choisi de supprimer la valeur locative (l’imposition sur ce loyer fictif). L’impact est conséquent car certaines déductions ne seront peut-être plus admises.
Quels frais d’entretien peut-on déduire ?
Pour que des frais d’entretien soient admis en déduction, l’administration fiscale ne s’intéresse ni au confort apporté ni au montant des travaux, mais à leur objectif. La règle est donc simple : seules les dépenses destinées à maintenir le logement dans son état initial peuvent être déduites du revenu imposable.
Il s’agit des travaux nécessaires pour préserver l’usage normal du bien et éviter sa dégradation avec le temps. En pratique, cela concerne les interventions courantes liées à l’usure naturelle du logement. On peut citer, par exemple, des travaux de peinture, la réparation d’une installation de chauffage, le remplacement d’un équipement défectueux ou encore l’entretien des espaces extérieurs.
Ces dépenses sont considérées comme déductibles parce qu’elles sont directement liées à un bien dont l’usage est déjà imposé via la valeur locative. Elles ne modifient pas durablement le logement, mais permettent simplement de le conserver en état.
À l’inverse, dès lors qu’un travail améliore le confort, augmente la surface ou rehausse le standing du bien, il ne relève plus de l’entretien. Ces dépenses sont alors traitées comme des investissements et ne peuvent pas être déduites du revenu imposable, même si elles répondent à un besoin personnel légitime.
Des travaux courants liés à l’usure du logement
Comme nous l’avons mentionné, les frais d’entretien déductibles correspondent aux travaux rendus nécessaires par l’usure normale du bien.
Cela peut concerner, par exemple, des travaux de peinture intérieure, la remise en état d’un sol abîmé, la réparation d’une installation de chauffage ou le remplacement d’un équipement intégré devenu défectueux. Tant que ces travaux n’entraînent pas d’amélioration durable du bien, ils sont considérés, au sens fiscal, comme de l’entretien.
Entretien intérieur, extérieur et équipements : une logique identique
La logique fiscale est la même, qu’il s’agisse de l’intérieur du logement ou de ses abords, et l’entretien du jardin, la réparation d’une clôture, le nettoyage ou la réfection partielle de la façade peuvent ainsi être admis en déduction, dès lors qu’ils visent à maintenir l’état existant.
De la même manière, les équipements techniques du logement (chaudière, installations sanitaires, appareils électroménagers intégrés) relèvent de l’entretien lorsqu’ils sont réparés ou remplacés à l’identique.
Frais annexes et charges liées à l’entretien
Certains frais indirects peuvent également être déduits lorsqu’ils sont directement liés à l’entretien du logement. C’est le cas, par exemple, des honoraires versés à des professionnels, des frais de contrôle ou des contrats d’entretien obligatoires.
Ce qui ne peut pas être déduit : quand l’entretien devient un investissement
Sur le plan fiscal, le critère déterminant reste l’impact des travaux sur le logement.
Sont notamment considérés comme des investissements les travaux qui augmentent la surface habitable, améliorent sensiblement le confort ou rehaussent le standing du logement. La création d’un jardin d’hiver, l’installation d’un sauna ou l’aménagement de combles en espace habitable entrent dans cette catégorie puisqu’elles servent à transformer le bien.
Il est important de noter que le fait qu’un équipement soit neuf ne suffit pas à le rendre non déductible. L’analyse se fait toujours par rapport à l’état antérieur du logement : un remplacement à l’identique relève de l’entretien, tandis qu’une amélioration technique ou qualitative est assimilée à un investissement.
Ces dépenses ne sont toutefois pas sans intérêt fiscal. Les investissements qui augmentent la valeur du bien peuvent, dans de nombreux cas, être pris en compte lors du calcul de l’impôt sur le gain immobilier en cas de revente. Autrement dit, s’ils ne réduisent pas l’impôt aujourd’hui, ils peuvent en atténuer l’impact à plus long terme.
Pourquoi les rénovations énergétiques font exception ?
Isolation thermique, remplacement d’un chauffage fossile par un système plus performant ou installation de panneaux solaires… Alors même qu’elles peuvent augmenter la valeur du logement, certains de ces travaux restent déductibles, pour encourager l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments.
La construction de bâtiments écologiques est un sujet différents car les subventions et le prêt hypothécaire relatif se déterminent bien sûr avant d’avoir des frais d’entretien.
Lors de rénovations énergétiques, seuls les montants réellement payés par le propriétaire peuvent être déduits. Lorsqu’une partie des travaux est financée par des subventions, cette part ne peut pas être prise en compte fiscalement, puisqu’elle n’a pas été supportée par le contribuable. Il est donc important de distinguer ce qui a été payé personnellement de ce qui a été couvert par des aides publiques.
Frais effectifs ou forfaitaires : comment choisir ?
Lorsqu’il s’agit de déclarer des frais d’entretien, deux options s’offrent au propriétaire : déduire les frais effectifs ou opter pour une déduction forfaitaire. Le choix se fait chaque année, et il n’est jamais définitif.
La déduction forfaitaire correspond à un montant calculé automatiquement par l’administration fiscale. Elle est censée couvrir les frais d’entretien courants, sans qu’il soit nécessaire de fournir des justificatifs. Cette option est souvent suffisante lorsque peu de travaux ont été réalisés dans l’année.
Les frais effectifs, eux, reposent sur les dépenses réellement engagées. Ils permettent de déduire le montant exact des travaux d’entretien, à condition de pouvoir présenter des factures et des preuves de paiement. Cette option devient intéressante dès lors que les travaux dépassent le montant du forfait.
Combien peut-on réellement déduire et quel impact sur l’impôt ?
Déduire des frais d’entretien ne signifie pas récupérer leur montant, mais réduire le revenu sur lequel l’impôt est calculé. Autrement dit, plus votre taux d’imposition est élevé, plus l’effet de la déduction est important. À l’inverse, une déduction identique n’aura pas le même impact pour deux ménages situés dans des tranches d’imposition différentes.
Prenons un exemple simple. Un propriétaire qui déduit 10 000 CHF de frais d’entretien ne verra pas son impôt diminuer de 10 000 CHF. En revanche, ces 10 000 CHF viendront réduire son revenu imposable. Si son taux marginal d’imposition est de 30 %, l’économie d’impôt se situera autour de 3 000 CHF. Le mécanisme est le même, quel que soit le montant des travaux.
Il faut aussi garder à l’esprit que l’impact varie selon plusieurs paramètres :
- le revenu global du ménage,
- le canton de domicile,
- la situation familiale,
- et la nature des autres déductions déjà appliquées.
C’est pourquoi il n’existe pas de montant “idéal” à déduire. L’enjeu n’est pas de multiplier les dépenses, mais de déclarer correctement celles qui sont admises, au bon moment, et selon la méthode la plus avantageuse.
