Direkte oder indirekte Amortisation: Welche Methode ist am besten für die Rückzahlung Ihres Kredits geeignet?
- Was ist die Amortisation einer Hypothek?
- Was ist die direkte Amortisation?
- Was ist die indirekte Amortisation?
- Wie wählt man zwischen direkter und indirekter Amortisation?
- Wie amortisiert man eine Hypothek und spart gleichzeitig Geld?
- Häufige Fehler, die man vermeiden sollte
- Häufige Fragen zur direkten und indirekten Amortisation
Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, um eine Immobilie zu kaufen, müssen Sie daran denken, sie zu amortisieren – das heißt, das geliehene Kapital schrittweise zurückzuzahlen. In der Schweiz gibt es zwei Hauptmethoden: die direkte und die indirekte Amortisation. Sie wissen nicht, welche Sie wählen sollen? Wir erklären es Ihnen ganz einfach.
Was ist die Amortisation einer Hypothek?
Wenn Sie in der Schweiz eine Immobilie kaufen, finanziert die Bank in der Regel nicht 100 % des Kaufpreises. Normalerweise gilt:
- Sie müssen mindestens 20 % Eigenkapital einbringen (Sparguthaben, Pensionskasse usw.)
- Die Bank gewährt Ihnen eine Hypothek ersten Rangs, die etwa 65 % des Kaufpreises abdeckt.
- Wenn Sie zusätzliches Kapital benötigen, müssen Sie eine Hypothek zweiten Rangs aufnehmen.
Was ist der Unterschied zwischen 1. und 2. Rang?
Die Hypothek ersten Rangs kann bestehen bleiben, ohne dass eine Rückzahlung erforderlich ist, solange Sie die Zinsen zahlen. Eine Amortisation ist nicht erforderlich, solange die Schuld im erlaubten Rahmen bleibt. Die Hypothek zweiten Rangs hingegen muss zwingend zurückgezahlt (amortisiert) werden.
In welchem Zeitraum muss eine Hypothek zweiten Rangs amortisiert werden?
Die Amortisation der Hypothek zweiten Rangs wird in der Regel über einen Zeitraum von 15 Jahren verlangt oder spätestens bis zum gesetzlichen Rentenalter (64 Jahre für Frauen, 65 Jahre für Männer). Das bedeutet, dass Sie einen regelmäßigen Rückzahlungsplan (oft jährlich) für diesen Teil des Kredits einplanen müssen.
Beispiel:
Sie möchten eine Immobilie im Wert von 800’000 CHF kaufen. So sieht die Immobilienfinanzierung in der Schweiz in der Regel aus:
- Eigenkapital: Sie müssen mindestens 20 % des Kaufpreises einbringen, also 160’000 CHF. Dieser Betrag kann aus Ihrem Sparguthaben, der zweiten Säule (unter bestimmten Bedingungen) oder z. B. aus einer Erbschaft stammen.
- Hypothek ersten Rangs: Die Bank finanziert etwa 65 % des Immobilienwerts, also 520’000 CHF. Dieser Teil des Darlehens muss nicht amortisiert (zurückgezahlt) werden, solange Sie diese Grenze nicht überschreiten. Sie zahlen nur die Zinsen.
- Hypothek zweiten Rangs: Es fehlen noch 15 %, also 120’000 CHF, die Ihnen die Bank ebenfalls leiht. Dieser Teil bildet die Hypothek zweiten Rangs und muss zwingend amortisiert werden, also innerhalb von maximal 15 Jahren oder vor dem gesetzlichen Rentenalter (je nachdem, was zuerst eintritt) zurückgezahlt werden.
Diese Rückzahlung kann erfolgen:
- entweder über die direkte Amortisation: Sie zahlen jedes Jahr einen Teil dieser 120’000 CHF zurück
- oder über die indirekte Amortisation: Sie legen jährlich einen entsprechenden Betrag in der Säule 3a oder in einer Versicherung an, der zur Rückzahlung des Kredits verwendet wird
Was ist die direkte Amortisation?
Die direkte Amortisation ist die intuitivste Methode: Sie zahlen jedes Jahr einen Teil des geliehenen Kapitals zurück.
Vorteile:
- Ihre Schuldenlast nimmt ab
- die jährlich gezahlten Zinsen sinken ebenfalls
- Ihre gesamte finanzielle Belastung nimmt nach und nach ab
Beispiel:
Sie haben eine Hypothek über 600’000 CHF. Wenn Sie diese jährlich mit 10’000 CHF amortisieren (direkte Amortisation), dann:
- zahlen Sie im zweiten Jahr nur noch Zinsen auf 590’000 CHF
- und so weiter
Was ist die indirekte Amortisation?
Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie das Kapital nicht direkt an die Bank zurück. Stattdessen zahlen Sie jedes Jahr einen gleichwertigen Betrag in eine gebundene Vorsorgepolice (Säule 3a oder Lebensversicherung) ein. Am Ende der Laufzeit wird dieser angesparte Betrag verwendet, um das Darlehen auf einmal zurückzuzahlen (ganz oder teilweise).
Vorteile der indirekten Amortisation
- Steuervorteil: Einzahlungen in eine Säule 3a oder eine Lebensversicherung sind vom steuerbaren Einkommen abziehbar, wodurch Sie jedes Jahr Steuern sparen. Und höhere Hypothekarzinsen führen zu einem stärkeren Steuerabzug: Da Sie das Kapital nicht zurückzahlen, bleibt der Zinsbetrag stabil und zu 100 % steuerlich abziehbar (anders als bei direkter Amortisation, bei der die Zinsen im Laufe der Zeit sinken).
- Vorsorge für den Ruhestand: Die in eine Säule 3a einbezahlten Beträge stellen eine private Ersparnis dar, die Ihnen hilft, Ihre Altersvorsorge zu ergänzen.
Nachteile der indirekten Amortisation
- Die Schuld bleibt bestehen: Im Gegensatz zur direkten Amortisation verringern Sie Ihre Schuld nicht vor Fälligkeit.
- Risiko beim Sparprodukt: Wenn Sie in eine fondsgebundene Säule 3a investieren, ist die Rendite nicht garantiert. Sie könnten weniger ansparen als erwartet.
- Weniger Flexibilität: Die in eine Säule 3a eingezahlten Beträge sind bis zur Pensionierung oder Rückzahlung der Hypothek blockiert. Kein freier Zugriff möglich.
Wie wählt man zwischen direkter und indirekter Amortisation?
Hier sind einige Kriterien, die Ihnen bei der Wahl helfen können:
| Kriterium | Direkte Amortisation | Indirekte Amortisation |
|---|---|---|
| Schuldenabbau | Schnell | Verzögert |
| Steueroptimierung | Begrenzt | Steuerlich vorteilhafter |
| Flexibilitätsbedarf | Freie Rückzahlung | Gebundene Einzahlungen |
| Anlagehorizont | Kurzfristig | Langfristig (Altersvorsorge) |
Wie kann man eine Hypothek amortisieren und gleichzeitig Geld sparen?
Eine Hypothek zu amortisieren bedeutet nicht nur, seine Schulden zurückzuzahlen: Es ist auch eine Gelegenheit, Steuern zu optimieren und das Vermögen intelligent zu verwalten. Hier einige Tipps, wie Sie Amortisation und Einsparungen kombinieren können.
Indirekte Amortisation wählen, um Steuerabzüge zu maximieren
Wenn Sie Ihre Rückzahlungen in eine Säule 3a investieren, können Sie jedes Jahr bis zu 7’056 CHF (Grenze 2025) vom steuerbaren Einkommen abziehen. So reduzieren Sie Ihre Steuerbelastung, während Sie gleichzeitig für Ihre Pensionierung oder die spätere Rückzahlung sparen.
Ein stabiles Schuldenniveau beibehalten, um Zinsabzüge zu maximieren
Bei der indirekten Amortisation behalten Sie eine hohe Schuld über längere Zeit. Das mag kontraintuitiv erscheinen, aber wie bereits erwähnt, sind Hypothekarzinsen steuerlich abziehbar. Fazit: weniger zurückgezahltes Kapital = mehr abziehbare Zinsen.
Leistungen von 3a-Produkten vergleichen
Nicht alle 3a-Produkte sind gleich:
- Die Bank-Säule 3a ist sicher, aber wenig rentabel
- Die fondsgebundene Säule 3a ist risikoreicher, bietet aber langfristig ein höheres Renditepotenzial
Wählen Sie ein Produkt, das zu Ihrem Anlagehorizont und Ihrer Risikotoleranz passt.
Nicht die Kosten vernachlässigen
Einige Versicherungsprodukte im Zusammenhang mit der indirekten Amortisation beinhalten hohe Kosten (Verwaltung, vorzeitige Rückzahlung usw.). Denken Sie daran, die tatsächlichen Kosten zu vergleichen, um den Steuervorteil nicht zu verlieren.
Beide Szenarien simulieren
Bevor Sie sich entscheiden, führen Sie eine Hypothekensimulation durch:
- Mit direkter Amortisation
- Mit indirekter Amortisation und Steuerabzügen
Die richtige Wahl hängt von Ihrem Einkommen, Ihrer Familiensituation, Ihrem Wohnkanton und Ihren langfristigen Zielen ab. Sie werden schnell sehen, welche Lösung in Ihrem persönlichen Fall am vorteilhaftesten ist.
Konkretes Beispiel: direkte vs. indirekte Amortisation
Angenommen, Sie leihen sich 500’000 CHF mit einem Zinssatz von 1,5 %.
Bei der direkten Amortisation zahlen Sie jedes Jahr 10’000 CHF Kapital an die Bank zurück. Ihre Schuld nimmt allmählich ab, da Sie im 2. Jahr Zinsen auf 490’000 CHF zahlen, im nächsten Jahr auf 480’000 CHF usw. Der einzige Nachteil: Sie haben weniger Zinsen, die Sie von Ihren Steuern abziehen können.
Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie die Bank nicht sofort zurück. Stattdessen zahlen Sie 10’000 CHF pro Jahr in eine Säule 3a (oder ein ähnliches Vorsorgeprodukt) ein. Ihre Schuld bleibt unverändert (500’000 CHF) während der gesamten Laufzeit. Sie zahlen also weiterhin jährlich 7’500 CHF Zinsen, können aber sowohl die 7’500 CHF Zinsen als auch die 10’000 CHF Einzahlung in die Säule 3a von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen.
Häufige Fehler, die vermieden werden sollten
- Zu glauben, dass die indirekte Amortisation „kostenlos“ ist: Sie kostet, nur anders
- Die Verwaltungskosten eines Vorsorgeprodukts zu vergessen
- Die Amortisationswahl nicht an die steuerliche oder vermögensbezogene Situation anzupassen
- Die tatsächliche Performance der indirekten Amortisation nicht zu vergleichen (einige Verträge sind wenig rentabel)
Wenn Sie unseren Rat befolgen, werden Sie schneller in Ihrem neuen Zuhause sein.
Häufig gestellte Fragen zur direkten und indirekten Amortisation
Was ist der Hauptunterschied zwischen direkter und indirekter Amortisation?
Die direkte Amortisation bedeutet, dass Sie das Darlehenskapital jedes Jahr zurückzahlen, während die indirekte Amortisation darin besteht, den entsprechenden Betrag in ein Sparprodukt (Säule 3a oder Versicherung) einzuzahlen, das später zur Rückzahlung des Darlehens verwendet wird.
Welche Steuervorteile bietet die indirekte Amortisation?
Die in die Säule 3a eingezahlten Beträge sind vom steuerbaren Einkommen abziehbar, ebenso wie die Hypothekarzinsen. Dies ermöglicht eine deutliche Optimierung der Steuerlast.
Kann ich die Amortisationsmethode während der Laufzeit ändern?
Ja, aber das hängt von den mit Ihrer Bank vereinbarten Bedingungen ab. Einige erlauben den Wechsel unter bestimmten Voraussetzungen. Es wird empfohlen, Ihren Berater zu konsultieren, bevor Sie die Struktur ändern.
Ist die indirekte Amortisation riskant?
Nicht unbedingt, aber sie hängt vom gewählten Produkt ab (klassisches Sparen oder Anlagefonds). Eine schlechte Performance der Säule 3a kann dazu führen, dass zum Laufzeitende nicht genügend Kapital zur Rückzahlung des Darlehens vorhanden ist.
Welche Produkte eignen sich für die indirekte Amortisation?
Die gängigsten sind:
- Die Säule 3a Bank (gesichertes Sparkonto)
- Die Säule 3a als Anlagefonds (risikoreicher, aber potenziell rentabler)
- Lebensversicherungen mit Vorsorgecharakter
All diese Produkte sind bis zur Pensionierung oder Rückzahlung blockiert und bieten interessante Steuervorteile.
Welche Amortisationslösung ist die beste für mich?
Das hängt ganz von Ihren Zielen ab:
- Wenn Sie Ihre Schulden schnell reduzieren wollen, entscheiden Sie sich für die direkte Amortisation
- Wenn Sie Ihre Steuern optimieren oder Ihre Rente vorbereiten möchten, wählen Sie die indirekte Amortisation
Brauchen Sie Hilfe bei der Wahl der richtigen Strategie?
Sie sind unschlüssig zwischen direkter und indirekter Amortisation für Ihren Hypothekarkredit? Unsere Experten stehen Ihnen zur Verfügung, um Ihre persönliche Situation zu analysieren, potenzielle Steuereinsparungen zu simulieren und Ihnen bei der richtigen Entscheidung zu helfen.
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