Crédit de construction: définition
Le crédit de construction est une forme spécifique de financement immobilier qui sert à payer, au fur et à mesure, les travaux de construction, de transformation ou de rénovation d’un bien.
La formule “crédit de construction” désigne un crédit mis à disposition sur un compte courant temporaire : ce compte est débité progressivement au rythme des factures (entrepreneurs, architecte, artisans), et vous ne payez des intérêts que sur les montants effectivement utilisés. Dans le cadre d’un prêt hypothécaire en Suisse, le crédit de construction regroupe généralement le 1er et le 2e rang sous un taux unique pendant la phase de chantier, avant d’être transformé, à la fin des travaux, en hypothèque « classique » (hypothèque fixe, variable SARON, mixte).
Fonctionnement du crédit de construction pendant les travaux
Pour bien comprendre la notion de crédit de construction, il faut imaginer un compte courant dédié à votre projet de construction immobilier :
• Mise en place d’un compte de construction
La banque ouvre un compte de crédit de construction sur lequel elle met à disposition le montant maximum prévu pour le projet (par exemple 800 000 CHF). Ce crédit de construction sert aussi bien à financer la construction d’une maison que la transformation lourde; on peut aussi parler de crédit de rénovation.
• Déblocage des fonds au fur et à mesure des factures
Le compte est débité uniquement lorsque des factures arrivent : factures d’entrepreneurs, d’architecte, d’ingénieurs, d’artisans, etc. Souvent, les demandes de paiement sont signées par le maître d’œuvre et/ou l’architecte, puis transmises à la banque. Celle-ci règle directement les factures depuis le crédit de construction, en respectant l’avancement du chantier. Résultat : le crédit n’est utilisé qu’à mesure que les travaux sont réellement effectués.
• Intérêts intercalaires calculés au plus juste
Les intérêts du crédit de construction – souvent appelés intérêts intercalaires – sont calculés uniquement sur le montant déjà utilisé. Si, au début du chantier, seules 200 000 CHF ont été débloqués, vous payez des intérêts sur ces 200 000 CHF, et non sur le montant total prévu. À chaque nouveau paiement de facture, le solde utilisé augmente, et les intérêts sont ajustés. Vous ne payez donc que pour les travaux déjà réalisés.
• Regroupement 1er et 2e rang, taux unique
Pendant la phase de chantier, le crédit de construction couvre l’ensemble du financement (part équivalente au 1er rang et au 2e rang) sous un seul taux d’intérêt. Cela simplifie la gestion : vous avez un seul compte, un seul taux et une vue globale sur les flux entrants (fonds propres versés) et sortants (paiements financés par la banque).
• Suivi et transparence
La banque tient un relevé détaillé de toutes les factures payées, des montants financés par le crédit de construction et des apports effectués avec vos fonds propres. Vous disposez ainsi d’un aperçu clair de l’utilisation de votre apport et des capitaux prêtés. Cela permet de vérifier que les paiements correspondent bien à l’avancement des travaux et que le budget global du projet reste sous contrôle.
Passage du crédit de construction à une hypothèque : la consolidation
Lorsque la construction, la transformation ou le crédit de rénovation arrive à son terme (bâtiment terminé, remise des clés, travaux de rénovation achevés), le crédit de construction est transformé en prêt hypothécaire standard. On parle de consolidation :
- La banque calcule le montant final utilisé sur le crédit de construction (par exemple 780 000 CHF).
- Les intérêts intercalaires dus pendant la phase de construction sont intégrés ou réglés selon les modalités convenues.
- Le solde du crédit de construction est converti en une ou plusieurs hypothèques « classiques » (hypothèque fixe, variable SARON, taux mixte), réparties éventuellement entre 1er et 2e rang.
Après cette consolidation, le crédit de construction prend fin et vous entrez dans la phase « normale » du financement : vous payez les intérêts hypothécaires et, le cas échéant, l’amortissement direct ou indirect sur l’hypothèque.
Exemple concret de crédit de construction pour une maison individuelle
Vous faites construire une maison en Suisse pour un coût total de 1 200 000 CHF, dont 300 000 CHF de fonds propres et 900 000 CHF de financement bancaire. La banque met en place un crédit de construction de 900 000 CHF.
Début du chantier
- Fondation, gros œuvre, premiers acomptes aux entreprises : la banque paie, sur présentation des factures signées, pour un total de 250 000 CHF.
- Le solde utilisé du crédit de construction est donc de 250 000 CHF.
- Vous payez des intérêts intercalaires uniquement sur ces 250 000 CHF.
Milieu de chantier
- Les travaux avancent : maçonnerie, toiture, fenêtres, installations techniques.
- De nouvelles factures pour 350 000 CHF sont réglées via le crédit de construction.
- Le solde utilisé passe à 600 000 CHF ; les intérêts intercalaires sont recalculés sur ce nouveau montant.
Fin du chantier
- Finitions, cuisine, sanitaires, aménagements extérieurs : encore 300 000 CHF de factures payées par la banque.
- Au final, 900 000 CHF ont été utilisés sur le crédit de construction.
Lorsque la maison est terminée, le crédit de construction est consolidé :
- Les 900 000 CHF sont transformés en hypothèques (par exemple 650 000 CHF en 1er rang et 250 000 CHF en 2e rang).
- Vous choisissez la répartition entre hypothèque à taux fixe, hypothèque SARON ou mixte.
- Les intérêts intercalaires versés pendant la phase de construction sont pris en compte dans le calcul global de votre financement.
