Amortisation der Hypothek: Erklärungen und Berechnungen
- Was ist die Hypothekenamortisation?
- Mindestamortisation: Wozu sind Sie tatsächlich verpflichtet?
- Direkte Amortisation: Funktionsweise, Vorteile und Grenzen
- Indirekte Amortisation: Funktionsweise, Vorteile und Grenzen
- Wie berechnet man seine Hypothekenamortisation?
- Direkte oder indirekte Amortisation: Welche Strategie wählen?
Die Amortisation beeinflusst weit mehr als nur den Rückzahlungsrhythmus. Sie prägt tatsächlich Ihre Zinsbelastung, Ihre Steuerlast und das Gesamtgleichgewicht Ihrer Finanzierung. So wirkt sich die Wahl zwischen einer direkten Amortisation, einer indirekten Amortisation (über die Säule 3a) oder dem Beibehalten eines bestimmten Verschuldungsniveaus unmittelbar auf Ihre Steuerbelastung und Ihren finanziellen Spielraum aus.
In diesem Artikel klären wir jede Option und beleuchten deren Vorteile und Grenzen, damit Sie eine wirklich optimale Amortisation aufbauen können.
Was ist die Hypothekenamortisation?
Die Amortisation entspricht dem Teil Ihrer Rückzahlung, der das aufgenommene Kapital reduziert. Das bedeutet, im Gegensatz zu den Zinsen, dass sie Ihre Schuld im Laufe der Zeit verringert und damit Ihre finanzielle Situation verbessert.
Die Amortisation spielt daher eine wichtige Rolle in der Verwaltung Ihres Vermögens. Indem sie Ihre jährlichen Belastungen und Ihre Fähigkeit, einen Zinsanstieg zu bewältigen, beeinflusst, strukturiert sie Ihr Vermögen und Ihre Steuerbelastung.
Mindestamortisation: Wozu sind Sie tatsächlich verpflichtet?
Die Mindestamortisation ist der Teil Ihrer Schuld, den die Bank verlangt, um eine tragbare Verschuldung sicherzustellen. Diese Pflicht gilt nur für den Anteil im zweiten Rang, der in der Regel innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung zu amortisieren ist – je nachdem, welcher Zeitpunkt näher liegt.
Der erste Rang hingegen unterliegt keiner Amortisationspflicht.
Ziel ist es, Ihre Zinsbelastung dauerhaft zu begrenzen und das Gleichgewicht Ihrer finanziellen Situation zu bewahren. Der zurückzuzahlende Betrag wird anschliessend regelmässig über den festgelegten Zeitraum verteilt, was die jährliche oder vierteljährliche Frequenz Ihrer Amortisationen bestimmt.
Direkte Amortisation: Funktionsweise, Vorteile und Grenzen
Bei der direkten Amortisation zahlen Sie jedes Jahr einen Teil des Kapitals Ihrer Hypothek zurück, wodurch Ihre Schuld und die Zinsen mit jeder Zahlung sinken.
Dies führt jedoch zu einer Verringerung des Steuerabzugs für Schuldzinsen, was – je nach Ihrer Situation – Ihre Steuern erhöhen kann.
Die direkte Amortisation eignet sich für Personen, die ihren Verschuldungsgrad senken, ihre finanzielle Situation absichern oder sich mit einer kontrollierten Schuld auf die Pensionierung vorbereiten möchten. Sie bietet zwar einen klaren und beruhigenden Rückzahlungsrahmen, ist jedoch weniger flexibel und geht mitunter mit einer steuerlich weniger vorteilhaften Wirkung einher als andere Strategien.
Indirekte Amortisation: Funktionsweise, Vorteile und Grenzen
Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie Ihre Schuld nicht sofort zurück, sondern leisten diese Beträge in eine Vorsorgelösung (oft eine Säule 3a) ein, die Sie bei der Bank verpfänden.
Während dieser ganzen Zeit ändert sich Ihre Schuld nicht. Dieses Beibehalten der Verschuldung ermöglicht jedoch höhere Steuerabzüge, da die Zinsen auf einem höheren Hypothekarbetrag berechnet werden.
Wenn die 3a-Gelder verfügbar werden (oft bei der Pensionierung), dient das angesparte Kapital dazu, die Hypothek gemäss dem mit der Bank festgelegten Plan zu reduzieren. Sie zahlen also in einem einzigen Schritt zurück – dank des in den vergangenen Jahren aufgebauten Sparguthabens.
Dieses System bietet drei Hauptvorteile:
- eine günstigere Steuerbelastung;
- eine flexiblere Liquidität;
- ein stärkeres Vorsorgekapital.
Mini-Simulation (einfache Illustration)
Bei einer jährlichen Amortisation von 6 000 CHF:
| Strategie | Unmittelbarer Effekt | Potenzielle Vorteile |
| Direkt | Die Schuld sinkt um 6 000 CHF | Weniger Zinsen, aber geringere Steuerabzüge |
| Indirekt | Die Schuld bleibt unverändert | Abzug der 3a-Einzahlung + Beibehaltung der Zinsabzüge |
(Dies ist eine einfache Illustration des Mechanismus und keine vollständige Berechnung.)
Wie berechnet man seine Hypothekenamortisation?
Die Amortisation zu berechnen bedeutet, den Rückzahlungsrhythmus festzulegen, der nötig ist, um das im Vertrag definierte Ziel zu erreichen. Sobald der zu amortisierende Betrag bekannt ist, lässt sich für die gesamte Laufzeit der Hypothek leichter ein jährlicher oder vierteljährlicher Plan erstellen.
Zahlenbeispiel
Angenommen, Sie müssen 120 000 CHF über 15 Jahre amortisieren.
- Berechnung der jährlichen Amortisation: 120 000 ÷ 15 = 8 000 CHF pro Jahr.
- Bei vierteljährlicher Amortisation teilen Sie erneut: 8 000 ÷ 4 = 2 000 CHF pro Quartal.
Dieser Betrag dient als Grundlage:
- bei direkter Amortisation reduziert er Ihre Schuld jedes Jahr;
- bei indirekter Amortisation wird er in eine verpfändete Säule 3a eingezahlt.
Simulieren Sie Ihren Immobilienkredit mit unserem Hypothekenrechner und bestimmen Sie die verschiedenen möglichen Optionen je nach Ihrer aktuellen oder zukünftigen finanziellen Situation.
Was Ihnen diese Berechnung helfen soll, vorauszuplanen
- Ihre tatsächliche jährliche Belastung (und deren Entwicklung).
- Die Auswirkungen auf Ihre Steuerbelastung je nach gewählter Strategie.
- Ihre Fähigkeit, die Zahlungen zu tragen, ohne Ihre Liquidität zu gefährden.
- Das Schuldenniveau, das Sie langfristig behalten werden, insbesondere mit Blick auf die Pensionierung.
Direkte oder indirekte Amortisation: Welche Strategie wählen?
Zwischen direkter und indirekter Amortisation zu wählen bedeutet, entweder die Schuld sofort zu reduzieren oder die Steuerbelastung und die Finanzen langfristig zu optimieren. Es gibt keine ideale Lösung für alle: Alles hängt von Ihrer Steuersituation, Ihren Prioritäten und Ihrem Projekt ab.
Vergleichstabelle: Direkt vs. Indirekt
| Kriterium | Direkte Amortisation | Indirekte Amortisation (Säule 3a) |
| Entwicklung der Schuld | Sinkt jedes Jahr | Bleibt bis zur Fälligkeit konstant |
| Schuldzinsen | Sinken schrittweise | Bleiben höher (Schuld unverändert) |
| Steuerlicher Vorteil | Nimmt im Laufe der Zeit ab | Maximiert (Zinsen + abziehbare 3a-Einzahlungen) |
| Liquidität | Weniger verfügbar | Mehr Flexibilität (abgesehen von 3a-Einzahlungen) |
| Vorbereitung auf die Pensionierung | Kein direkter Effekt | Aufbau eines Vorsorgekapitals |
| Übersichtlichkeit / Einfachheit | Sehr einfach | Technischer, erfordert Disziplin |
| Ideales Profil | Priorität: Schuldenabbau | Priorität: Steuer- und Vermögensoptimierung |
Wann sollte man die direkte Amortisation bevorzugen?
Die direkte Rückzahlung wird häufig von Personen gewählt, die ihre Schuld schnell reduzieren und ihre finanzielle Situation vereinfachen möchten. Diese Rückzahlungsart eignet sich auch für diejenigen, die sich der Pensionierung nähern und ihre Schulden begrenzen wollen, oder für diejenigen, die einen leicht nachvollziehbaren Rückzahlungsplan bevorzugen.
In diesem Fall steht finanzielle Stabilität im Vordergrund, nicht steuerliche Vorteile.
In welchen Fällen wird die indirekte Amortisation sinnvoll?
Die Säule 3a zu nutzen wird interessant, wenn die Steuerbelastung hoch ist und die Abzüge vorteilhaft sind. Diese Lösung eignet sich auch für diejenigen, die ihr Geld verfügbar halten oder langfristig denken und schrittweise ein Vorsorgekapital aufbauen möchten.
Schliesslich ist sie für diejenigen interessant, die bereit sind, eine konstante Schuld beizubehalten, wenn dies hilft, ihre finanzielle Situation besser auszubalancieren.
