Que sont les fonds propres pour un achat immobilier en Suisse ?

Investir dans l’immobilier en Suisse est un projet captivant, mais qui implique des considérations financières cruciales, notamment le montant des fonds propres nécessaires. Les fonds propres pour achat immobilier en suisse qui représentent la partie du prix d’achat d’une propriété que vous financez sans avoir recours à un financement hypothécaire, jouent un rôle fondamental dans la viabilité de votre projet immobilier. Combien de fonds propres pour acheter une maison en Suisse, quels sont les types de fonds propres possibles ou encore qu’est-ce que le rachat LPP sont des questions pour lesquelles vous allez trouver une réponse ici.

Importance des fonds propres pour achat immobilier en Suisse

Rôle des fonds propres dans le financement hypothécaire

Les fonds propres pour achat immobilier en suisse constituent un élément clé du financement immobilier. Ils témoignent de votre capacité à investir et à gérer des risques financiers. En Suisse, les banques et les institutions financières exigent généralement que les acheteurs apportent un minimum de 20 % du prix d’achat en fonds propres. Cela réduit le risque pris par l’institution prêteuse, puisqu’un apport initial substantiel envoie un signal positif sur votre solvabilité.

De plus, un apport plus élevé peut entraîner des taux d’intérêt plus favorables, car le prêteur perçoit un risque réduit. En résumé, un bon niveau de fonds propres peut considérablement influencer les conditions de votre prêt immobilier, vous permettant d’économiser sur les coûts d’emprunt à long terme.

Impact sur le montant du prêt

Le montant des fonds propres pour achat immobilier en Suisse que vous pouvez mobiliser affecte directement le montant total que vous pouvez emprunter. Par exemple, si vous envisagez d’acheter une maison à 800 000 CHF, avec un apport de 20 %, cela signifie que vous devrez disposer de 160 000 CHF en fonds propres. Cela laisse 640 000 CHF à financer par un prêt hypothécaire. Si vous n’avez pas ce montant, vous devrez soit retarder votre projet d’achat, soit envisager des options moins coûteuses.

Les banques évaluent également votre capacité de remboursement en tenant compte de vos fonds propres. Plus votre apport est élevé, moins vous aurez d’endettement, ce qui vous place dans une position avantageuse pour obtenir un prêt. En conséquence, il est essentiel de bien calculer le montant de fonds propres dont vous disposez avant de vous lancer dans votre recherche immobilière.

Types de fonds propres

Pour obtenir un prêt hypothécaire, les fonds propres pour achat immobilier en Suisse sont une composante essentielle. Ils représentent l’apport personnel que vous devez fournir pour financer une partie de votre bien immobilier. Voici une description des différents types de fonds propres, ainsi que les montants minimums et maximums habituellement acceptés pour chacun.

Cash

Les liquidités ou cash sont les fonds propres les plus traditionnels et les plus simples à utiliser pour l’achat immobilier. Ce montant peut provenir de vos économies personnelles, de la vente d’un actif ou d’autres sources de liquidité. En Suisse, avoir des liquidités disponibles est un atout majeur lors de la négociation d’un achat immobilier.

Épargne

Les comptes d’épargne sont souvent une source importante de fonds propres. De nombreux investisseurs commencent à épargner dès leur jeune âge pour constituer une somme suffisante pour leur futur achat immobilier. Les taux d’intérêt sur ces comptes peuvent varier, mais ils représentent toujours un moyen sécurisé de faire croître votre capital.

Donation familiale

Recevoir une donation familiale peut également constituer une forme de fonds propres. En Suisse, il est courant que les parents ou grands-parents aident les jeunes acheteurs à entrer sur le marché immobilier. Cela peut se faire sous forme d’argent, mais aussi d’actifs qui peuvent être liquidés.

Avancements d’hoirie

L’avancement d’hoirie est un terme utilisé pour désigner une avance sur héritage. Cela signifie que vous pouvez recevoir une partie de votre héritage de manière anticipée pour financer votre achat immobilier. Ce mécanisme peut être une solution viable pour ceux qui souhaitent acquérir une propriété, mais cela doit être planifié avec précaution pour éviter des conflits familiaux.

2ème pilier – LPP

Le 2ème pilier, ou prévoyance professionnelle, ou LPP, permet aux salariés de constituer une épargne en vue de leur retraite. Toutefois, en Suisse, il est également possible d’utiliser une partie de cette épargne pour financer l’achat d’une maison en augmentant votre part de fonds propres pour achat immobilier en Suisse. Cela représente une alternative intéressante pour ceux qui ont cotisé et accumulé un capital substantiel dans leur 2ème pilier. La LPP, ou Loi sur la Prévoyance Professionnelle, est spécifique à la Suisse et permet d’accéder à vos fonds de prévoyance pour l’achat d’un bien immobilier. Les utilisateurs doivent s’assurer qu’ils comprennent les impacts de cette décision sur leur retraite future.

A propos du rachat LPP dans le cadre d’un prêt immobilier, veuillez lire la section ci-après.

Montant minimum : Les retraits ne sont possibles que par tranches de 20’000 CHF.
Montant maximum : Vous pouvez généralement retirer l’intégralité des montants disponibles dans votre 2ème pilier, à condition que l’usage soit pour une résidence principale.

3ème pilier

Le 3ème pilier, connu également sous le nom de prévoyance individuelle (assurance vie : voir ci-dessous), offre une alternative pour constituer un capital propre. Comparé aux deux premiers piliers, le 3ème pilier est facultatif et offre davantage de souplesse. Il est également possible d’utiliser les fonds accumulés pour un projet immobilier, ce qui rend cette option attrayante pour les jeunes investisseurs.

Assurance vie

Les contrats d’assurance vie (3ème pilier : voir ci-dessus) peuvent également servir de fonds propres. Certaines polices d’assurance vie ont une valeur de rachat que vous pouvez utiliser pour financer l’achat d’une propriété. C’est une option à envisager si vous souhaitez diversifier vos sources de fonds propres.

Nantissement

Le nantissement est une technique qui permet de mettre en garantie un actif que vous possédez pour obtenir des liquidités. Cela peut inclure des biens immobiliers ou d’autres actifs. Cette forme de fonds propres pour achat immobilier en Suisse peut être particulièrement utile pour ceux qui souhaitent lever des fonds rapidement sans vendre leurs actifs.

Enfin, une police d’assurance vie peut être mise en gage (nantissement) pour obtenir un prêt. Cela permet aux investisseurs d’utiliser leur valeur d’assurance comme garantie pour acquérir des fonds propres. Cela nécessite une planification minutieuse afin de garantir que les conditions du prêt sont favorables.

Rachat LPP

Le rachat LPP (prévoyance professionnelle ou 2ème pilier) pour financer une acquisition immobilière en Suisse est un processus encadré par des règles strictes. Ce processus permet d’utiliser une partie ou la totalité des fonds accumulés dans votre caisse de pension pour constituer les fonds propres pour achat immobilier en suisse pour votre résidence principale.

Voici une description détaillée du processus :

1. Conditions préalables au rachat LPP

a) Usage strictement limité à la résidence principale

• Le rachat LPP peut uniquement être utilisé pour acquérir ou rénover une résidence principale, c’est-à-dire l’endroit où vous vivez ou allez vivre. Il ne peut pas être utilisé pour des biens locatifs ou secondaires, ni pour l’achat de terrains sans construction immédiate.

b) Limite d’âge

• Vous devez être âgé de moins de 50 ans pour pouvoir retirer jusqu’à 100% de votre avoir du 2ème pilier.
• Si vous avez plus de 50 ans, vous ne pouvez retirer que le montant le plus élevé entre l’avoir accumulé à 50 ans ou la moitié des avoirs actuels dans la LPP.

c) Propriétaire individuel ou copropriétaire

• Vous devez être soit le propriétaire individuel de la résidence, soit copropriétaire si vous achetez avec votre conjoint ou un partenaire enregistré.

2. Les étapes du processus de rachat LPP

a) Prendre contact avec votre caisse de pension

• La première étape dans le rachat LPP consiste à contacter votre caisse de pension pour connaître le montant disponible dans votre 2ème pilier, que vous pouvez utiliser pour un rachat immobilier. La caisse de pension vous informera sur les conditions spécifiques et vous fournira les formulaires nécessaires.

b) Choix entre retrait ou nantissement

Vous avez deux options pour utiliser votre 2ème pilier dans le cadre d’un financement immobilier :

• Retrait direct : Vous retirez une partie ou l’intégralité de votre avoir. Ce montant sera versé directement à la banque ou au vendeur pour constituer vos fonds propres.
  • Avantage : Vous disposez immédiatement des liquidités nécessaires.
  • Inconvénient : Cela réduit le montant de votre retraite future et augmente votre charge fiscale à court terme, car le retrait est soumis à l’impôt.
• Nantissement (mise en gage) : Vous n’effectuez pas de retrait mais vous mettez votre avoir en gage auprès de la banque. La banque utilise alors cet avoir comme garantie pour l’hypothèque.
  • Avantage : Vous ne réduisez pas vos avoirs pour la retraite et vous ne payez pas d’impôt immédiatement.
  • Inconvénient : Vous ne réduisez pas le montant du prêt hypothécaire, ce qui peut impliquer des coûts d’intérêts plus élevés.

c) Calcul du montant disponible pour le rachat

Le montant que vous pouvez retirer lors de votre rachat LPP dépend de vos avoirs accumulés dans la caisse de pension. Le minimum est de 20’000 CHF, et les retraits se font par tranches. Vous pouvez vérifier ce montant en consultant votre certificat de prévoyance, qui récapitule chaque année votre capital accumulé dans le 2ème pilier.

d) Remplir les formulaires requis

Vous devrez remplir une série de formulaires fournis par votre caisse de pension, spécifiant l’utilisation des fonds pour un achat immobilier. Ces documents peuvent inclure une déclaration signée par un notaire ou l’établissement financier, prouvant que l’argent sera utilisé pour l’achat de la résidence principale.

e) Documents à fournir à la caisse de pension

En général, vous devez fournir les documents suivants :

• Une copie de l’acte de vente ou du contrat d’achat immobilier.
• Un relevé de compte hypothécaire prouvant la demande de prêt immobilier.
• Dans certains cas, une évaluation de la banque confirmant le prix de l’immobilier.
• Une attestation de l’usage de ces fonds pour une résidence principale.

3. Implications fiscales et légales

a) Impôt sur le rachat LPP

Le retrait de votre 2ème pilier est soumis à l’impôt, mais celui-ci est calculé séparément de votre revenu annuel (impôt dit « à taux préférentiel »). Le taux varie selon le canton et le montant retiré, mais cela peut représenter une somme non négligeable, souvent autour de 5 à 10% du montant retiré.

b) Remboursement éventuel à la LPP

Si vous vendez le bien immobilier avant votre retraite, vous êtes tenu de rembourser le montant retiré dans votre caisse de pension lors du rachat LPP, sauf si ce montant est utilisé pour acheter une autre résidence principale.

4. Impact sur la retraite

a) Réduction des prestations de retraite

Un retrait du 2ème pilier (rachat LPP) réduit votre capital de retraite, ce qui entraînera une baisse de vos rentes futures. Pour compenser cette diminution, vous pouvez effectuer des rachats dans votre caisse de pension ultérieurement. Cependant, après un retrait lié à l’immobilier, vous ne pouvez pas effectuer de rachat pendant les 3 années suivant le retrait.

b) Couverture d’assurance en cas d’invalidité ou de décès

Le retrait ou le nantissement peut également réduire les prestations d’invalidité ou de décès couvertes par votre 2ème pilier. Il est donc important de vérifier l’impact sur votre couverture d’assurance avant de décider d’un retrait.

5. Versement des fonds

Si vous avez choisi le retrait direct, les fonds seront versés directement à la banque ou au vendeur du bien immobilier. Le processus peut prendre plusieurs semaines, donc il est important d’anticiper cette durée lors de la signature du contrat de vente.

6. Coordination avec la banque pour l’hypothèque

Votre banque devra valider l’apport de ces fonds pour l’achat immobilier. Dans certains cas, les banques imposent que 10% des fonds propres proviennent d’une autre source que le 2ème pilier (comme l’épargne ou les dons familiaux), pour garantir une certaine liquidité dans votre patrimoine.

7. Suivi après le retrait

Après le rachat LPP, la caisse de pension continuera de suivre l’utilisation des fonds. Si vous changez d’usage de la propriété (par exemple, en la louant), vous pourriez être obligé de rembourser le retrait à votre caisse de pension. La vente du bien immobilier entraînera également une obligation de remboursement des fonds retirés, sauf en cas de réinvestissement immédiat dans une autre résidence principale.

A se souvenir à propos du rachat LPP

Le rachat LPP (votre 2ème pilier) pour financer un bien immobilier est une démarche encadrée par des règles précises en Suisse. Cela peut être un moyen efficace de constituer des fonds propres, mais il est essentiel de bien comprendre les implications fiscales et sur la retraite avant de procéder. Une coordination étroite avec votre caisse de pension, votre banque, et un conseiller fiscal est recommandée pour éviter les pièges et optimiser l’utilisation de votre prévoyance pour l’acquisition de votre résidence principale.

Optimisation des types de fonds propres

Stratégies pour maximiser l’utilisation des fonds propres

Pour maximiser vos fonds propres, il est essentiel de diversifier vos sources. Par exemple, en combinant des économies personnelles avec des dons familiaux, vous pouvez atteindre plus rapidement le seuil requis pour un prêt immobilier. De plus, l’utilisation des piliers de prévoyance peut être une excellente stratégie pour ceux disposant d’une épargne importante dans ces fonds.

Il est également judicieux de consulter un conseiller financier pour explorer toutes les options disponibles. Parfois, une combinaison de plusieurs types de fonds ou de taux peut aider à atteindre des objectifs financiers plus rapidement et efficacement pour que vos fonds propres pour achat immobilier en suisse soient le plus élevé possible.

Exemples concrets d’optimisation

Considérons un exemple. Supposons qu’un couple ait 50 000 CHF en épargne et reçoive une donation de 50 000 CHF de leurs parents. En utilisant ces 100 000 CHF comme apport pour une maison coûtant 500 000 CHF, ils peuvent emprunter 400 000 CHF. De plus, si ce couple a également un 2ème pilier de 100 000 CHF, ils pourraient envisager de retirer une partie de cette somme pour diminuer leur emprunt, tout en gardant à l’esprit les conséquences sur leur retraite.

Par conséquent, la création d’un plan solide et diversifié pour vos fonds propres peut faire toute la différence dans le succès de votre achat immobilier.

Montant minimum et maximum des fonds propres

Exigences minimales

En Suisse, la loi exige généralement que les acheteurs aient au moins 20 % du prix d’achat en fonds propres. Cependant, certaines banques peuvent être plus strictes et exiger jusqu’à 30 % pour des propriétés de valeur élevée ou dans des zones à risque. Il est important de bien se renseigner auprès de divers prêteurs pour comprendre leurs exigences spécifiques.

Ces exigences peuvent également varier selon le type de propriété que vous envisagez d’acheter. Par exemple, l’achat d’une maison individuelle peut avoir des exigences différentes par rapport à l’acquisition d’un appartement en copropriété.

Plafonds de fonds propres

Il n’existe pas de plafond universel pour le montant de fonds propres que vous pouvez apporter, mais des montants plus élevés augmentent vos chances d’obtenir un meilleur financement. Les banques peuvent être plus encline à offrir des conditions favorables si vous présentez un apport substantiel. Cela peut aussi réduire le coût total de votre prêt, car vous emprunterez moins.

En revanche, il est important de ne pas sacrifier vos économies à court terme pour augmenter votre apport initial. Une planification budgétaire rigoureuse est donc essentielle pour équilibrer vos besoins d’investissement et vos exigences personnelles.

Délais pour l’obtention des fonds propres

Processus d’acquisition des fonds propres

Le processus d’acquisition des fonds propres pour achat immobilier en Suisse peut varier considérablement en fonction de la source. Pour les économies personnelles, il suffit souvent de faire preuve de discipline et de planification. En revanche, pour des fonds comme le 2ème ou le 3ème pilier, le processus peut impliquer des démarches administratives et des délais de traitement.

Il est conseillé de commencer ces démarches bien avant de planifier un achat immobilier. Cela permet de s’assurer que tous les fonds sont disponibles lorsque vous en avez besoin, minimisant ainsi les retards dans votre projet d’achat.

Délai pour chaque type de fonds propres

Type de fonds propres	Délai d’obtention
Épargne personnelle	Immédiat
Donation familiale	Immédiat à 1 mois
Avancements d’hoirie	1 à 3 mois
Retraits de 2ème pilier	2 à 4 mois
Retraits de 3ème pilier	1 à 3 mois
Rachat LPP	2 à 3 mois

Il est important de bien planifier et de se renseigner sur les délais associés à chaque type de fonds propres pour achat immobilier en Suisse, afin d’éviter des complications dans votre projet immobilier.

A se rappeler

Acquérir une maison sur le territoire helvétique nécessite une bonne compréhension des fonds propres pour achat immobilier en Suisse et de leur rôle essentiel dans le processus d’achat. Que ce soit à travers des économies personnelles, des dons familiaux ou des retraits de prévoyance, il est essentiel de bien planifier vos finances pour maximiser vos chances de succès. En diversifiant vos sources de fonds et en optimisant leur utilisation, vous pouvez améliorer vos conditions de financement et atteindre votre objectif immobilier plus rapidement.

FAQ

Combien de fonds propres pour acheter une maison en suisse ?

Le minimum requis est généralement de 20 % du prix d’achat, bien que certaines banques puissent exiger jusqu’à 30 %.

Puis-je utiliser mes fonds de prévoyance pour acheter une maison ?

Oui, vous pouvez utiliser des fonds du 2ème ou du 3ème pilier pour financer l’achat de votre maison, avec des démarches spécifiques à suivre.

Combien de temps faut-il pour obtenir des fonds propres à partir d’une donation familiale ?

Le délai est généralement immédiat, mais cela peut dépendre des modalités de la donation et des accords familiaux.

Est-il judicieux d’utiliser tous mes fonds propres pour l’achat d’une maison ?

Non, il est conseillé de conserver une réserve financière pour les imprévus et les dépenses liées à la propriété.

Quelles sont les meilleures stratégies pour maximiser mes fonds propres ?

Diversifier vos sources de fonds, planifier à l’avance et consulter un conseiller financier sont des approches efficaces.