Taux hypothécaires actuels

Comparaison des taux hypothécaires suisses

Qu’est-ce qu’un taux hypothécaire et comment est-il calculé ?

Le taux d’intérêt hypothécaire correspond au coût annuel du crédit immobilier consenti par la banque. C’est un pourcentage qui s’applique au capital emprunté et qui détermine, avec la durée de remboursement, le montant des échéances.

Principale composante du coût total d’une hypothèque, le taux d’intérêt n’est pas figé une fois pour toutes. Il varie constamment en fonction de :

• La politique monétaire de la Banque nationale suisse (BNS)
• L’inflation
• La santé de l’économie
• Les conditions de refinancement des établissements de crédit

S’y ajoutent des facteurs plus spécifiques à chaque dossier comme la qualité de l’emprunteur, l’importance de son apport personnel, le montant et la durée du crédit ou encore le rang de l’hypothèque. Autant de paramètres qui expliquent la grande variabilité des taux proposés sur le marché.

Quel est le niveau actuel des taux hypothécaires ?

En ce début d’année 2025, les taux hypothécaires suisses évoluent à des niveaux relativement bas, malgré un léger rebond amorcé courant 2022. Pour autant, les écarts restent significatifs selon le modèle de taux (fixe, variable, Saron), l’horizon de temps, les exigences des banques ou encore l’emplacement du bien.

Selon le barème de notre partenaire Swiss Life, un des acteurs majeurs du secteur, les taux les plus attractifs s’établissent actuellement à :

• 1,45% pour un taux fixe sur 5 ans
• 1,62% pour un taux fixe sur 10 ans
• Taux SARON 3 mois + marge de 0,80% pour un financement à taux variable

Il s’agit de niveaux indicatifs, des conditions qu’un bon courtier peut encore bonifier jusqu’à 0,5% en préparant un dossier béton et en mettant les banques en concurrence.

Les facteurs économiques qui influencent les taux hypothécaires

Le taux directeur de la BNS fait figure de boussole principale. Quand l’institut d’émission le remonte pour juguler l’inflation et freiner la surchauffe, les taux hypothécaires emboîtent mécaniquement le pas, avec un impact immédiat sur les hypothèques à taux variable.

Dans le même temps, les banques répercutent la hausse de leurs coûts de refinancement sur les taux des nouveaux prêts immobiliers et des renouvellements. Un mouvement accentué lorsque l’inflation s’emballe et que l’économie tourne à plein régime. À l’inverse, un ralentissement de la conjoncture et des anticipations de croissance moroses incitent les banques à la prudence et à la modération sur les taux.

Les différents types de taux hypothécaires en Suisse

Les taux d’intérêt fixes

Plébiscité par près de 80% des emprunteurs en Suisse, l’hypothèque à taux fixe séduit par sa lisibilité. Comme son nom l’indique, le taux d’intérêt est figé pour une durée déterminée, généralement comprise entre 1 et 25 ans.

Principale contrepartie : impossible de profiter d’une éventuelle baisse des taux en cours de route. Un taux fixe long constitue toutefois une protection efficace en cas de remontée marquée. Sans oublier qu’il est d’autant plus élevé que l’horizon de temps est important, les banques se couvrant contre le risque de fluctuation.

Les taux hypothécaires référencés SARON

Disponibles depuis fin 2017, les hypothèques indexées sur le SARON rencontrent un intérêt croissant. Cet acronyme désigne le nouveau taux interbancaire de référence en franc suisse, amené à remplacer progressivement le Libor.

Déterminé chaque jour sur la base des transactions conclues sur le marché monétaire, le SARON (Swiss Average Rate Overnight) reflète le coût réel auquel les banques se prêtent entre elles au jour le jour. Un mécanisme qui se veut plus transparent et représentatif que le Libor, basé sur des cotations déclaratives.

Concrètement, les banques proposent l’hypothèque Saron avec un taux recalculé chaque trimestre. Ce dernier comprend une moyenne du SARON sur 1 ou 3 mois (actuellement proche de 0%), à laquelle s’ajoute une marge propre à chaque établissement. L’avantage ? Une courbe de taux plus avantageuse qu’un prêt à taux fixe, le taux Saron évoluant au plus près de la politique monétaire de la BNS.

Le revers de la médaille ? Les fluctuations trimestrielles rendent plus difficiles les prévisions budgétaires. Et gare à l’effet de cliquet en cas de remontée prononcée des taux courts ! L’hypothèque Saron s’adresse donc aux emprunteurs à l’aise avec le risque et disposés à jouer le jeu de la variabilité pour dégager un gain financier.

Actuellement, Swiss Life affiche un taux Saron 3 mois + marge de 0,80%, ramené à 0,70% pour une hypothèque verte.

Les taux hypothécaires variables

Objet de tous les fantasmes dans les années 1980 pour leur niveau défiant toute concurrence, les hypothèques à taux variable ont perdu de leur superbe. Et pour cause : le taux d’intérêt évolue librement au gré de la politique commerciale de la banque, généralement en lien avec ses coûts de refinancement. Un mécanisme opaque qui expose l’emprunteur à de brusques envolées de mensualités.

Seul garde-fou : le taux variable ne peut être ajusté qu’à intervalles réguliers (en principe chaque trimestre) et non de manière intempestive. Insuffisant toutefois pour se prémunir d’un retournement de tendance brutal comme en 1989-1990, où certains taux ont bondi de 5 à 8% en quelques mois !

Des pics heureusement révolus, les taux variables évoluant actuellement entre 2,75% (1er rang) et 3,25% (2e rang) chez Swiss Life. Des niveaux non négligeables donc, mais à considérer prudemment compte tenu de la remontée attendue des taux ces prochaines années.

Les hypothèques “vertes”

Surfant sur la vague de la transition énergétique, les principales banques ont enrichi leur offre d’hypothèques “vertes”. Un qualificatif réservé aux biens à haute performance énergétique (label Minergie, rénovation thermique globale), les efforts consentis étant récompensés par une décote sur le taux d’intérêt.

Selon l’établissement et le modèle choisi, le “bonus vert” oscille entre 0,10% et 0,20% par rapport à une hypothèque classique.

• 0,15 point sur les taux fixes
• 0,10 point sur les taux Saron

Evolution des taux hypothécaires

Après une décennie de taux historiquement bas, le marché hypothécaire suisse connaît un atterrissage en douceur depuis 2022. Sous l’effet de l’inflation et du redressement du loyer de l’argent par la BNS, les taux longs (fixe 10 ans et plus) ont franchi la barre des 2% tandis que les taux Saron se sont hissés autour de 1%

D’après le consensus des économistes, cette normalisation devrait se poursuivre graduellement jusqu’en 2025-2026, avant une stabilisation des taux. La tendance haussière sera d’autant plus marquée que la BNS accentuera son resserrement monétaire pour ramener l’inflation vers sa cible de 1%, que la croissance économique restera dynamique avec des tensions sur les prix et les salaires, et que les banques verront leurs conditions de refinancement se tendent sur les marchés

Pour autant, nul emballement à attendre comme lors des crises obligataires de 1994 ou 2022. Les gardiens de la stabilité financière ont retenu les leçons du passé et disposent d’outils renforcés pour contenir les dérapages. De quoi rassurer les candidats à l’accession qui se lancent en cette période incertaine.

Les aspects légaux des taux hypothécaires en Suisse

Le cadre fédéral régissant les taux hypothécaires

En Suisse, point de réglementation fédérale stricto sensu sur le niveau des taux hypothécaires. Chaque établissement reste libre de fixer sa grille tarifaire en s’adaptant au marché et à sa politique de crédit.

Pour autant, le cadre légal n’est pas inexistant : plusieurs lois et ordonnances encadrent l’octroi des prêts hypothécaires pour prévenir le surendettement des ménages et les risques systémiques. Au rang des garde-fous en vigueur, on retrouve :

• L’apport personnel obligatoire de 20% dont au moins 10% en cash (hors 2e pilier)
• Le plafonnement de l’hypothèque à 80% de la valeur du bien mis en gage
• L’obligation théorique de rembourser intégralement le crédit en 15 ans
• La limitation de la charge financière à 33% des revenus (jusqu’à 40% avec le 2e pilier)

Les contrats hypothécaires

Au-delà des aspects “techniques” comme le montant, le taux et la durée, les contrats hypothécaires recèlent de nombreuses clauses anodines en apparence, mais lourdes de conséquences en pratique.

Exemples de stipulations courantes à examiner de près :

• L’obligation d’occuper le bien à titre de résidence principale
• L’interdiction de céder ou de sous-louer le bien sans accord préalable
• La possibilité de résilier le prêt immobilier de manière anticipée en cas de défaillance
• La facturation d’intérêts de retard entre 5 et 6% en cas d’impayé
• L’imputation des versements partiels prioritairement sur les intérêts
• Le prélèvement de frais de dossier, de garantie et de gestion
• L’indemnité en cas de remboursement anticipé d’un prêt à taux fixe

Nos conseils pour obtenir le meilleur taux hypothécaire suisse

Quels sont les critères pour obtenir un taux avantageux ?

Pour séduire les banques et décrocher le taux le plus compétitif, l’ingrédient déterminant tient à un profil d’emprunteur irréprochable avec des revenus confortables et réguliers (CDI, profession libérale), une situation financière saine, un taux d’endettement limité et un projet immobilier cohérent.

Mais pour faire réellement la différence, d’autres atouts sont indispensables comme :

• Un apport personnel significatif si possible supérieur aux 20% réglementaires
• Une épargne disponible après l’achat pour absorber les imprévus
• Un bien qualitatif dans une localisation recherchée avec un fort potentiel
• Une relation bancaire étoffée avec des avoirs complémentaires
• La souscription d’une assurance de prêt couvrant le décès et l’incapacité
• Une démarche en amont (6-12 mois) pour anticiper les besoins de financement

Stratégies de négociation avec les banques

Mettre systématiquement les établissements en concurrence

Autrement dit, en faisant réaliser au moins 3 offres indicatives sur la base d’un dossier standardisé. Un comparatif édifiant pour pointer les écarts et négocier la meilleure proposition !

Valoriser ses atouts et sa situation globale

Valorisez les points forts de votre profil auprès de votre interlocuteur. Ancienneté de la relation, détention d’autres produits (épargne, prévoyance, placement), stabilité professionnelle, qualité du bien, solidité des cautions… Autant d’arguments à faire valoir pour obtenir un geste commercial. Dans le même esprit, proposer de transférer l’ensemble de ses flux (salaire, loyer, épargne) auprès de l’établissement prêteur est un signal positif aux yeux des analystes crédit.

Faire appel à un courtier spécialisé

Outre son expertise du marché, un courtier en hypothèque dispose d’un pouvoir de négociation accru auprès des banques, avec lesquelles il réalise d’importants volumes. Un atout de taille pour décrocher les meilleures conditions sans engager sa responsabilité !

Les conditions pour bénéficier d’une réduction de taux

Dans certaines configurations spécifiques, les banques sont parfois enclines à consentir une ristourne sur le taux standard. C’est notamment le cas en cas de souscription d’une assurance de prêt couvrant le décès et l’incapacité de travail, une garantie rassurante pour le créancier.

De même, la domiciliation des revenus et des principaux flux bancaires (loyers, épargne, placements) permet d’obtenir des conditions dédiées de type “package”, en contrepartie d’un engagement de fidélité et d’exclusivité. Une logique également à l’œuvre pour certains profils à faible risque comme les médecins, les fonctionnaires ou les notaires.

Les emprunteurs finançant un montant élevé (au-delà du million de francs) sont aussi en position de force pour négocier, les banques étant plus conciliantes sur les dossiers générant une marge importante. Sans oublier les acquéreurs d’un bien neuf (VEFA) cautionné par la banque, moins risqué qu’une vente de gré à gré. Idem, opter pour un bien aux dernières normes énergétiques – ou s’engager à entreprendre des travaux de rénovation thermique globale – ouvre la voie aux “hypothèques vertes” bonifiées.

Impact de la durée du taux sur le coût global du crédit

Le choix de la durée a une incidence majeure sur le coût total du crédit et sur la charge de remboursement. Quelques exemples chiffrés, basés sur les derniers taux de Swiss Life pour une hypothèque de 500’000 CHF :

Durée	Taux fixe	Coût total des intérêts
5 ans	1,45%	36’250 CHF
10 ans	1,62%	81’000 CHF
15 ans	1,80%	135’000 CHF

On observe qu’un taux fixe sur 15 ans coûte près de 100’000 CHF de plus que sur 5 ans ! Un surcoût significatif qui s’explique par la prime de risque intégrée par la banque sur les durées longues.

Pour autant, le choix ne doit pas se limiter au seul critère mathématique : un taux court est certes moins onéreux, mais il expose à un risque de renouvellement défavorable en cas de remontée brutale des taux à l’échéance. À l’inverse, un taux long apporte une sécurité bienvenue dans un environnement volatil, quitte à payer cette assurance plus cher.

En pratique, l’idéal est souvent de segmenter son financement, par exemple avec 1/3 de taux fixe 5 ans et 2/3 de taux fixe 10 ans.

Pour mieux vous projeter, notre calculatrice hypothécaire réalise tous ces calculs pour vous. Elle se base sur les principaux critères analysés par les établissements prêteurs (montant, taux, durée, amortissement, revenus, apport, endettement) – à partir de ces données, notre algorithme calcule finement vos mensualités hypothécaires, intégrant intérêts et amortissement, le coût total de votre crédit sur la durée, en distinguant le capital et les intérêts, l’évolution de votre dette au fil des années ainsi que votre capacité financière maximale en fonction des normes d’endettement.

Vers notre simulateur

Conseils pour trouver le bon équilibre entre durée et taux

L’horizon de détention du bien et l’usage prévu

S’agit-il d’un achat pérenne ou d’une solution temporaire ? Envisage-t-on une revente ou un remboursement anticipé à moyen terme ? Le financement doit être calé sur ces échéances pour éviter tout angle mort

L’aisance et la capacité d’épargne

Elles entrent aussi en ligne de compte : plus l’effort d’amortissement est important, plus on peut sécuriser son taux dans la durée. À l’inverse, un budget serré milite plutôt pour un prêt court, quitte à prendre un risque sur l’évolution des taux hypothécaires.

La sensibilité au risque

Autrement dit, le besoin de visibilité. Il est déterminant : certains supportent mal l’incertitude et sont prêts à payer le prix de la tranquillité. D’autres, plus spéculatifs, parient sur des taux durablement bas. À chacun de trouver son point d’équilibre !

L’évolution présente et future des taux

Dans un cycle de resserrement monétaire comme actuellement, il peut être judicieux de se protéger avec des échéances longues. Inversement, en période d’assouplissement, on s’orientera vers des emprunts courts pour tirer parti de la baisse. Enfin, la quête de flexibilité peut aussi orienter la réflexion : certains établissements (comme UBS ou le Crédit Suisse) proposent des formules hybrides avec des taux fixes renouvelables ou des modalités de remboursement anticipé. Une option à creuser pour ne pas s’enfermer dans un carcan trop rigide

L’art du bon mix est affaire de dosage et d’équilibre : nos experts sont là pour vous aider à trouver la martingale adaptée à votre profil.

Obtenez votre crédit immobilier au meilleur taux actuel !

On l’aura compris, les taux hypothécaires sont un sujet complexe et évolutif qui requiert un accompagnement sur mesure pour faire les bons choix au bon moment. Si un projet d’acquisition immobilière se dessine, notre équipe de spécialistes en financement est à votre écoute pour une étude personnalisée et indépendante. Au programme :

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