Steuerabzug: Was kann man abziehen und in welcher Höhe?

• Steuerabzug: Worum geht es genau?
• Eigenmietwert: Ausgangspunkt für Immobilienabzüge
• Welche Unterhaltskosten kann man abziehen?
• Was nicht abziehbar ist: wenn Unterhalt zur Investition wird
• Warum energetische Sanierungen eine Ausnahme bilden
• Effektive oder pauschale Kosten: Wie wählt man?
• Wie viel kann man tatsächlich abziehen und wie wirkt sich das auf die Steuern aus?

In der Schweiz wird der Steuerabzug oft als bloßes administratives Detail wahrgenommen. Dabei kann dieser Mechanismus die Steuerbelastung nachhaltig senken. Weil viele Steuerpflichtige nicht genau wissen, was sie abziehen dürfen, in welchen Grenzen und in welchem Rahmen, verzichten sie auf Abzüge, die eigentlich zulässig wären.

Wie funktioniert der Steuerabzug also wirklich? Welche Kosten sind tatsächlich abzugsfähig? Und vor allem: wie viel können Sie voraussichtlich sparen? Dieser Artikel fasst das Thema klar und praxisnah zusammen, damit Sie den Überblick behalten und die häufigsten Fehler vermeiden.

Steuerabzug: Worum geht es genau?

Bevor wir auf die abzugsfähigen Kosten im Detail eingehen, lohnt sich ein Blick auf die Grundlogik des Steuerabzugs. In der Schweiz wird die Steuer nicht nur auf den erzielten Einnahmen berechnet, sondern auf dem steuerbaren Einkommen, also auf dem Einkommen nach Abzug bestimmter, von der Steuerverwaltung anerkannter Aufwendungen.

Ein Abzug entspricht einer Ausgabe, die der Staat berücksichtigt, weil sie als notwendig, gerechtfertigt oder direkt mit einem besteuerten Einkommen verbunden gilt. Diese Beträge reduzieren die Bemessungsgrundlage, auf der die Steuer berechnet wird: Je tiefer diese Grundlage, desto geringer fällt die endgültige Steuer aus.

Hier geht es um Ausgaben, die „materiell“ mit der Immobilie zusammenhängen, und nicht um den Abzug der Hypothekarzinsen . Nicht alle Ausgaben sind daher abzugsfähig. Entscheidend ist weder die Höhe des Betrags noch der gute Wille der steuerpflichtigen Person, sondern der Zusammenhang zwischen der Ausgabe und dem besteuerten Objekt. Dieses Prinzip erklärt, warum bestimmte laufende Kosten ausgeschlossen sind, während andere (mitunter weniger intuitiv) anerkannt werden.

Außerdem sind zwei Ebenen zu unterscheiden:

• Abzüge, die beim Einkommen geltend gemacht werden (Berufskosten, Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten usw.);
• Abzüge, die das Vermögen betreffen, insbesondere im Zusammenhang mit dem Besitz einer Immobilie.

Eigenmietwert: Ausgangspunkt für Immobilienabzüge

Wenn Eigentümerinnen und Eigentümer ihre eigene Wohnung bewohnen, beziehen sie selbstverständlich keine Miete. Steuerlich gilt diese Wohnung jedoch als wirtschaftlicher Vorteil. Die Verwaltung geht davon aus, dass das Wohnen im eigenen Objekt einem Mietwert entspricht, den man nicht bezahlen muss. Dieser theoretische Betrag ist der Eigenmietwert.

Dieser Eigenmietwert wird dem steuerbaren Einkommen zugerechnet. Er wird vom Kanton anhand von Kriterien wie Lage, Wohnfläche oder allgemeinem Zustand festgelegt. Auch wenn er oft unter den Marktmieten liegt, erhöht er dennoch die zu zahlende Steuer.

Genau aus diesem Grund können bestimmte Kosten im Zusammenhang mit der Wohnung abgezogen werden. Unterhaltskosten sind zulässig, weil sie ein fiktives steuerbares Einkommen kompensieren: den Eigenmietwert. Anders gesagt: Wenn eine Wohnung so besteuert wird, als würde sie ein Einkommen generieren, können die notwendigen Ausgaben, um sie in Stand zu halten, berücksichtigt werden.

Im Jahr 2025 fand dazu eine eidgenössische Abstimmung statt. Das Volk hat beschlossen, den Eigenmietwert abzuschaffen (die Besteuerung dieses fiktiven Mietzinses). Die Auswirkungen sind erheblich, weil bestimmte Abzüge möglicherweise nicht mehr zugelassen werden.

Welche Unterhaltskosten kann man abziehen?

Damit Unterhaltskosten als Abzug anerkannt werden, interessiert sich die Steuerverwaltung weder für den gewonnenen Komfort noch für die Höhe der Arbeiten, sondern für deren Ziel. Die Regel ist daher einfach: Nur Ausgaben, die darauf abzielen, die Wohnung in ihrem ursprünglichen Zustand zu erhalten, können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

Es handelt sich um Arbeiten, die notwendig sind, um die normale Nutzung des Objekts zu gewährleisten und eine Verschlechterung über die Zeit zu vermeiden. In der Praxis betrifft dies die üblichen Eingriffe aufgrund der natürlichen Abnutzung. Dazu zählen zum Beispiel Malerarbeiten, die Reparatur einer Heizungsanlage, der Ersatz eines defekten Geräts oder auch der Unterhalt der Außenanlagen.

Diese Ausgaben gelten als abzugsfähig, weil sie direkt mit einer Immobilie zusammenhängen, deren Nutzung bereits über den Eigenmietwert besteuert wird. Sie verändern die Wohnung nicht dauerhaft, sondern dienen lediglich dazu, sie in einem guten Zustand zu erhalten.

Umgekehrt: Sobald eine Arbeit den Komfort erhöht, die Fläche vergrößert oder den Standard des Objekts deutlich anhebt, zählt sie nicht mehr zum Unterhalt. Solche Ausgaben werden dann als Investitionen behandelt und können nicht vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden, selbst wenn sie einem legitimen persönlichen Bedarf entsprechen.

Übliche Arbeiten infolge der Abnutzung der Immobilie

Wie erwähnt, entsprechen abzugsfähige Unterhaltskosten Arbeiten, die durch die normale Abnutzung des Objekts notwendig werden.

Das kann zum Beispiel Innenanstriche, die Instandsetzung eines beschädigten Bodens, die Reparatur einer Heizungsanlage oder den Ersatz eines fest eingebauten, defekt gewordenen Geräts betreffen. Solange diese Arbeiten nicht zu einer dauerhaften Verbesserung des Objekts führen, gelten sie steuerlich als Unterhalt.

Innen-, Außenunterhalt und Ausstattung: dieselbe Logik

Die steuerliche Logik ist dieselbe, ob es sich um den Innenbereich der Wohnung oder um deren Umgebung handelt: Gartenunterhalt, die Reparatur eines Zauns, die Reinigung oder eine teilweise Erneuerung der Fassade können als Abzug anerkannt werden, sofern sie darauf abzielen, den bestehenden Zustand zu erhalten.

Gleiches gilt für die technischen Einrichtungen der Wohnung (Heizkessel, Sanitäranlagen, fest eingebaute Haushaltsgeräte): Sie zählen zum Unterhalt, wenn sie repariert oder gleichwertig ersetzt werden.

Nebenkosten und Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Unterhalt

Bestimmte indirekte Kosten können ebenfalls abgezogen werden, wenn sie direkt mit dem Unterhalt der Wohnung zusammenhängen. Das ist zum Beispiel der Fall bei Honoraren für Fachleute, Kontrollkosten oder obligatorischen Wartungsverträgen.

Was nicht abziehbar ist: wenn Unterhalt zur Investition wird

Steuerlich bleibt das entscheidende Kriterium die Auswirkung der Arbeiten auf die Wohnung.

Als Investitionen gelten insbesondere Arbeiten, die die Wohnfläche vergrößern, den Komfort deutlich verbessern oder den Standard der Wohnung anheben. Der Bau eines Wintergartens, die Installation einer Sauna oder der Ausbau des Dachstocks zu Wohnraum fallen in diese Kategorie, da sie der Umgestaltung des Objekts dienen.

Wichtig ist: Allein die Tatsache, dass ein Gerät neu ist, genügt nicht, um es als nicht abzugsfähig einzustufen. Maßgeblich ist stets der Vergleich mit dem vorherigen Zustand der Wohnung: Ein gleichwertiger Ersatz gilt als Unterhalt, eine technische oder qualitative Verbesserung wird hingegen als Investition behandelt.

Diese Ausgaben sind jedoch nicht ohne steuerlichen Nutzen. Investitionen, die den Wert der Immobilie erhöhen, können in vielen Fällen bei der Berechnung der Steuer auf den Grundstückgewinn bei einem Verkauf berücksichtigt werden. Anders gesagt: Wenn sie die Steuer heute nicht reduzieren, können sie deren Wirkung langfristig abmildern.

Warum energetische Sanierungen eine Ausnahme bilden

Wärmedämmung, der Ersatz einer fossilen Heizung durch ein leistungsfähigeres System oder die Installation von Solarpanels … Obwohl solche Maßnahmen den Wert der Wohnung erhöhen können, bleiben gewisse Arbeiten abzugsfähig, um die energetische Verbesserung von Gebäuden zu fördern.

Der Bau von ökologischen Gebäuden ist ein anderes Thema, da Subventionen und die damit verbundene Hypothek selbstverständlich vor dem Anfall von Unterhaltskosten festgelegt werden.

Bei energetischen Sanierungen können nur die Beträge abgezogen werden, die die Eigentümerin oder der Eigentümer tatsächlich selbst bezahlt hat. Wird ein Teil der Arbeiten durch Subventionen finanziert, kann dieser Anteil steuerlich nicht berücksichtigt werden, da er nicht vom Steuerpflichtigen getragen wurde. Es ist daher wichtig, klar zu unterscheiden, was persönlich bezahlt wurde und was durch öffentliche Beiträge gedeckt ist.

Effektive oder pauschale Kosten: Wie wählt man?

Wenn es darum geht, Unterhaltskosten zu deklarieren, stehen der Eigentümerin oder dem Eigentümer zwei Optionen offen: die effektiven Kosten abzuziehen oder eine Pauschale zu wählen. Die Wahl wird jedes Jahr neu getroffen und ist nie endgültig.

Der Pauschalabzug entspricht einem Betrag, der von der Steuerverwaltung automatisch berechnet wird. Er soll die laufenden Unterhaltskosten abdecken, ohne dass Belege eingereicht werden müssen. Diese Option ist oft ausreichend, wenn im betreffenden Jahr nur wenige Arbeiten ausgeführt wurden.

Die effektiven Kosten hingegen basieren auf den tatsächlich angefallenen Ausgaben. Damit kann der genaue Betrag der Unterhaltsarbeiten abgezogen werden, sofern Rechnungen und Zahlungsnachweise vorgelegt werden können. Diese Option wird interessant, sobald die Arbeiten den Pauschalbetrag übersteigen.

Wie viel kann man tatsächlich abziehen und wie wirkt sich das auf die Steuern aus?

Unterhaltskosten abzuziehen bedeutet nicht, ihren Betrag zurückzuerhalten, sondern das Einkommen zu reduzieren, auf dem die Steuer berechnet wird. Anders gesagt: Je höher Ihr Steuersatz, desto größer ist die Wirkung des Abzugs. Umgekehrt hat derselbe Abzug nicht die gleiche Wirkung bei zwei Haushalten, die in unterschiedlichen Steuerprogressionsstufen liegen.

Nehmen wir ein einfaches Beispiel. Eine Eigentümerin oder ein Eigentümer, die bzw. der 10 000 CHF Unterhaltskosten abzieht, wird die Steuer nicht um 10 000 CHF reduzieren. Diese 10 000 CHF senken vielmehr das steuerbare Einkommen. Liegt der marginale Steuersatz bei 30 %, beträgt die Steuerersparnis ungefähr 3 000 CHF. Der Mechanismus ist unabhängig von der Höhe der Arbeiten immer derselbe.

Man sollte außerdem im Hinterkopf behalten, dass die Wirkung von mehreren Faktoren abhängt:

• dem Gesamteinkommen des Haushalts,
• dem Wohnsitzkanton,
• der familiären Situation,
• und der Art der anderen bereits geltend gemachten Abzüge.

Deshalb gibt es keinen „idealen“ Betrag zum Abziehen. Entscheidend ist nicht, Ausgaben zu vervielfachen, sondern die zulässigen Kosten korrekt zu deklarieren – zum richtigen Zeitpunkt und nach der vorteilhaftesten Methode.