Amortissement direct ou indirect : quelle est la meilleure méthode pour amortir votre prêt ?

• Qu’est-ce que l’amortissement d’une hypothèque ?
• Qu’est-ce que l’amortissement direct ?
• Qu’est-ce que l’amortissement indirect ?
• Comment choisir entre amortissement direct et indirect ?
• Comment amortir son hypothèque tout en économisant de l’argent ?
• Les erreurs courantes à éviter
• Questions fréquentes sur l’amortissement direct et indirect

Quand on contracte une hypothèque pour acheter un bien immobilier, il faut penser à l’amortir, c’est-à-dire rembourser progressivement le capital emprunté. En Suisse, deux méthodes principales existent : l’amortissement direct et l’amortissement indirect. Vous ne savez pas lequel choisir ? On vous explique tout simplement.

Qu’est-ce que l’amortissement d’une hypothèque ?

Lorsque vous achetez un bien immobilier en Suisse, la banque ne finance généralement pas 100 % du prix d’achat. En règle générale :

• Vous devez apporter au moins 20 % de fonds propres (épargne, 2e pilier, etc.)
• La banque vous accorde une hypothèque de 1er rang, couvrant environ 65 % du prix du bien.
• Si vous avez besoin de financement supplémentaire, vous devrez contracter une hypothèque de 2e rang

Quelle est la différence entre 1er et 2e rang ?

L’hypothèque de 1er rang peut rester en place sans obligation de remboursement tant que vous payez les intérêts. Aucun amortissement n’est exigé tant que la dette reste dans la limite autorisée. L’hypothèque de 2e rang quant à elle doit obligatoirement être remboursée (amortie).

Dans quels délais doit-on amortir une hypothèque de 2e rang ?

L’amortissement de l’hypothèque de 2e rang est en général imposé sur une durée de 15 ans, ou au plus tard jusqu’à l’âge légal de la retraite (64 ans pour les femmes, 65 ans pour les hommes). Cela signifie que vous devez prévoir un plan de remboursement régulier (souvent annuel) pour cette portion du prêt.

Exemple :

Vous souhaitez acheter un bien d’une valeur de 800’000 CHF. Voici comment le financement immobilier se structure généralement en Suisse :

• Fonds propres : vous devez apporter au minimum 20 % du prix d’achat, soit 160’000 CHF. Ce montant peut provenir de votre épargne, de votre 2e pilier (sous conditions), ou d’un héritage, par exemple.
• Hypothèque de 1er rang : la banque finance environ 65 % du prix du bien, soit 520’000 CHF. Cette partie du prêt n’a pas besoin d’être amortie (remboursée) tant que vous ne dépassez pas cette limite. Vous ne payez que les intérêts.
• Hypothèque de 2e rang : il vous manque encore 15 %, soit 120’000 CHF, que la banque accepte de vous prêter également. Cette portion constitue l’hypothèque de 2e rang, et elle doit obligatoirement être amortie, c’est-à-dire remboursée sur une période maximale de 15 ans ou avant l’âge légal de la retraite (selon le premier des deux atteints).

Ce remboursement peut être fait :

• Soit en amortissement direct : vous remboursez une partie de ces 120’000 CHF chaque année
• Soit en amortissement indirect : vous placez chaque année une somme équivalente dans un pilier 3a ou une assurance, qui servira à rembourser le prêt à terme

Qu’est-ce que l’amortissement direct ?

L’amortissement direct est la méthode la plus intuitive : vous remboursez chaque année une partie du capital de votre prêt.

Avantages :

• le montant de votre dette diminue
• les intérêts payés chaque année baissent aussi
• votre charge financière globale diminue progressivement

Qu’est-ce que l’amortissement indirect ?

Avec l’amortissement indirect, vous ne remboursez pas immédiatement le capital à la banque. À la place, vous versez chaque année un montant équivalent sur une police de prévoyance liée (pilier 3a ou assurance-vie). À l’échéance, cette somme accumulée servira à rembourser le prêt d’un coup (totalement ou partiellement).

Avantages de l’amortissement indirect

• Avantage fiscal : les versements dans un pilier 3a ou une assurance-vie sont déductibles du revenu imposable, ce qui permet de réduire vos impôts chaque année. Et des intérêts hypothécaires plus élevés entraînent une déduction fiscale plus forte : comme vous ne remboursez pas le capital, le montant des intérêts reste stable et 100 % déductible des impôts (contrairement à un amortissement direct où les intérêts baissent avec le temps).
• Préparation de votre retraite : les fonds versés dans un pilier 3a constituent une épargne privée, utile pour compléter votre revenu à long terme.

Inconvénients de l’amortissement indirect

• La dette reste constante : contrairement à l’amortissement direct, vous ne réduisez pas votre dette avant l’échéance.
• Risque lié au produit d’épargne : si vous investissez dans un pilier 3a lié à des fonds en actions, la performance n’est pas garantie. Vous pourriez accumuler moins que prévu.
• Moins de flexibilité : les montants versés dans un pilier 3a sont bloqués jusqu’à la retraite ou le remboursement du prêt. Pas de retrait libre.

Comment choisir entre amortissement direct et indirect ?

Voici quelques critères à prendre en compte pour faire votre choix :

Comment amortir son hypothèque tout en économisant de l’argent ?

Amortir une hypothèque ne se limite pas à rembourser sa dette : c’est aussi une opportunité d’optimiser sa fiscalité et de gérer son patrimoine intelligemment. Voici quelques conseils pour combiner amortissement et économies.

Opter pour l’amortissement indirect pour maximiser les déductions fiscales

En plaçant vos remboursements dans un pilier 3a, vous pouvez déduire chaque année jusqu’à 7’056 CHF (plafond 2025) de vos revenus imposables. Cela réduit votre charge fiscale, tout en préparant votre retraite ou votre remboursement final.

Maintenir un niveau de dette stable pour maximiser les intérêts déductibles

Avec l’amortissement indirect, vous conservez une dette élevée plus longtemps. Cela peut sembler contre-intuitif, mais comme nous l’avons vu les intérêts hypothécaires sont déductibles de vos impôts. Résultat : moins de capital remboursé = plus d’intérêts déductibles.

Comparer les performances des produits 3a

Tous les piliers 3a ne se valent pas :

• Le pilier 3a bancaire est sécurisé, mais peu rémunérateur
• Le pilier 3a avec fonds est plus risqué, mais offre un meilleur rendement potentiel sur le long terme

Choisissez un produit adapté à votre horizon de placement et à votre tolérance au risque.

Ne pas négliger les frais

Certains produits d’assurance liés à l’amortissement indirect incluent des frais élevés (gestion, rachat anticipé, etc.). Pensez à comparer les coûts réels pour éviter de perdre l’avantage fiscal.

Simuler les deux scénarios

Avant de choisir, réalisez une simulation d’hypothèque :

• Avec amortissement direct
• Avec amortissement indirect et déductions fiscales

Le bon choix dépend de vos revenus, de votre situation familiale, de votre canton de résidence et de vos objectifs à long terme. Vous verrez rapidement quelle solution est la plus avantageuse dans votre cas personnel.

Les erreurs courantes à éviter

• Croire que l’amortissement indirect est “gratuit” : il coûte, mais différemment
• Oublier les frais liés à la gestion d’un produit de prévoyance
• Ne pas adapter le choix d’amortissement à sa situation fiscale ou patrimoniale
• Ne pas comparer les performances réelles de l’amortissement indirect (certains contrats sont peu rentables)

En suivant nos conseils, vous serez plus rapidement dans votre nouvelle maison.

Questions fréquentes sur l’amortissement direct et indirect

Quelle est la différence principale entre amortissement direct et indirect ?

L’amortissement direct consiste à rembourser le capital du prêt chaque année, tandis que l’amortissement indirect consiste à placer l’équivalent de ce remboursement sur un produit d’épargne (pilier 3a ou assurance), utilisé pour rembourser le prêt plus tard.

Quels sont les avantages fiscaux de l’amortissement indirect ?

Les montants versés dans le pilier 3a sont déductibles du revenu imposable, tout comme les intérêts hypothécaires. Cela permet d’optimiser fortement sa charge fiscale.

Est-ce que je peux changer de mode d’amortissement en cours de prêt ?

Oui, mais cela dépend des conditions fixées avec votre banque. Certaines autorisent la transition sous conditions. Il est recommandé de consulter votre conseiller avant de modifier la structure.

L’amortissement indirect est-il risqué ?

Pas nécessairement, mais il dépend du support choisi (épargne classique ou fonds de placement). Une mauvaise performance du pilier 3a peut entraîner un capital insuffisant pour rembourser le prêt à terme.

Quels produits utiliser pour l’amortissement indirect ?

Les plus courants sont :

• Le pilier 3a bancaire (compte épargne sécurisé)
• Le pilier 3a en fonds de placement (plus risqué, mais potentiellement plus rentable)
• Les assurances-vie liées à la prévoyance

Tous ces produits sont bloqués jusqu’à la retraite ou au remboursement, et permettent de profiter d’avantages fiscaux intéressants.

Quelle solution d’amortissement est la meilleure pour moi ?

Tout dépend de vos objectifs :

• Si vous voulez réduire votre dette rapidement, orientez vous vers l’amortissement direct
• Si vous souhaitez optimiser vos impôts ou préparer votre retraite, optez pour l’amortissement indirect

Besoin d’aide pour choisir la bonne stratégie ?

Vous hésitez entre amortissement direct et indirect pour votre prêt hypothécaire ? Nos experts sont à votre disposition pour analyser votre situation personnelle, simuler les économies fiscales potentielles, et vous aider à prendre la bonne décision.

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