Hypothek in der Schweiz: Der Schlüssel zu Ihrem Immobilienkauf

Um in der Schweiz eine Hypothek aufzunehmen, müssen Sie grundsätzlich nachweisen, dass Ihr Bruttojahreseinkommen ausreicht, um die monatlichen Raten zu decken. Diese sollten in der Regel ein Drittel Ihres Einkommens nicht übersteigen. Schweizer Kreditgeber (Banken oder Versicherungen) verlangen oft, dass die gesamten monatlichen Kosten des Eigentums, einschließlich Hypothekenzinsen, Tilgungen (sofern vorhanden) und Instandhaltung (Nebenkosten), diesen Schwellenwert nicht überschreiten.

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Zusätzlich ist eine Anzahlung von mindestens 20 % des Kaufpreises der Immobilie (Eigenkapital) zu leisten, davon mindestens 10 % aus eigenen Ersparnissen. Daher hängt der konkrete Betrag, den Sie verdienen müssen, vom Immobilienpreis, der Eigenkapitalquote und den geltenden Zinssätzen ab. Je höher Ihr Einkommen, desto besser sind Ihre Chancen, eine Hypothek zu bekommen.

In der Schweiz müssen Sie für die Aufnahme einer Hypothek eine Anzahlung von mindestens 20 % des Kaufpreises der Immobilie leisten. Von diesen 20% müssen mindestens 10% aus eigenen Ersparnissen stammen, das heisst, sie können nicht geliehen werden (Ersparnisse, 3. Säule A, Geldanlagen, Grundstücke, Familiendarlehen). Die restlichen 10 % können aus Ihrer beruflichen Vorsorge (BVG) stammen. Diese Anforderung stellt sicher, dass Sie ausreichend in die Immobilie investiert haben, um das Risiko für den Kreditgeber (Bank oder Versicherung) zu reduzieren.

Beispielsweise müssen Sie bei einer Immobilie im Wert von 1.000.000 CHF eine Anzahlung von mindestens 200.000 CHF leisten, wovon mindestens 100.000 CHF aus Ihren persönlichen Ersparnissen stammen müssen.

• Hauptwohnsitz 20 %
• Zweitwohnsitz 30 %
• Luxusgut 50 %
• 40 % Land
• Gewerbegebäude 30 %
• 30 % Rendite-Immobilie

Sie können Ihre betriebliche Altersvorsorge als Eigenkapital nutzen. Aber Vorsicht, die 2. Säule kann nicht das gesamte Eigenkapital ersetzen! (siehe „Wie viel Eigenkapital sollte ich haben?“).

Bis zum 50. Altersjahr können Sie Ihr gesamtes Altersguthaben (Freizügigkeitsguthaben) nutzen. Nach dem 50. Altersjahr können Sie nur noch die Freizügigkeitsleistung beziehen, die Sie im Alter von 50 Jahren hatten, oder die Hälfte der Freizügigkeitsleistung, auf die Sie zum Zeitpunkt der Auszahlung Anspruch haben, je nachdem, welcher Betrag höher ist.

Wenn Sie jedoch Geld aus Ihrer zweiten Säule vorzeitig beziehen, werden Ihre Rentenleistungen gekürzt. Die genaue Kürzung wird gemäß den Vorschriften Ihrer Pensionskasse berechnet.

Wenden Sie sich an das OFAS (Bundesamt für Sozialversicherung).

Vorausgesetzt, die Bank oder Versicherung leiht Ihnen den Höchstbetrag, also 80 % des Verkaufspreises, deckt eine erstrangige Hypothek in der Regel rund 66 % des Immobilienwertes ab. Dieser Teil muss nicht zurückgezahlt werden, da die Bank weiß, dass sie dieses Geld auch bei einer Zwangsveräußerung der Immobilie zurückbekommt.

Eine zweite Hypothek deckt die nächsten 14 % des Immobilienwertes ab. Dieser Anteil muss innerhalb von 15 Jahren zurückgezahlt werden.

Zusammen machen diese beiden Teile 80 % des Immobilienwertes aus, den Ihnen die Bank leiht, die restlichen 20 % müssen aus Ihrem eigenen Geld stammen.

Auch wenn Ihr Kredit in zwei Teile aufgeteilt wird, zahlen Sie Zinsen auf die gesamten 80 %, die Ihnen die Bank leiht.

• Grunderwerbssteuer: kann zwischen 1 % und 4 % des Verkaufspreises variieren
• Notargebühren: können zwischen 0,2 % und 0,6 % des Verkaufspreises variieren
• Grundbuchgebühren (Eintragung der Immobilie auf Ihren Namen) ~0,3 % des Verkaufspreises
• Hypothekenbriefgebühren: 2 % bis 3 % der Hypothekensumme

Die Rückzahlungsfähigkeit (auch als Zahlungsfähigkeit bezeichnet) eines Haushalts ist seine finanzielle Fähigkeit, einen Hypothekenkredit zurückzuzahlen. Die Berechnung erfolgt auf Basis des verfügbaren Einkommens, des Immobilienwerts sowie der Zinsen und des Rückzahlungsbedarfs. Die monatliche Zahlungshöhe muss weniger als 33 % des Haushaltseinkommens betragen. Ihr Gehalt muss daher mindestens dreimal höher sein als die von der Bank geforderte monatliche Auszahlungshöhe.

Der aktuelle Richtzinssatz für Hypotheken in der Schweiz beträgt 1,75 % und gilt ab dem 3. September 2024. Dieser Zinssatz wird vierteljährlich vom Bundesamt für Wohnungswesen aktualisiert und dient als Grundlage für die Berechnung der Mieten in Mietverträgen. Wenn der durchschnittliche Hypothekenzins über 1,87 % steigt oder unter 1,63 % fällt, könnte dieser Referenzzinssatz angepasst werden.

• Preis der Immobilie = 1.000.000,-
• Eigenkapital (20%) = 200.000,-
• Hypothek 1. Ranges = 650.000,-
• 2. Hypothek = 150.000,-
• Obligatorische Abschreibung = 10.000,- (150.000 / 15)
• Fiktiver Zinssatz 5% = 40.000,- (800.000 x 5%)
• Wartungsgebühren 1% = 10.000,-
• Fiktive Jahreszahlung = 60.000,-
• Erforderliches Jahresgehalt = 180.000,- (60.000 x 3)