Immobilien- und Hypothekendarlehen: Wohneigentum in der Schweiz finanzieren

• Wie bewerten Institute ein Immobilienprojekt in der Schweiz?
• Eigenmittel und Eigenanteil: So funktioniert die 20-%-Regel
• Welche verschiedenen Modelle von Immobilienfinanzierungen gibt es in der Schweiz?
• Langfristige Entscheidungen: Zinssatz, Laufzeit, Amortisation und Steuern
• Wie bereiten Sie Ihren Hypothekarantrag vor und reichen ihn ein?

Es ist schwierig, den Kauf Ihres künftigen Zuhauses auf die reine Zusage einer Bank zu reduzieren. Hinter einem Immobiliendarlehen oder einem Hypothekarkredit steht eine umfassendere Überlegung: Sie umfasst Ihre finanzielle Situation, die Stimmigkeit Ihres Projekts und Ihre Fähigkeit, es langfristig zu tragen.

Dieses Handbuch soll Ihnen helfen, die zentralen Mechanismen der Schweizer Immobilienfinanzierung zu verstehen, die Erwartungen der Finanzinstitute zu entschlüsseln und fundierte Entscheidungen zu treffen – weit über eine bloße Dossierprüfung hinaus.

Wie bewerten Institute (Banken oder Versicherungen) ein Immobilienprojekt in der Schweiz?

Für eine Bank oder ein Kreditinstitut beschränkt sich die Prüfung eines Immobilienkreditantrags nicht auf eine Dokumentenliste oder eine automatische Berechnung. Ziel der Kreditgeber ist es vielmehr, die Stabilität und Kohärenz Ihrer finanziellen Situation zu beurteilen. Deshalb zählt die Regelmäßigkeit der Einkommen zwar, wird aber nie isoliert betrachtet. Sie wird in den Kontext Ihres beruflichen Werdegangs, Ihres Belastungsniveaus, Ihres bestehenden Vermögens und Ihrer Fähigkeit gesetzt, künftige Schwankungen zu verkraften.

In der Praxis wenden Institute häufig standardisierte Vorsichtskriterien an, indem sie mit theoretischen Zinssätzen rechnen, die über den Marktsätzen liegen. So werden die wohnbezogenen Kosten (Zinsen, Amortisation und Unterhaltskosten) den Einkommen gegenübergestellt, um sicherzustellen, dass das finanzielle Gleichgewicht langfristig gesund bleibt. Dieser Ansatz erklärt, warum ein Dossier trotz scheinbar tragbarer Monatsraten zum aktuellen Zinssatz abgelehnt werden kann.

Ein weiterer zentraler Punkt ist die Logik des Projekts selbst. Eine Immobilienfinanzierung wird positiv beurteilt, wenn sie in eine langfristige Perspektive passt. Die Art der Immobilie, ihre Nutzung (Hauptwohnsitz, Investment), ihre Lage oder auch ihre Angemessenheit in Bezug auf Ihre persönliche Situation sind alles Faktoren, die berücksichtigt werden.

Schließlich achten Institute besonders auf das Gesamtgleichgewicht. Ein als „akzeptabel“ eingestufter Immobilienkredit ist nicht derjenige, der Ihre Kreditfähigkeit maximiert, sondern derjenige, der Ihnen heute wie morgen ausreichend finanziellen Spielraum lässt. Dieser konservative Ansatz erklärt die Robustheit des Schweizer Hypothekarsystems… und die Selektivität seiner Kriterien.

Eigenmittel und Eigenanteil: So funktioniert die 20-%-Regel

In der Schweizer Immobilienfinanzierung umfassen die Eigenmittel die Vermögenswerte, die der Käufer mobilisieren kann, um sich an der Finanzierung seines Wohneigentums zu beteiligen, ohne dafür einen Kredit aufzunehmen.

Dazu zählen selbstverständlich Guthaben auf Sparkonten oder privaten Konten; hinzu kommen Wertschriftenanlagen sowie bestimmte wertvolle Güter (Schmuck, Kunstwerke, Sammlerfahrzeuge…). Auch der Rückkauf einer Versicherungspolice oder der Besitz eines unbelehnten Baugrundstücks kann berücksichtigt werden.

Die Eigenmittel können außerdem durch familiäre Beiträge ergänzt werden, etwa in Form von Erbvorbezügen oder Schenkungen. Auch Guthaben aus der Säule 3a sind ein integraler Bestandteil der Eigenmittel und können vollständig für den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum eingesetzt werden.

All diese Elemente bilden die sogenannten „harten“ Eigenmittel, also unmittelbar mobilisierbare Mittel. Daneben gibt es „weiche“ Eigenmittel, deren Verwendung geregelt ist. Dazu gehört insbesondere der Vorbezug von Vorsorgeguthaben aus der 2. Säule, der im Rahmen eines Immobilienkaufs nur teilweise eingesetzt werden kann.

Über die Höhe hinaus spielt die Zusammensetzung der Eigenmittel eine wichtige Rolle bei der Dossieranalyse. Sofort verfügbare Mittel stärken die Solidität des Projekts und können die Verhandlung der Hypothekarbedingungen erleichtern. Umgekehrt kann ein Eigenanteil , der überwiegend auf Vorsorgegeldern basiert, spezifische Einschränkungen mit sich bringen und verringert mitunter die künftige Flexibilität.

In der Praxis beruht die Finanzierung einer Wohnung oder eines Hauses nahezu immer auf einer Kombination aus Eigenmitteln und Fremdkapital. In der Schweiz gilt üblicherweise, dass 20 % des Verkehrswerts der Immobilie durch Eigenmittel finanziert werden müssen; die verbleibenden 80 % können über eine Hypothek abgedeckt werden.

Eine Hypothek wird in zwei Ränge gegliedert (1. und 2. Rang) :

• Die Hypothek im ersten Rang deckt bis zu zwei Drittel des Kaufpreises ab und unterliegt keiner Amortisationspflicht;
• die Hypothek im zweiten Rang hingegen muss schrittweise amortisiert werden, grundsätzlich innerhalb einer maximalen Dauer von fünfzehn Jahren.

Zurück zu den Eigenmitteln: Mindestens 10 % des Kaufpreises müssen aus „harten“ Eigenmitteln stammen; die ergänzenden 10 % können gegebenenfalls durch einen Vorbezug aus der 2. Säule erbracht werden. Besteht der Eigenanteil ausschließlich aus diesem Minimum an „harten“ Eigenmitteln, kann die Hypothek dann bis zu 90 % des Kaufpreises abdecken, da „weiche“ Eigenmittel nicht dazu bestimmt sind, den Hypothekarkreditbetrag zu reduzieren.

Welche verschiedenen Modelle von Immobilienfinanzierungen gibt es in der Schweiz?

Die Festhypothek

Die Hypothek mit Festzins bietet für die gewählte Laufzeit volle Planbarkeit: Der Zinssatz wird im Voraus festgelegt und bleibt während der gesamten Vertragsperiode unverändert. Dieses Modell eignet sich besonders für Käufer, die Sicherheit priorisieren und ihre Finanzierung in einen vorhersehbaren Rahmen stellen möchten, ohne von Marktschwankungen abhängig zu sein.

Die variable Hypothek (an den SARON gekoppelt)

Die SARON-Hypothek basiert auf einem Referenzzins des Schweizer Geldmarkts, der regelmäßig angepasst wird. Wenn Sie diese Option wählen, profitieren Sie von Phasen niedriger Zinsen, akzeptieren jedoch zugleich eine gewisse Exponierung gegenüber Marktschwankungen.

Diese Art der Immobilienfinanzierung richtet sich eher an Profile, die mit einem Maß an Flexibilität vertraut sind und über ausreichend finanziellen Spielraum verfügen, um mögliche Zinsanstiege abzufedern. Sie wird häufig im Rahmen einer aktiven Steuerung der Finanzierung gewählt. Dieses Modell kann in Übergangsphasen interessant sein, etwa bis ein Zinssatz fixiert wird oder im Rahmen einer kurzfristigen Finanzierungsstrategie.

Die kombinierte Hypothek

Die kombinierte Hypothek, oft auch als Mischzins bezeichnet, bietet große vertragliche Flexibilität. Sie vereint die Vorteile von Festhypotheken und variablen Hypotheken.

Diese Lösung ermöglicht es beispielsweise, die Hypothek in zwei Tranchen aufzuteilen: die erste mit einem festen Zinssatz über 5 Jahre und die zweite variabel über die folgenden Jahre.

Langfristige Entscheidungen: Zinssatz, Laufzeit, Amortisation und Steuern

Bei einer Immobilienfinanzierung kann der Zinssatz nicht isoliert analysiert werden. Die Laufzeit der Hypothek, die Amortisationsart und deren steuerliche Auswirkungen bilden ein stimmiges Gesamtsystem, das das Gleichgewicht des Projekts langfristig beeinflusst.

• Die Laufzeit des Kredits bestimmt sowohl die Stabilität der Konditionen als auch die künftige Anpassungsfähigkeit. Ein kürzeres Engagement erleichtert Anpassungen, während eine längere Laufzeit einen Rahmen über mehrere Jahre absichern kann.
• Die Amortisation legt wiederum fest, wie das Kapital im Zeitverlauf zurückgeführt wird. Sie kann direkt erfolgen, mit einer schrittweisen Reduktion der Schuld, oder indirekt über Vorsorgelösungen.

Diese Parameter beeinflussen auch die Steuerbelastung der Finanzierung, denn in der Schweiz sind Hypothekarzinsen grundsätzlich vom steuerbaren Einkommen abziehbar, was die effektiven Kreditkosten verändert. Die gewählte Kombination aus Laufzeit, Zinssatz und Amortisation ist daher im Gesamtbild zu beurteilen – unter Berücksichtigung der persönlichen Situation und ihrer wahrscheinlichen Entwicklung.

Wie bereiten Sie Ihren Hypothekarantrag vor und reichen ihn ein?

Bonitätsanalyse und Bearbeitung des Antrags

Sobald der Antrag eingereicht ist, wird die Bonität anhand der Einkommen, der Ausgaben und der finanziellen Historie bewertet. Die Prüfung betrifft auch die Gesamtstimmigkeit des Projekts und seine Robustheit gegenüber verschiedenen Szenarien, weshalb eine klare und nachvollziehbare Darstellung der finanziellen Situation entscheidend ist.

Finanzierung finalisieren und Zusage absichern

Sobald das Kreditangebot erstellt ist, muss es sorgfältig geprüft werden, da die vorgeschlagenen Konditionen den Kreditnehmer langfristig binden.

Die Finalisierungsphase umfasst außerdem eine rechtliche Prüfung, die in der Regel von einem Notar übernommen wird. Dieser achtet auf die Konformität des Hypothekarvertrags und auf einen reibungslosen Ablauf der Immobilientransaktion, bis zur definitiven Unterzeichnung.

Dieser letzte Schritt markiert den Abschluss des Finanzierungsprozesses und ermöglicht es, die Zusage abzusichern.

Ab jetzt können Sie unseren kostenlosen Online-Rechner nutzen, um Ihre Tragbarkeit zu schätzen und die wichtigsten Eckwerte Ihres möglichen Hypothekarkredits zu ermitteln.