Eigenmietwert: Erklärungen und Berechnungsmethoden
Der Eigenmietwert gehört zu den markantesten Besonderheiten des Schweizer Steuersystems im Immobilienbereich. Seit 1934 führt dieses sogenannte «fiktive» Einkommen dazu, dass selbstnutzende Eigentümerinnen und Eigentümer auf einen Vorteil besteuert werden, den sie nicht in bar erhalten, dessen Wert aber sehr real ist: den theoretischen Mietzins ihrer Wohnung oder ihres Hauses. Am 28. September 2025 hat das Schweizer Volk die Abschaffung dieser Besteuerung angenommen – aber Vorsicht: Die Reform wird frühestens ab 2028 gelten. Die Mechanismen zur Berechnung des Eigenmietwerts zu verstehen bleibt daher für jede Eigentümerin, jeden Eigentümer und künftige Immobilienkäufer zentral.
Die Logik des Eigenmietwerts verstehen
Ein fiktives Einkommen, das Fragen aufwirft
Stellen Sie sich vor, Sie kaufen Ihr Zuhause. Logischerweise erhalten Sie keinen Mietzins, weil Sie selbst darin wohnen. Dennoch geht die Steuerbehörde davon aus, dass Sie einen wirtschaftlichen Vorteil geniessen, der dem Mietzins entspricht, den Sie hätten erzielen können, wenn Sie Ihr Objekt vermietet hätten. Dieser Vorteil ist ein «Naturaleinkommen» und wird wie ein Lohn oder Bankzinsen besteuert.
Das Bundesgericht hat einen klaren Rahmen festgelegt: Der Eigenmietwert muss zwischen 60 % und 70 % des Marktmietzinses liegen. Er wird bewusst nicht auf 100 % des Mietzinses angesetzt, weil eine Eigentümerin oder ein Eigentümer, die/der die eigene Wohnung bewohnt, nicht exakt den gleichen wirtschaftlichen Vorteil hat wie eine Vermieterin oder ein Vermieter mit effektivem Mietertrag. Die Nutzung des Objekts ist vergleichbar, doch das Fehlen eines tatsächlich vereinnahmten Einkommens rechtfertigt eine teilweise Bewertung des theoretischen Mietzinses.
Die Begründung des Systems
Diese Logik setzte sich bereits in den 1930er-Jahren durch, als die Behörden eine Form der steuerlichen Gleichbehandlung zwischen Mieterinnen/Mietern und Eigentümerinnen/Eigentümern herstellen wollten. Eine selbstnutzende Eigentümerin oder ein selbstnutzender Eigentümer spart faktisch jeden Monat einen erheblichen Betrag, weil kein Mietzins bezahlt werden muss. Ohne Besteuerung dieses Vorteils wäre die steuerliche Behandlung deutlich günstiger als bei einer Mieterin oder einem Mieter in vergleichbarer Situation.
Das System beruht somit auf einem Gleichgewicht zwischen dem Eigenmietwert, der wie ein Einkommen behandelt wird, aber mit steuerlichen Gegenleistungen einhergeht, und der Möglichkeit für Eigentümerinnen und Eigentümer, ihre Hypothekarzinsen sowie ihre Unterhaltskosten abzuziehen.
Methoden, die von Kanton zu Kanton stark variieren
Drei grosse Berechnungsschulen
Der Bund lässt den Kantonen einen gewissen Spielraum, den Eigenmietwert festzulegen. So kann dasselbe Objekt je nach Standort sehr unterschiedlich bewertet werden, und man unterscheidet drei grosse Ansätze.
Zunächst wenden elf Kantone die sogenannte «Vergleichsmiete»-Methode an: Dabei wird Ihr Objekt mit ähnlichen Wohnungen und Häusern auf dem Mietmarkt verglichen und ein Koeffizient von 60 % bis 70 % angewendet. Die betroffenen Kantone sind:
- Appenzell Innerrhoden und Appenzell Ausserrhoden,
- Glarus,
- Graubünden,
- Luzern,
- St. Gallen,
- Schaffhausen,
- Schwyz,
- Tessin,
- Uri,
- Wallis.
Ausserdem haben sich sieben Kantone (Aargau, Bern, Freiburg, Jura, Nidwalden, Obwalden und Thurgau) für ein hedonisches Modell entschieden – eine Methode, die Ihr Objekt in messbare Merkmale zerlegt: Lage, Baujahr, Fläche, Ausstattung.
Die übrigen acht Kantone (Basel-Landschaft, Basel-Stadt, Genf, Neuenburg, Solothurn, Waadt, Zug und Zürich) haben ihrerseits eigene hybride Systeme entwickelt.
Einige Beispiele nach Kanton
Zürich und sein Vermögenssystem
In Zürich wird zunächst der Steuerwert Ihres Immobilienvermögens berechnet (Gebäudewert plus Landwert). Anschliessend wird ein Satz angewendet: 3,5 % für Einfamilienhäuser, 4,25 % für Wohnungen.
Nehmen wir als Beispiel ein Haus, das vor 20 Jahren gebaut wurde.
- Gebäudewert: 800’000 Franken.
- Landwert: 410’000 Franken.
- Total: 1’210’000 Franken.
Für ein Einfamilienhaus multipliziert man mit 3,5 %, was einen jährlichen Eigenmietwert von 42’350 Franken ergibt. Achtung: Wenn der «Basiswert» (von der Gebäudeversicherung GVZ festgelegt) bei einem Haus über 120’000 Franken liegt, kommen zusätzliche Berechnungen zum Tragen.
Genf und der Mietmarkt
Genf orientiert sich direkt am Mietmarkt. Dieses Jahr beträgt bei einer 4,5-Zimmer-Wohnung (120 m²) im Stadtzentrum der Markt-Mietzins rund 3’500 Franken pro Monat, also 42’000 Franken pro Jahr. Genf wendet anschliessend 70 % dieses Mietzinses an, was einen jährlichen Eigenmietwert von 29’400 Franken ergibt.
Waadt und ihre Tarifzonen
Im Kanton Waadt basiert die Berechnung auf einer Einteilung des Gebiets in mehrere Tarifzonen. Für ein Haus von etwa 150 m² können die Unterschiede entsprechend erheblich sein. In Zone 1, rund um Lausanne oder am Seeufer, liegt der Eigenmietwert in der Regel zwischen 35 000 und 45 000 Franken pro Jahr. In Agglomerationszonen sinkt er eher auf 25 000 bis 35 000 Franken, und in ländlichen Regionen auf 18 000 bis 28 000 Franken – gemäss dem Waadtländer Tarif 2025.
Steuerabzüge: Was kann man abziehen?
Das aktuelle System
Der Eigenmietwert geht mit Steuerabzügen einher, die seine Auswirkungen stark abfedern können. Während der Übergangsphase, die sich voraussichtlich bis 2028 erstrecken wird, bleiben diese Mechanismen voll anwendbar.
Die Hypothekarzinsen bleiben somit vollständig abzugsfähig. Zur Illustration: Eine Hypothek von 850 000 Franken mit einem Zinssatz von 1,5 % verursacht rund 12 750 Franken abzugsfähige Zinsen pro Jahr – basierend auf den durchschnittlichen SARON-Zinsen, die im Dezember 2025 von der Schweizerischen Nationalbank beobachtet wurden.
Unterhaltskosten: zwei mögliche Optionen
Bei den Unterhaltskosten stehen Ihnen zwei Ansätze zur Verfügung.
Die erste Möglichkeit ist ein Pauschalabzug, der je nach Alter des Objekts in der Regel zwischen 10 % und 20 % des Eigenmietwerts liegt. Das ist die einfachste Lösung, kann jedoch begrenzt sein, wenn grössere Arbeiten durchgeführt wurden.
Die zweite Option ermöglicht den Abzug der effektiven Kosten, sofern Sie diese belegen können. Dazu zählen insbesondere Renovations- oder Reparaturarbeiten (Fassade, Fenster, Dach, technische Anlagen, Malerarbeiten), aber auch bestimmte laufende Kosten im Zusammenhang mit dem Objekt, wie Gebäudeversicherungen oder Kaminfegerarbeiten.
Abzugsfähige Arbeiten oder Mehrwert: eine mitunter heikle Grenze
Hier wird die Abgrenzung entscheidend, denn nur Arbeiten, die den Wert des Objekts erhalten, sind abzugsfähig. Investitionen, die einen Mehrwert schaffen, sind es nicht.
In der Praxis kann die Grenze jedoch verschwimmen. Eine Badsanierung zum Beispiel kann teilweise dem laufenden Unterhalt und teilweise einer Aufwertung entsprechen. In diesem Fall wird nur der Anteil zum Abzug zugelassen, der der Werterhaltung entspricht.
Die Ausnahme für ökologische Investitionen
Dennoch gibt es eine wichtige Ausnahme von diesem Grundsatz. Ökologische oder energetische Investitionen bleiben auch dann abzugsfähig, wenn sie einen Mehrwert schaffen. Dazu gehören insbesondere Massnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz, wie Solarpanels, Wärmepumpen oder eine verstärkte Dämmung.
Diese Ausgaben profitieren von einer steuerlichen Förderung, die darauf abzielt, die energetische Sanierung des Immobilienbestands zu unterstützen. Eine Grenze bleibt jedoch bestehen: In den meisten Kantonen sind diese Abzüge grundsätzlich erst ab fünf Jahren nach dem Bau des Objekts möglich.
Strategien während der Übergangszeit
Mit der angekündigten Abschaffung wird die aktuelle Phase strategisch: Wer grössere Renovationen plant, hat ein klares Interesse daran, diese vor der Reform umzusetzen. Heute kann eine Renovation von 80’000 Franken je nach Grenzsteuersatz (20–30 %) eine Steuerersparnis von 16’000 bis 24’000 Franken bringen – diese Ersparnis wird nach der Reform wegfallen.
Was ändert die Reform 2025 für Sie?
Der Inhalt des angenommenen Textes
Die Abschaffung des Eigenmietwerts führt vor allem zu einer Verschiebung des Gleichgewichts. Für Hauptwohnsitze – und in bestimmten Fällen auch für Zweitwohnsitze – fällt die Besteuerung des fiktiven Einkommens weg, und im Gegenzug werden die Abzüge für laufende Unterhaltskosten bei diesen Objekten gestrichen.
Eine weitere Änderung: Renovationsarbeiten werden grundsätzlich nicht mehr steuerlich abzugsfähig sein. Es bleiben jedoch Ausnahmen, etwa für Aufwendungen zur Erhaltung von Denkmälern, die auf Bundesebene weiterhin abzugsfähig sind. Zudem behalten die Kantone die Möglichkeit, Abzüge für energetische Renovationen bis 2050 beizubehalten.
Für vermietete Objekte bleibt die Regelung unverändert. Das bedeutet, dass Mieterträge weiterhin steuerpflichtig sind und Unterhaltskosten nach den geltenden Regeln abzugsfähig bleiben.
Die markanteste Neuerung betrifft die Erstkäuferinnen und Erstkäufer, die nun von einem spezifischen Mechanismus profitieren: einem befristeten Abzug auf Hypothekarzinsen. Dieser beträgt 5 000 Franken für eine Einzelperson und 10 000 Franken für ein Ehepaar, während maximal zehn Jahren, wobei sich der Betrag jedes Jahr um 1 000 Franken reduziert.
Für Mehrfacheigentümerinnen und -eigentümer wird die Abzugsfähigkeit der Passivzinsen mit einer «restriktiven proportionalen Abzugsfähigkeit» komplexer. Anders gesagt: Wenn Sie mehrere Objekte besitzen, können Sie Ihre Zinsen nur im Verhältnis Ihres Immobilienvermögens (ohne Hauptwohnsitz) zu Ihrem Gesamtvermögen abziehen.
Wer gewinnt, wer verliert?
Von der Reform profitieren vor allem Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihre Hypothek bereits weitgehend amortisiert haben – oft Rentnerinnen/Rentner oder langjährige Eigentümerinnen/Eigentümer. Für sie führt die Abschaffung des Eigenmietwerts zu einer deutlichen Steuerentlastung, während der Wegfall der Abzüge nur begrenzte Auswirkungen hat, da ihre laufenden Belastungen bereits gering sind.
Erstkäuferinnen und Erstkäufer, insbesondere in urbanen Regionen mit hohen Eigenmietwerten, kommen ebenfalls eher gut weg. Das Ende dieses fiktiven Einkommens, kombiniert mit dem neuen Mechanismus des befristeten Zinsabzugs, verbessert ihre steuerliche Situation spürbar. Eigentümerinnen und Eigentümer neuerer Objekte, die wenig Unterhalt benötigen, zählen ebenfalls zu den begünstigten Profilen.
Umgekehrt könnten Eigentümerinnen und Eigentümer älterer Wohnungen und Häuser, die grössere Renovationen durchführen müssen, benachteiligt werden. Durch das Ende der Abzüge wird es nämlich unmöglich, Arbeiten, die oft mehrere zehntausend Franken kosten, steuerlich zu «amortisieren». Stark verschuldete Mehrfacheigentümerinnen und -eigentümer gehören ebenfalls zu den potenziellen Verlierern, da die proportionale Begrenzung der Hypothekarzinsen ihre Optimierungsmöglichkeiten reduziert.
Schliesslich wird die Situation bei Zweitwohnungen stark von den kantonalen Entscheiden abhängen. Wenn zum Beispiel das Wallis eine reale Steuer von 1,5 ‰ auf dem Verkehrswert einführen würde, würde ein Chalet mit einem geschätzten Wert von 1 Million Franken 15 000 Franken Steuern pro Jahr auslösen – ein Betrag, der die Besteuerung nach dem früheren Eigenmietwert übersteigen könnte.
Wann und wie Sie Ihren Eigenmietwert anfechten können
Die Steuerverwaltungen nehmen regelmässige Neubewertungen des Eigenmietwerts vor, in der Regel alle fünf bis zehn Jahre, je nach Kanton. Diese Aktualisierungen können manchmal zu spürbaren Erhöhungen führen, vor allem wenn Werte lange Zeit nicht angepasst wurden.
Mehrere Gründe können eine Anfechtung rechtfertigen:
- Sachliche Fehler, wie eine falsche Wohnfläche oder eine falsch erfasste Zimmerzahl
- Nicht berücksichtigte Änderungen, wie eine Parzellenteilung oder das Bestehen von Dienstbarkeiten
- Immissionen (Lärm, Verschmutzung, Verschlechterungen in der Nachbarschaft), die den Wert beeinflussen können
- Tatsächliche Unterbelegung der Wohnung, zum Beispiel nach einer Scheidung oder dem Auszug der Kinder, wenn gewisse Zimmer dauerhaft ungenutzt bleiben. Die vom Bundesgericht aufgestellten Kriterien sind jedoch streng. Die betroffenen Räume müssen wirklich ungenutzt sein: Sie dürfen weder möbliert noch genutzt werden, auch nicht gelegentlich. Zudem muss die Unterbelegung dauerhaft sein und darf nicht auf eine vorübergehende Situation zurückzuführen sein.
Das Verfahren ist zwar geregelt, aber zugänglich. Zunächst sollten Sie die Veranlagungsverfügung sorgfältig prüfen und dann stichhaltige Belege sammeln: Inserate vergleichbarer Objekte, Fotos, Pläne oder offizielle Dokumente. Anschliessend ist innert dreissig Tagen eine schriftliche Einsprache einzureichen, in der die Gründe klar dargelegt und die erforderlichen Nachweise beigefügt werden.
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