Guida alle spese notarili nel Cantone Vaud

• Capire e calcolare i costi di una transazione immobiliare
• Le tariffe applicate dai notai nel Cantone Vaud
• Come si calcolano le spese notarili?
• Consigli per ridurre le spese notarili in una transazione
• Qual è la procedura e entro quando pagare le spese notarili?
• Domande frequenti sulle spese notarili

L’acquisto di un immobile comporta diversi costi che è importante conoscere per evitare sorprese. Tra questi, le spese notarili sono spesso dimenticate nel calcolo del budget degli acquirenti, sebbene possano rappresentare fino al 4% del prezzo di acquisto nel Cantone Vaud. Una somma che è bene prevedere!

Questo articolo vi aiuterà a comprendere le diverse spese notarili, a calcolarle con precisione e a prendere decisioni informate durante tutto il vostro progetto immobiliare.

Capire e calcolare i costi di una transazione immobiliare

Se siete in procinto di acquistare un immobile, è essenziale conoscere gli elementi che compongono le spese notarili, il loro metodo di calcolo e i modi per ottimizzarle. Obiettivo: prevedere e pianificare meglio il budget complessivo per il vostro acquisto immobiliare.

Definizione e importanza delle spese notarili

Le spese notarili sono necessarie per garantire la legalità dell’acquisto o della vendita di un immobile. Indicano l’insieme dei costi legati all’atto notarile, che comprende la redazione, la registrazione e l’autenticazione dei documenti giuridici relativi a una transazione immobiliare.

Che cosa è incluso nelle spese notarili?

Le spese notarili coprono diversi servizi forniti dal notaio, garante della sicurezza giuridica della transazione. Nel Cantone Vaud corrispondono a:

• Imposta di registrazione o di mutazione : tassa versata direttamente allo Stato al momento del trasferimento di proprietà dell’immobile. Rappresenta circa il 3,3% del prezzo di vendita.
  
• Onorari notarili : compensi pagati al notaio per i suoi servizi. Sono fissati da un tariffario ufficiale e sono proporzionali al valore del bene. In genere variano tra lo 0,5% e lo 0,7% del prezzo di acquisto e a seconda della complessità della transazione.
  
• Spese di iscrizione al registro fondiario : registrazione ufficiale della proprietà del bene. Queste spese rappresentano circa lo 0,3% del prezzo di acquisto e coprono il costo dell’iscrizione del bene nei registri ufficiali.

Oltre ai costi principali, altri costi accessori possono aggiungersi in determinate situazioni:

• Spese di pubblicazione degli atti : in alcune transazioni può essere necessario pubblicare atti su bollettini ufficiali o registri per informare il pubblico della vendita. Queste spese sono generalmente a carico dell’acquirente e variano in funzione del cantone e del tipo di atto.
  
• Spese per ricerche catastali : coprono la ricerca di informazioni catastali, necessarie per garantire la conformità della transazione e la corretta identificazione della proprietà. Sebbene non siano sistematiche, possono essere applicate se sono necessarie verifiche aggiuntive. I costi sono solitamente modesti, ma devono essere considerati nel calcolo complessivo delle spese notarili.

Prestate attenzione anche a costi supplementari per adempimenti specifici, come la verifica dei documenti o la redazione di atti particolari.

Costi aggiuntivi legati a un mutuo ipotecario

Se finanziate l’acquisto del vostro immobile con un mutuo ipotecario, verranno applicati costi aggiuntivi per l’emissione della cartella ipotecaria. Questo documento è richiesto dal creditore per garantire il rimborso del prestito.

I costi legati alla cartella ipotecaria sono generalmente pari al 2,5% dell’importo del prestito, ripartiti come segue:

• 1,365% di imposte di registrazione, versate allo Stato
• 0,2% per l’iscrizione al registro fondiario, il cui importo è riversato alle autorità locali
• Meno dell’1% per la remunerazione del notaio, che include i costi amministrativi legati alla redazione dell’atto ipotecario

Questi costi si aggiungono alle spese notarili relative all’atto di vendita e devono essere considerati nel calcolo del vostro mutuo e nella pianificazione dei costi totali della transazione.

Le tariffe applicate dai notai nel Cantone Vaud

Nel Cantone Vaud, le spese notarili sono calcolate in base al prezzo di acquisto dell’immobile, alla natura della transazione (acquisto, donazione, ecc.), agli onorari del notaio e alle prestazioni specifiche richieste (ad esempio, un atto di vendita complesso). In generale, variano tra l’1,5% e il 3% del prezzo di vendita.

Come si calcolano le spese notarili?

Prendiamo un esempio concreto per capire meglio la ripartizione dei costi in una transazione immobiliare.

Per l’acquisto di un immobile da 500 000 CHF:

• Imposta di mutazione (3,3%) : 16 500 CHF
• Iscrizione al registro fondiario (0,3%) : 1 500 CHF
• Onorari notarili (0,6%) : 3 000 CHF
• Spese di pubblicazione degli atti : variabili, di norma circa 200–500 CHF a seconda della transazione.
• Spese per ricerche catastali : circa 50–100 CHF, in funzione delle esigenze specifiche della transazione.

Stima del totale delle spese notarili : 21 250 CHF – 21 500 CHF, in base ai costi accessori specifici della transazione. Da qui l’importanza di prevederle prima di qualsiasi operazione.

Consigli per ridurre le spese notarili in una transazione

Sebbene le spese notarili siano in gran parte regolate dalla legislazione cantonale e da tariffari ufficiali, esistono alcune strategie per ridurle.

Includere le spese notarili nel mutuo ipotecario

Se finanziate il vostro immobile con un mutuo a tasso fisso, a tasso variabile o misto, talvolta è possibile integrare le spese notarili nel finanziamento. Ciò consente di ridurre l’esborso immediato e di ripartire i costi sulla durata della vostra ipoteca per un acquisto nel Cantone Vaud, evitando così un pagamento unico in una sola soluzione. 

Potete verificare questa opzione con la vostra banca oppure rivolgervi a un mediatore di mutui nel Cantone Vaud, che potrà guidarvi e aiutarvi a trovare la soluzione migliore per integrare questi costi nel vostro prestito ottimizzando al contempo le condizioni del credito.

Confrontare le offerte e scegliere il notaio giusto

Alcuni notai possono proporre tariffe competitive. È quindi sensato confrontare le offerte.

Negoziare gli onorari

Sebbene alcune spese siano fisse, potete negoziare alcuni aspetti dei servizi forniti, in particolare gli onorari notarili.

Ottimizzare la struttura dell’operazione

A seconda della situazione, può essere opportuno strutturare l’acquisto in modo da ridurre determinati costi (ad esempio mediante donazioni o acquistando tramite una società).

Ridurre gli elementi accessori dell’operazione

Alcuni costi possono essere evitati o ridotti semplificando la documentazione o rinunciando a servizi non indispensabili.

Preparare in anticipo i documenti

Avere tutti i documenti pronti e in regola può accelerare il processo e ridurre i costi amministrativi correlati.

Verificare l’idoneità ad eventuali agevolazioni fiscali

In alcuni casi esistono agevolazioni fiscali che possono alleggerire i costi, ad esempio per un primo acquisto, un progetto immobiliare ecologico o in zone specifiche. Informatevi sui requisiti per beneficiare di riduzioni dell’imposta di mutazione o di altre spese legate alla transazione.

Affidare più operazioni o servizi legali allo stesso notaio

Se dovete svolgere altre pratiche legali, come un cambiamento del regime patrimoniale o una successione, può essere utile affidarle allo stesso notaio. Raggruppando i servizi richiesti, potreste negoziare condizioni vantaggiose o ottenere sconti sulle spese notarili.

Qual è la procedura e quali sono i tempi per pagare le spese notarili?

Nelle transazioni immobiliari, il pagamento delle spese notarili segue una procedura specifica. Ecco una panoramica delle fasi da seguire e delle tempistiche per saldare tali spese.

Firma dell’atto di compravendita

La prima fase consiste nel firmare l’atto di compravendita davanti al notaio. Questo documento formalizza la transazione immobiliare e l’impegno delle due parti: acquirente e venditore.

Calcolo e stima delle spese

Dopo la firma, il notaio procede al calcolo delle spese notarili in base al prezzo di vendita dell’immobile. Il calcolo include l’imposta di mutazione, l’iscrizione al registro fondiario e gli onorari notarili. L’acquirente deve inoltre assicurarsi che siano presenti tutti i documenti necessari.

Fatturazione delle spese notarili

Una volta calcolate le spese, il notaio emette una fattura che dettaglia le diverse voci da pagare. La fattura viene inviata all’acquirente, che dovrà saldare l’importo entro i termini stabiliti.

Termine di pagamento delle spese notarili

Il pagamento delle spese notarili deve generalmente essere effettuato prima della consegna delle chiavi o della finalizzazione della registrazione nel registro fondiario. La scadenza può variare in base agli accordi tra le parti e con il notaio, ma spesso è di alcuni giorni o alcune settimane dopo la firma dell’atto di compravendita.

In linea generale, l’acquirente deve saldare le spese prima della finalizzazione dell’iscrizione nel registro fondiario, poiché è in quel momento che lo Stato percepisce l’imposta di mutazione. Tale iscrizione, che ufficializza la transazione, non può essere effettuata finché le spese notarili non sono state pagate.

Mezzi di pagamento

Le spese possono essere pagate tramite bonifico bancario, assegno o, talvolta, in contanti, secondo le modalità indicate dal notaio. Si consiglia di seguire le istruzioni del notaio per garantire un pagamento corretto e puntuale.

Incasso dei fondi da parte del notaio

Una volta saldate le spese, il notaio procede alla registrazione della transazione nei registri fondiari. Il processo può richiedere da alcuni giorni a qualche settimana, a seconda della complessità della transazione e del carico di lavoro dell’ufficio del registro fondiario.

Domande frequenti sulle spese notarili