Effet de levier : définition
L’effet de levier désigne le fait d’utiliser l’endettement – dans votre cas une hypothèque – pour financer une partie importante d’un investissement immobilier, tout en n’apportant qu’une fraction du prix avec vos fonds propres. Grâce à cet effet de levier, le rendement que vous obtenez sur vos propres capitaux peut être plus élevé que le rendement « brut » du bien lui-même.
Autrement dit, l’effet de levier permet de contrôler un actif immobilier de grande valeur avec un apport relativement limité, en espérant que la combinaison des loyers et de la valorisation du bien génère un retour attractif sur vos fonds propres.
Dans le cadre d’un prêt hypothécaire en Suisse, l’effet de levier est particulièrement visible : vous financez souvent 80 % (parfois plus dans le locatif) par la dette, et seulement 20 % en fonds propres. Lorsque le rendement net de l’immeuble (après charges courantes, entretien et impôts) dépasse le coût de votre dette hypothécaire, l’effet de levier joue en votre faveur et augmente votre rendement sur fonds propres. À l’inverse, si les taux d’intérêt montent, si les loyers baissent ou si la valeur du bien recule, l’effet de levier fonctionne dans le sens inverse et amplifie les pertes potentielles.
Effet de levier : comprendre son fonctionnement de multiplicateur
Pour comprendre l’effet de levier, il est utile de le voir comme un multiplicateur :
- Sans levier, vous investissez uniquement vos fonds propres. Le rendement de votre patrimoine suit alors de près le rendement de l’actif (par exemple 3 % par an si le bien rapporte 3 % net).
- Avec l’effet de levier, vous investissez une partie seulement de vos fonds propres, le reste étant financé par l’hypothèque. Si le rendement net du bien est supérieur au taux d’intérêt, la différence profite directement à vos fonds propres et augmente leur rentabilité.
En pratique, l’effet de levier repose sur trois éléments :
- Part de dette (prêt hypothécaire) vs fonds propres
Plus la part financée par la dette est élevée (par exemple 80–85 %), plus l’effet de levier est fort : un petit mouvement sur la valeur du bien ou sur les revenus locatifs a un impact proportionnellement important sur vos fonds propres. - Différence entre rendement net et taux d’intérêt
L’effet de levier est positif si le rendement net du bien (loyers nets, après charges et entretien) est supérieur au coût de la dette (taux hypothécaire + frais liés). Dans ce cas, l’endettement « travaille pour vous ».- Si rendement net > coût de la dette → effet de levier favorable.
- Si rendement net < coût de la dette → effet de levier défavorable.
- Risque et soutenabilité
Un effet de levier trop élevé signifie que :- vos charges d’intérêts sont plus importantes ;
- votre marge de manœuvre en cas de vacances locatives, de travaux imprévus ou de hausse des taux est réduite ;
- une correction des prix de l’immobilier se répercute fortement sur votre situation nette.
L’objectif, dans une stratégie de financement immobilière prudente, est d’utiliser l’effet de levier pour développer votre patrimoine sans mettre en danger votre stabilité financière. Cela implique de tester des scénarios moins favorables (hausse des taux, baisse de valeur, loyers plus faibles que prévu) et de vérifier que votre cash-flow reste supportable.
Exemple concret et chiffré de l’effet de levier
Imaginons un immeuble locatif acheté 1 000 000 CHF en Suisse.
- Prix d’achat : 1 000 000 CHF
- Fonds propres : 200 000 CHF (20 %)
- Hypothèque : 800 000 CHF (80 %)
Supposons les hypothèses suivantes :
- Loyers bruts annuels : 45 000 CHF
- Charges (entretien, assurances, frais divers non répercutés) : 10 000 CHF par an
- Rendement net avant intérêts : 35 000 CHF par an
- Taux hypothécaire moyen : 2,0 %
- Rendement du bien (sans regarder la structure de financement)
- Rendement net sur la valeur du bien :
35 000 CHF ÷ 1 000 000 CHF = 3,5 %
- Rendement net sur la valeur du bien :
- Coût des intérêts sur l’hypothèque
- Intérêts annuels :
800 000 CHF × 2,0 % = 16 000 CHF
- Intérêts annuels :
- Résultat net après intérêts
- Résultat annuel après intérêts :
35 000 CHF (net avant intérêts) – 16 000 CHF (intérêts) = 19 000 CHF
- Résultat annuel après intérêts :
- Rendement sur fonds propres (effet de levier)
- Rendement sur vos 200 000 CHF de fonds propres :
19 000 CHF ÷ 200 000 CHF = 9,5 %
- Rendement sur vos 200 000 CHF de fonds propres :
Grâce à l’effet de levier, un bien dont le rendement net intrinsèque est de 3,5 % génère un rendement de 9,5 % sur vos fonds propres, car vous utilisez le crédit hypothécaire pour financer la plus grande part de l’investissement à un coût (2 %) inférieur au rendement du bien.
Voyons maintenant ce qui se passe si la situation se dégrade légèrement :
- Loyers bruts qui baissent à 40 000 CHF (vacances locatives, pression sur les loyers)
- Charges qui montent à 11 000 CHF (entretien plus important)
Nouveau calcul :
- Rendement net avant intérêts : 40 000 – 11 000 = 29 000 CHF
- Intérêts inchangés : 16 000 CHF
- Résultat après intérêts : 29 000 – 16 000 = 13 000 CHF
- Rendement sur fonds propres : 13 000 ÷ 200 000 = 6,5 %
L’effet de levier reste positif, mais la rentabilité sur fonds propres diminue fortement. Si, à l’inverse, les taux hypothécaires montent à 3,5 % sur les 800 000 CHF, les intérêts annuels passeraient à 28 000 CHF ; avec 29 000 CHF de rendement net avant intérêts, le résultat après intérêts ne serait plus que de 1 000 CHF, soit un rendement proche de 0,5 % sur vos 200 000 CHF de fonds propres.
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