Hypothèque SARON : Le taux variable pour votre crédit hypothécaire

Envie de profiter des taux du marché monétaire pour votre prêt hypothécaire ? Le crédit indexé sur le SARON est l’hypothèque idéale ! Cette solution, à la fois attractive et technique, ne s’adapte cependant pas à tous les profils ni à tous les projets. Nos experts vous guident pour déterminer si le SARON est la bonne option pour vous, avec des conseils pratiques pour optimiser votre financement, de la négociation à la gestion au quotidien.

Qu’est-ce qu’une hypothèque SARON

Une hypothèque SARON est un crédit immobilier dont le taux d’intérêt est indexé sur le SARON (Swiss Average Rate Overnight), le taux de référence du marché monétaire suisse. Contrairement à une hypothèque à taux fixe, le taux d’une hypothèque SARON fluctue en permanence, au gré des variations des taux courts.

Comment fonctionnent les hypothèques SARON

Concrètement, le taux applicable est révisé à intervalles réguliers (tous les 1, 3, 6 ou 12 mois selon les contrats). À chaque échéance, il est recalculé en fonction de l’évolution du SARON moyen sur la période écoulée, majoré d’une marge bancaire fixe. L’emprunteur profite ainsi rapidement d’une baisse des taux, mais subit aussi la hausse.

Le gros avantage du SARON est sa transparence. Calculé chaque jour par la Bourse Suisse sur la base des transactions réelles, il reflète fidèlement les conditions de financement des banques. Exit les manipulations et conflits d’intérêts qui entachaient le Libor !

Comment se calcule le taux SARON ?

Le SARON exprime le taux d’intérêt moyen des prêts interbancaires au jour le jour (overnight) en francs suisses. Chaque jour, la Bourse suisse (SIX) le recalcule selon une procédure robuste et transparente :

• Collecte de toutes les transactions de financement overnight enregistrées dans le système SIX Interbank Clearing (prêts interbancaires, opérations de pensions, etc.)
• Élimination des valeurs aberrantes (< 25e ou > 75e percentile) pour éviter les distorsions.
• Calcul du taux moyen pondéré, arrondi au 1/100e (2 décimales).
• Publication du fixing quotidien sur les écrans financiers, généralement chaque soir vers 18h mais au plus tard à 12h le lendemain.

Banques et emprunteurs disposent ainsi d’une référence de taux claire et incontestable. Les marges bancaires sont alors calculées soit en ajoutant un spread fixe à ce taux SARON, soit en appliquant un coefficient multiplicateur (par ex. SARON x 1,2).

Facteurs influençant le taux SARON

Le SARON reflète directement les conditions monétaires et de liquidité en Suisse. Il est influencé notamment par :

• La politique de taux de la BNS : le taux directeur donne le “la” pour les taux du marché monétaire. Lorsqu’il est négatif comme depuis 2015, le SARON évolue aussi en territoire négatif.
• La gestion des liquidités des banques : en cas de stress sur les liquidités (comme lors du COVID), les banques se refinancent à des taux plus élevés, ce qui pousse le SARON à la hausse. Inversement, un excès de liquidités tire le SARON à la baisse.
• Le rythme de croissance et d’inflation en Suisse : une surchauffe tend à resserrer les conditions monétaires, une récession à les assouplir.
• L’état de la conjoncture mondiale et les chocs géopolitiques ou sanitaires : le SARON réagit aux variations de l’aversion au risque sur les marchés financiers.

En clair, en choisissant une hypothèque SARON, il faut garder un œil attentif sur la conjoncture et la politique monétaire suisse, et avoir les reins solides pour encaisser les inévitables fluctuations

À qui s’adresse l’hypothèque SARON ?

Ce type d’hypothèque est particulièrement indiquée pour les emprunteurs qui :

• Sont à l’aise avec une certaine prise de risque : un taux variable expose forcément à des hausses potentielles, même si les baisses sont aussi possibles. Il faut pouvoir absorber des fluctuations de mensualités, directement liées à l’évolution des taux hypothécaires suisses.
• Anticipent une stabilité ou une baisse durable des taux : dans un cycle long de politique monétaire expansive, le SARON a plus de chances de rester bas, voire négatif. Les taux courts réagissent en premier aux interventions des banques centrales.
• Valorisent la flexibilité et la transparence : avec un taux de marché public et des marges bancaires (souvent) fixes, l’emprunteur sait exactement ce qu’il paie. Et peut plus facilement renégocier ou transférer son prêt.
• Recherchent une solution de court-moyen terme : idéal pour les situations transitoires (passage d’un bien à un autre) ou spéculatives (achat-revente rapide). Moins de visibilité qu’un fixe, mais plus de souplesse.

A l’inverse, l’hypothèque SARON est plus risquée pour ceux qui s’endettent au maximum de leur capacité financière ou qui ont besoin d’une forte prévisibilité budgétaire (jeunes ménages, retraités, financements longs). Un mix taux fixe / taux SARON (par tranches) est alors souvent recommandé.

Comment choisir la bonne hypothèque ?

Le prêt hypothécaire indexé sur le SARON séduit par sa transparence, sa flexibilité et son coût potentiellement plus bas qu’un taux fixe. Mais cette solution n’est pas adaptée à tous : son taux variable implique un certain risque et une gestion plus active.

Les avantages d’un prêt hypothécaire SARON

• Transparence du taux sous-jacent (SARON) calculé et publié par une entité indépendante (SIX)
• Réactivité aux baisses des taux directeurs et du marché monétaire
• Marges bancaires souvent plus faibles qu’en fixe (le risque de taux est pour le client)
• Flexibilité : possibilité de changer de taux ou de banque sans frais (pas de pénalités)
• Sortie facilitée pour vendre ou rembourser son bien
• Solution adaptée aux projets courts ou spéculatifs

Les inconvénients d’un crédit hypothécaire SARON

• Variabilité du taux final et des mensualités, impossible à budgéter précisément
• Exposition à une hausse de taux potentiellement brutale (risque de taux)
• Difficulté à suivre les variations quotidiennes du SARON
• Nécessité d’avoir des marges de manœuvre financières pour encaisser les fluctuations
• Complexité d’un taux révisable vs un fixe
• Pression psychologique liée aux variations continuelles de l’environnement de taux

Le bon choix dépend de votre tolérance au risque, de votre vision de l’évolution des taux hypothécaires suisses, de votre horizon d’investissement et de votre capacité financière pour faire face aux variations. Pour une décision éclairée, un audit personnalisé avec un expert est donc fortement recommandé.

Bien gérer son prêt hypothécaire SARON

Étudier son projet et sa situation financière

Avant de se lancer, il faut bien étudier :

• Les caractéristiques de son projet immobilier : montant et durée du financement, capacité d’apport, potentiel de plus-value, aléas probables…
• Sa tolérance au risque : degré d’incertitude acceptable, capacité à supporter des fluctuations de taux, plans B en cas de hausse brutale…
• Ses marges de sécurité : épargne mobilisable, sources de revenu stables, charges contraintes…
• Ses projets de vie : réorientation professionnelle, nouvel enfant, retraite à venir… autant d’éléments qui impactent la capacité future de remboursement.

Le modèle hypothécaire SARON n’est pas un jeu de hasard, mais il comporte une part d’imprévisibilité qu’il faut savoir gérer dans la durée. Psychologiquement et financièrement.

Anticiper les frais

Les frais liés à un crédit hypothécaire à taux SARON peuvent être conséquents. Outre les intérêts (très variables !), il faut aussi prévoir :

• Les frais de dossier (jusqu’à 500 CHF)
• Les frais de tenue de compte (100 à 500 CHF/an)
• Les frais de révision du taux (selon fréquence)
• Les éventuelles commissions de non utilisation
• Les éventuels frais d’amortissement direct ou indirect

Rares sont les banques qui proposent un “package” tout compris en SARON. Et négocier les frais est souvent plus difficile que pour un taux fixe. Raison de plus pour bien lire les petites lignes !

Prévoir un budget pour anticiper les fluctuations de taux

Avec une hypothèque SARON, difficile de prévoir ses mensualités à l’avance. D’où l’importance de se constituer un matelas de sécurité pour absorber les variations. Nos conseils :

Partir d’un taux d’intérêt de référence (par exemple SARON + 1 %) et calculer les mensualités correspondantes.
Épargner chaque mois la différence entre ce taux “cible” et son taux réel (en cas de baisse)
Utiliser ce “coussin” pour financer une éventuelle hausse des taux
Renégocier périodiquement sa marge pour neutraliser les variations du SARON
Fixer une limite de taux au-delà de laquelle on bascule en fixe (par ex. si le SARON dépasse 1 %)

L’idée est de lisser dans le temps son effort d’épargne. Et de ne pas se retrouver “à sec” en cas d’envolée des taux.

Changer de stratégie et envisager un refinancement en fonction du contexte

La grande force du prêt hypothécaire à taux SARON est sa flexibilité. Rien n’empêche, en cours de route, de modifier son plan de financement :

• Rallonger ou raccourcir la période de taux (de 1 à 12 mois) selon les anticipations
• Renégocier sa marge bancaire (surcoût vs SARON) pour améliorer son taux final
• Remplacer une tranche SARON par une tranche fixe en cas de retournement de tendance
• Transférer son prêt dans une autre banque proposant de meilleures conditions

Une hypothèque combinée (mixant fixe et variable) permet ainsi d’ajuster sa stratégie en continu. Mais cela nécessite une veille régulière des conditions de marché. Et l’appui d’un spécialiste habitué à ce type de montage

Les conditions pour obtenir une hypothèque SARON

Prérequis

Un dossier pour une hypothèque SARON est traité comme toute demande d’hypothèque. Les règles prudentielles des banques s’appliquent de la même manière :

• Apport minimum de 20 % (dont 10 % en cash)
• Charge théorique maximum de 33 % des revenus
• Engagement ferme d’achat ou valeur d’expertise récente
• Âge de l’emprunteur permettant un remboursement avant la retraite
• Domiciliation des salaires dans la banque prêteuse appréciée

Par ailleurs, la banque évaluera avec attention la “résistance” de l’emprunteur aux fluctuations de taux : épargne disponible, revenus locatifs potentiels, stabilité de l’emploi, etc. Un “stress test” à + 3 % est souvent appliqué

Montant minimal

L’intérêt des banques pour les “petits” financements SARON (< 200 kCHF) est variable. Certaines apprécient la souplesse du produit pour des projets atypiques. D’autres jugent le risque et la charge administrative disproportionnés.

Au-delà de 500 kCHF, le SARON entre pleinement en concurrence avec l’hypothèque à taux fixe. Ses atouts (réactivité, transparence, flexibilité) deviennent des arguments commerciaux de poids. Mais gare à une structure trop complexe.

Documents nécessaires pour souscrire à une hypothèque SARON

La paperasse exigée est classique

• Pièces d’identité (passeport, livret de famille)
• Justificatifs de revenu (fiches de salaire, avis d’imposition)
• Relevés de comptes bancaires et d’épargne (3 derniers mois)
• Preuve d’apport personnel (épargne, LPP, donation)
• Compromis de vente, état locatif, estimation de la valeur
• Budget prévisionnel détaillé avec scénario de taux défavorable
• Analyse patrimoniale globale (autres actifs, dettes, assurances)

Un dossier béton est la clé d’une négociation réussie. Les banques sont sensibles à la qualité et la transparence des informations fournies.

Acceptation de votre dossier

Le processus de décision varie selon les banques et le profil client. Il faut généralement compter 3 à 6 semaines entre le dépôt du dossier et l’offre ferme. En cas de demande de pièces complémentaires, cela peut prendre plus de temps.

Le taux d’acceptation en SARON est légèrement plus faible qu’en fixe, du fait des risques accrus. Un accompagnement par un courtier expérimenté permet d’optimiser ses chances et d’accélérer le traitement. Chaque banque a ses spécificités.

Besoin de conseils ?

Obtenez votre hypothèque grâce à nos experts !

Une hypothèque SARON est un produit complexe et technique. Variable par nature, ce type d’emprunt nécessite un suivi continu et des arbitrages. La moindre erreur peut coûter cher sur la durée. Seul un expert indépendant peut vous guider sereinement dans ce dédale.

Nos spécialistes vous accompagnent à chaque étape :

• Audit approfondi de votre situation et de vos objectifs
• Recommandation personnalisée : SARON, fixe ou combiné
• Montage d’un dossier simplifié et “bankable”
• Négociation des meilleures marges bancaires
• Gestion des formalités administratives
• Suivi régulier et alertes sur les opportunités du marché
• Renégociations périodiques des conditions

Le tout sans frais pour vous ! Nos honoraires sont pris en charge par la banque prêteuse. Alors n’hésitez plus !

Simulez votre crédit immobilier

Pour y voir plus clair, simulez gratuitement votre prêt avec notre calculateur hypothécaire ! En quelques clics :

• Estimez votre capacité d’emprunt maximale
• Comparez les mensualités selon le type de taux (fixe, SARON, combiné)
• Projetez le coût total du crédit selon différents scénarios de taux
• Optimisez votre plan de financement (tranches, durées, amortissement)
• Identifiez les économies potentielles liées à votre situation

Un véritable outil d’aide à la décision. Alors foncez : votre prêt hypothécaire sur-mesure est à portée de clic !

Pour tous les détails, consultez le site de SIX-Group qui est l’administrateur de l’indice de référence SARON.