Mise en gage: définition
La mise en gage consiste à offrir un bien (par exemple un compte de prévoyance, des titres ou des liquidités) en garantie à votre banque, sans en transférer immédiatement la propriété. En cas de défaut de paiement de votre crédit hypothécaire, l’établissement prêteur peut réaliser ce gage pour couvrir la dette.
Mise en gage dans le cadre d’un crédit hypothécaire
Dans le financement immobilier, le gage immobilier est une alternative au retrait de vos avoirs de prévoyance ou de votre épargne. Au lieu de retirer définitivement ces fonds, vous les laissez investis et les utilisez comme garantie supplémentaire pour obtenir ou compléter votre crédit hypothécaire.
Concrètement, la banque évalue la valeur du bien mis en gage (par exemple un compte 3ème pilier, un portefeuille de titres ou des liquidités) et accepte de vous prêter davantage, ou d’améliorer les conditions de votre hypothèque, car le risque pour elle diminue. Vous gardez la propriété du bien gagé, mais vous ne pouvez plus en disposer librement tant que le gage existe.
Mise en gage : définition et fonctionnement pratique
Sur le plan pratique, la mise en gage repose sur un contrat de gage que vous signez avec la banque. Ce document précise quels avoirs sont mis en gage, pour quel montant et dans quelles conditions la banque peut les réaliser. En cas de respect normal de vos engagements (paiement des intérêts et, le cas échéant, de l’amortissement), la mise en gage reste purement théorique : vos avoirs restent investis et continuent à produire des intérêts ou des rendements.
En revanche, si vous ne parvenez plus à honorer vos obligations, la banque peut utiliser la valeur du bien gagé pour rembourser tout ou partie de la dette hypothécaire. C’est précisément cette possibilité qui rassure l’établissement prêteur et lui permet, dans certains cas, d’accepter un financement plus élevé ou un taux d’avance plus important.
Mise en gage de la prévoyance (LPP et 3ème pilier)
En Suisse, la mise en gage est souvent utilisée avec des avoirs de prévoyance : 2ème pilier (LPP que vous pouvez dans certains cas retirer pour acheter votre logement) et 3ème pilier lié. Plutôt que de retirer votre capital de caisse de pension ou votre compte 3a, vous pouvez les mettre en gage pour compléter les fonds propres exigés par la banque. Vous préservez ainsi votre prévoyance vieillesse tout en augmentant votre capacité de financement.
Cette solution est intéressante si vous disposez d’avoirs de prévoyance importants mais que vous souhaitez limiter l’impact fiscal et les pertes de prestations à la retraite. Les avoirs restent dans la prévoyance et continuent en principe à générer des droits de retraite; en contrepartie, vous acceptez que la banque puisse les faire réaliser si la situation se détériore et que la vente du bien immobilier ne suffit pas à rembourser la dette.
Avantages et risques de la mise en gage
La mise en gage présente plusieurs avantages pour vous en tant qu’emprunteur. Elle peut vous permettre d’acheter un bien avec moins de fonds propres « cash », d’augmenter votre pouvoir d’achat immobilier et, parfois, d’obtenir de meilleures conditions de taux grâce à la sécurité supplémentaire offerte à la banque. De plus, si la mise en gage porte sur des avoirs de prévoyance, vous évitez une sortie immédiate de ces fonds, ce qui peut être intéressant pour votre retraite.
En contrepartie, cette stratégie comporte aussi des risques. En cas de difficultés financières, ce n’est pas uniquement le bien immobilier qui est exposé, mais également le bien gagé (prévoyance, titres, épargne). Une mauvaise conjoncture boursière peut également réduire la valeur des actifs mis en gage, sans pour autant diminuer votre dette hypothécaire. Il est donc essentiel d’évaluer avec votre conseiller l’impact global de la mise en gage sur votre situation patrimoniale et votre sécurité à long terme.
Mise en gage ou amortissement : comment choisir ?
Lorsque vous mettez en gage un avoir (par exemple votre 3ème pilier), vous avez parfois la possibilité de réduire l’amortissement direct de votre hypothèque. Au lieu de rembourser rapidement le capital, vous acceptez un niveau de dette plus élevé, sécurisé par le gage. Cela peut libérer votre budget à court terme, mais implique de payer des intérêts hypothécaires sur un montant plus important pendant une période plus longue.
Le choix entre mise en gage et amortissement dépend de vos priorités : si vous privilégiez la sécurité et la réduction progressive de votre dette, un amortissement plus important sera souvent recommandé. Si, au contraire, vous souhaitez optimiser votre fiscalité (déduction des intérêts) et maintenir vos avoirs de prévoyance investis, la mise en gage peut être une option pertinente, à condition de bien accepter les risques associés.
Exemple concret de mise en gage pour financer un bien immobilier
Imaginons que vous souhaitiez acheter un appartement et que la banque exige 20 % de fonds propres. Vous disposez de 10 % en liquidités et de 10 % dans un compte de prévoyance 3ème pilier. Deux options se présentent : retirer le 3ème pilier ou le mettre en gage. En choisissant la mise en gage, vous gardez votre 3e pilier intact, mais il sert de garantie complémentaire à la banque pour atteindre l’apport exigé.
Dans la pratique, la banque octroie alors le crédit en tenant compte de la valeur du 3ème pilier gagé. Vous payez les intérêts hypothécaires sur le montant total emprunté, tandis que votre 3ème pilier continue à être alimenté et à fructifier. En revanche, si un jour vous ne parvenez plus à assumer vos charges et que la vente du bien ne couvre pas entièrement la dette, l’établissement prêteur pourra utiliser en dernier recours les avoirs mis en gage pour combler la différence.
Ressources utiles quant à la mise en gage
- Bien comprendre le le financement hypothécaire en Suisse
- Est-il possible de devenir propriétaire avec un minimum de fonds propres ?
- Combien puis-je emprunter (capacité d’emprunt) ?
